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看商業地產投資與經營成敗的關鍵(一)

時間:2011-04-08 18:13來源: 作者:

2009-12-28

從廣州商業項目看商業地產投資與經營的關鍵(一)

從廣州的大型商業項目

看商業地產投資與經營成敗的關鍵

楊軍艇、張齡方

前言

影響商業地產成敗的關鍵是什么?恐怕許多人都認為是選址、選址、仍是選址。但許多人并不真正懂得這句話背后的真正含義。事實上也有坐落于市商業中心位置的商業項目做得不成功的案例。

名盛廣場

項目基本情況:

地址:北京路,北京路商圈

商業面積:70000平方米,1-8層由天河城百貨承包經營,2008年名盛天河城百貨開業

名盛廣場坐落于廣州的市級中心商業、市內最大的零售商圈之一 ——北京路步行街中段,與西湖路交界處,離廣百不過幾步之遙,2006年開業,建筑面積10萬平方米。該商業除負一層外,1、2層門口理想位置的商鋪均已出售。

階段性失敗原因總結:

一、規劃設計形成硬傷

名盛廣場在規劃設計的硬傷一開始就注定了日后經營命運的坎坷。該商場的門口設計成從北京路路面退縮30米,這樣不僅削弱了商場的可視性和商業氛圍,并且將整個商業的“奪客”能力大大削弱了,逛街的人來到這里很自然的就走進廣百而將名盛拋在腳后。后期雖然加建了從路面延伸至二樓門口的“時光遂道”,但仍扭轉不了扼運。

二、租金期望值與項目定位嚴重脫節

開業之初,名盛廣場定位為美食中心,當時的招商團隊根據投資者的主觀意向設定了均價近600元/平方米的租金期望值,遠遠超出了餐飲經營的承受能力。結果以招商無法繼續推進而告終。
啟示:租金設定要與項目定位相匹配,在項目定位時就應該做好租金的規劃,如果憑主觀愿意設定一個遠離市場規律的租金水平,結果將難逃招商失敗命運。

三、一直沒有使用專業經營團隊導致經營失利

名盛廣場開業之初,聘請了一支團隊進行招商和經營,這支團隊原來有成功經營服裝批發市場的經驗,但對零售商業項目并不具備相應的運營資質與經驗,故一直以來的經營思路都摸不著北,從開始將項目定位為美食中心,到后來招商不成又改成小商品批發市場,均不是理想的出路。

萬國廣場

項目基本情況:

地址:海珠區路前進路

商業面積:80000平方米

層數:8層

主力店:家樂福

2000年開業

當初負一層主營音像產品。

經驗教訓

一、 經營團隊的經驗不足,引進家樂福反招至招商規劃變被動

作為購物中心,是應該引進大型主力店,其作用是主導招商工作,利用大型主力店的品牌效應吸引小商家過來。萬國廣場引進家樂福本來是好事,但由于將二、三樓全層全部給了家樂福,消費者一進商場就被扶手梯引進了家樂福,然后順著家樂福的動線一出來就已經出了商場,結果是整個商場動線被隔斷,四樓以上無法經營,整個購物中心不倫不類,苦苦經營8年至今,才見起喜色。

啟示:在進行主力店招商時,不要被國際品牌牽著鼻子走,充分利用其品牌效應來帶動整個商場的客流,商場的動線設計要巧妙利用其客流特點。(待續,未完)

作者:
    楊軍艇:國內購物中心高管界的名人、業態規劃和招商運營專家。榮任中國購物中心專業委員會專家、廣東連鎖經營協會副會長、廣東商業零售協會副會長、廣東市場協會副會長。1992年進入廣東天貿集團籌建天河城,成為天河城的第一位員工,見證天河城成功第一人,此期間歷任:廣東天貿(集團)股份有限公司副總裁、廣東天貿南大百貨公司董事長、廣東天貿吉之島副董事長、天河城百貨公司總經理、廣東天貿娛樂有限公司董事長。此外還操盤:珠江太陽城廣場、廣百中怡購物中心。
    張齡方:商業地產規劃研究專家。得勤(中國)咨詢公司董事。華南理工大學數學系畢業。廣東零售商業協會發起單位代表、廣東連鎖協會會員,《連鎖》(中國連鎖經營協會主辦)、《百貨商業》(中國百貨業協會主辦)等全國性行業/專業雜志特約撰稿人、第一商業網專欄作家。曾操作項目:廣百新一城、天河城OUTLET、廣東吉之島、珠江太陽城廣場、新疆丹璐購物中心、撫順亞洲城市廣場、中山永安新城商業中心、廣州大學城UNI-MALL、東莞新華南MALL、溫州丹璐廣場……

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發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
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