今年第一季度被公認為廣州第一商圈的天河路商圈迎來最后的重磅項目——天環廣場的開業（試業），又使近期零售商業的焦點回歸購物中心。作為后起之秀,太古匯、天環廣場等項目將更多更高端、更新鮮的品牌引入廣場，引領零售風向標。不過,記者獲悉,天河路商圈至今租金最高的商圈仍是天河城，無人能敵。

　　后起之秀租金仍不敵天河城

　　目前已于3月26日試業的天環廣場主要是開了首層和蘋果店及負一層的一些快時尚品牌,平均租金大概估計在600-800元/平方米/月之間。高力國際零售房地產服務部董事林丹表示,預計天環廣場開業期間,整個購物中心的租金在300元/平方米/月,后續將有發展的空間。而目前天河路商圈購物中心,租金最高的則仍是天河城。天河城二三層的憑效租金(實際業績 扣點 面積)能做到兩三千元每平方米每月,而其七樓的餐飲店也能做到按建筑面積計算的400元/平方米/月的最高水平。

　　天河城租金至今屹立不倒的原因何在?林丹透露,天河城是廣州地鐵1號線開通之后出現的首個購物中心,地鐵直達帶動人流。其次,天河城二、三層的商鋪至今仍保持以公開招投標的透明且公開的方式招租,也是使其整體拉高了二層、三層租金的主要原因。“甚至有可能出現一層商鋪租金還低于二層商鋪的情況。不過,很多進駐天河城的商家就是能賺到錢。按照 保底+提成 的租金收取方式,不少天河城二、三層的商家都能做到2000-3000元/平方米/ 月的憑效租金。”林丹解釋說。據了解,目前太古匯首層商鋪的租金則在1500-1800元/平方米左右。而街鋪的最高租金紀錄則仍是在北京路。

　　天河路商圈或迎來新一輪大洗牌

　　根據戴德梁行、高力國際、仲量聯行等發布的商業報告,今年第一季度,廣州的商鋪物業需求平穩,空置率和租金水平為相對維持穩定。高力國際方面表示,第一季度關于商鋪投資的問詢量保持較高水平,國際及國內投資者均表現出投資意愿。同時,投資者關注區域逐漸轉向商業氛圍逐漸成熟的非核心區域。

　　戴德梁行方面表示,購物中心也在繼續發力精細化運營,在調整自身定位的同時挖掘品牌和業態的最優組合,探尋改革之路:如正佳廣場推出演藝劇院、極地海洋世界,天環廣場引入諸多新品牌進入廣州,太古匯深挖服務與購物環境升級等等,各大商場的個性化、差異化升級改造逐漸顯現成效。業態方面,快時尚和餐飲仍是市場擴張的主力,品牌在擴張的同時更加注重鋪面設計及服務個性化的打造。值得注意的是,越來越多的非傳統零售業態開始成為購物中心吸納空置、豐富業態的新力量:曾被認為是實體商業市場爭奪者的線上零售商如樂視、小米,開始發力線下拓展實體店。萬科、美的地產、時代地產也紛紛在購物中心打造“城市客廳”,新業態的加入和線上線下的新融合,或將為未來購物中心的運營提供新的思路。

　　“天河路商圈未來迎來更深層次的大調整,整個商圈到底是朝著更加融合的方向抱團發展,還是分化出各自更加鮮明的特色,還有待觀察。”業內人士表示。高力國際方面也表示,天河路商圈在未來幾年不會有新增供應商業項目,未來的項目定位及品牌調整會呈現更加明顯的差異化。對于某些已經在商圈內多個項目均開店的品牌,未來是否增加布局還是集中精力打造明星店鋪,值得繼續關注。這位業內人士還提出,如今廣州零售市場買手店和設計師品牌開店成風,如男士精品服飾買手店01MEN、上海卓新服飾有限公司的原創設計師品牌MU和源自日本以買手為主導的品牌BYSelvage,還有設計師品牌City s Alley 已經集體進駐天環廣場。在如此低迷的服飾零售表現下,這類型店鋪仍然抱團擴張,預計在接下來將持續發展。

　　展望未來,五個新項目預計于2016年余下季度正式開業,合計建筑面積約40.8萬平方米,均將定位為大眾市場。隨著非核心區域存量占比不斷增加,其低于全市平均水平的租金或將在未來幾個季度內抑制整體租金的增長。

　　未來五年將開業的新購物中心項目(含今年)

　　項目 區域 預計開業時間

　　凱德云尚廣場 白云 2016年

　　天環廣場 天河 2016年

　　番禺永旺夢樂城 番禺 2016年

　　捷登都會 越秀 2016年

　　天河新天地 天河 2016年

　　合生廣場 海珠 2017年

　　K11 天河 2017年

　　天匯廣場 天河 2017年

　　番禺天河城 番禺 2018年

　　金沙洲永旺夢樂城 白云 2018年

　　祈福商業項目一期 番禺 2019年

　　恒基海珠廣場項目 海珠 2019年

　　祈福商業項目二期 番禺 2020年

　　（整理自高力國際）