“當前房地產業進入了調整期，但這是不是所謂的‘拐點’？”廣東省房地產業協會會長蔡穗聲認為，這需要一段時間的觀察才能下結論。

    針對第三季度末廣東一些城市出現的房地產銷售疲態以及有關“樓市進入拐點”的判斷，11月3日，蔡穗聲在北師大珠海分校舉行的“新形勢下的中國房地產及專業人士國際化高峰論壇”上，他剖析了下一階段房地產業的發展趨勢以及產業內部存在的三大矛盾。

    望眼欲穿的“拐點”

“拐點”無疑是“十一”成交量萎縮之后媒體賦予樓市的熱門詞匯。對于普通購房者來說，“拐點”意味著“虛高”的房價將可能會降下來。

    蔡穗聲并不認同這種說法。“‘虛高’的前提是‘虛’，媒體或公眾經常將房價‘虛高’歸因于炒房現象，是投機下的樓市泡沫”，而在蔡穗聲看來，近年來中國房地產價格的攀升是由幾方面客觀原因推動的。

    “第一，中國整體經濟持續快速攀升，城市化加劇發展；第二，作為不可再生資源，我國土地供應緊縮，這也是房產業界通常說的‘831大限’；第三，我國貿易多年持續順差，資金流動性過剩，出現全球性資產重新估價，特別是土地的重新估價；第四，居民對生活的期望值在不斷提高。”對這個“期望值”問題，蔡穗聲不失幽默地舉例：在他剛參加工作時，對于兩室一廳的住房已經非常滿意，而現在的年輕人則認為三室兩廳120多平方米的住房才是追求目標，這是他當年想都不敢想的奢望；

    “最后一點，從廣東看，珠三角作為中國房地產的起源地和發展相對較成熟的地區，是中國經濟引擎之一，也是世界關注的投資熱點地區。”

    蔡穗聲認為，這些宏觀面因素有力支撐了廣東房價，在這種情況下輕易拋出“拐點”的說法，顯然過于輕率。他說，目前用于調控的手段主要集中在土地和金融政策。土地供應是有了適當放松，但放松是不可持續的；金融政策上，銀行利率調整也僅僅在一定層面產生效果。政府還在試圖控制人們在住房外的房產投資需求，最近的房貸政策區分了購第一套房和購第二套房的不同貸款要求：只有已還清第一套房貸的方可貸第二套房。但在業內人士看來，這個政策依然是有漏洞，比如，如果第一套住房沒有貸款，那么在購買第二套住房的時候，銀行根本就不知道貸款者是第幾次購房。

    房價調整難言“樓市拐點”

    在推論廣東房價上漲的必然原因時，蔡穗聲實際上含蓄地指出，未來廣州房價還將繼續上漲。對于部分城市第三季度末出現的銷售疲態，早前他也說過有開發商反映，10月份確實出現銷售量下降，或是開發商用促銷方式來增加銷售量的情況。

    “出現這種現象的可能原因是，房價確實漲到了一個高位，需要調整！”蔡穗聲說，銀行貸款和房貸政策不斷出臺，放貸的嚴格化影響了市場消費力。這個調整也不可能一蹴而就，是需要一個時間，但絕不能就此下結論說“中國樓市已經到了一個拐點”。

    既然難言拐點，中國的房地產業走勢如何呢？蔡穗聲分析，國務院2003年的政策已經指出要堅持住房市場化基本方向，最新的“十七大”報告也說明，要從制度上更好地發揮市場在資源配置中的基礎性作用。也就是說，“房地產業將繼續市場化的資源配置方式”。這一以貫之的政策風向不變，不管政府在樓市、房價上采取何種調控手段，它基礎的前提是不會變，即尊重市場對房地產業的資源配置。只要國家土地基本政策不改變，房地產業的利益格局是不會改變。

    內部矛盾＝前進動力

    “基本格局不改變，并不代表未來的房地產業會一成不變、死水一潭。”蔡穗聲認為，房地產業發展的動力機制還存在，當下房地產還存在三大矛盾。

    第一大矛盾是房地產業發展與金融改革的矛盾。作為資金密集型行業，房地產業一直以銀行貸款融資方式為主，隨著金融改革的推進，銀行不斷上調準備金率、貸款加息，開發商從銀行貸款的難度愈來愈大，迫使房地產業更多依賴直接融資，或通過上市利用資本市場融資，或向外資出讓股份獲得資金支持。融資方式傾向性的改變，將促進整個房地產行業的整合。

    第二大矛盾是房地產業的發展與資源節約的矛盾。房地產業是資源高消耗型產業，目前國內的房地產業還處于粗放式經營，這與我國建設節約型社會相悖。未來房地產業要在資源節約上下努力，包括土地、建材等等。

    最后一大矛盾也是當前最為人所詬病的：房地產業發展與社會公平的矛盾。社會上一股極大的聲音認為，房地產業的發展拉大了社會貧富差距，并催生了仇富情緒。從現實看，對于實現社會公平、實現“居者有其屋”的理想，政府將承擔更多責任，但是開發商也不能置身事外，“房屋應該造給更多的人，房屋開發應該瞄準普通群眾，建造更多的中小戶型住宅。”