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看商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵(一)

時(shí)間:2011-04-08 18:13來(lái)源: 作者:

2009-12-28

從廣州商業(yè)項(xiàng)目看商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵(一)

從廣州的大型商業(yè)項(xiàng)目

看商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵

楊軍艇、張齡方

前言

影響商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵是什么?恐怕許多人都認(rèn)為是選址、選址、仍是選址。但許多人并不真正懂得這句話背后的真正含義。事實(shí)上也有坐落于市商業(yè)中心位置的商業(yè)項(xiàng)目做得不成功的案例。

名盛廣場(chǎng)

項(xiàng)目基本情況:

地址:北京路,北京路商圈

商業(yè)面積:70000平方米,1-8層由天河城百貨承包經(jīng)營(yíng),2008年名盛天河城百貨開(kāi)業(yè)

名盛廣場(chǎng)坐落于廣州的市級(jí)中心商業(yè)、市內(nèi)最大的零售商圈之一 ——北京路步行街中段,與西湖路交界處,離廣百不過(guò)幾步之遙,2006年開(kāi)業(yè),建筑面積10萬(wàn)平方米。該商業(yè)除負(fù)一層外,1、2層門(mén)口理想位置的商鋪均已出售。

階段性失敗原因總結(jié):

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)形成硬傷

名盛廣場(chǎng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的硬傷一開(kāi)始就注定了日后經(jīng)營(yíng)命運(yùn)的坎坷。該商場(chǎng)的門(mén)口設(shè)計(jì)成從北京路路面退縮30米,這樣不僅削弱了商場(chǎng)的可視性和商業(yè)氛圍,并且將整個(gè)商業(yè)的“奪客”能力大大削弱了,逛街的人來(lái)到這里很自然的就走進(jìn)廣百而將名盛拋在腳后。后期雖然加建了從路面延伸至二樓門(mén)口的“時(shí)光遂道”,但仍扭轉(zhuǎn)不了扼運(yùn)。

二、租金期望值與項(xiàng)目定位嚴(yán)重脫節(jié)

開(kāi)業(yè)之初,名盛廣場(chǎng)定位為美食中心,當(dāng)時(shí)的招商團(tuán)隊(duì)根據(jù)投資者的主觀意向設(shè)定了均價(jià)近600元/平方米的租金期望值,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了餐飲經(jīng)營(yíng)的承受能力。結(jié)果以招商無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)而告終。
啟示:租金設(shè)定要與項(xiàng)目定位相匹配,在項(xiàng)目定位時(shí)就應(yīng)該做好租金的規(guī)劃,如果憑主觀愿意設(shè)定一個(gè)遠(yuǎn)離市場(chǎng)規(guī)律的租金水平,結(jié)果將難逃招商失敗命運(yùn)。

三、一直沒(méi)有使用專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失利

名盛廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之初,聘請(qǐng)了一支團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商和經(jīng)營(yíng),這支團(tuán)隊(duì)原來(lái)有成功經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),但對(duì)零售商業(yè)項(xiàng)目并不具備相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)資質(zhì)與經(jīng)驗(yàn),故一直以來(lái)的經(jīng)營(yíng)思路都摸不著北,從開(kāi)始將項(xiàng)目定位為美食中心,到后來(lái)招商不成又改成小商品批發(fā)市場(chǎng),均不是理想的出路。

萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)

項(xiàng)目基本情況:

地址:海珠區(qū)路前進(jìn)路

商業(yè)面積:80000平方米

層數(shù):8層

主力店:家樂(lè)福

2000年開(kāi)業(yè)

當(dāng)初負(fù)一層主營(yíng)音像產(chǎn)品。

經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

一、 經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)不足,引進(jìn)家樂(lè)福反招至招商規(guī)劃變被動(dòng)

作為購(gòu)物中心,是應(yīng)該引進(jìn)大型主力店,其作用是主導(dǎo)招商工作,利用大型主力店的品牌效應(yīng)吸引小商家過(guò)來(lái)。萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)引進(jìn)家樂(lè)福本來(lái)是好事,但由于將二、三樓全層全部給了家樂(lè)福,消費(fèi)者一進(jìn)商場(chǎng)就被扶手梯引進(jìn)了家樂(lè)福,然后順著家樂(lè)福的動(dòng)線一出來(lái)就已經(jīng)出了商場(chǎng),結(jié)果是整個(gè)商場(chǎng)動(dòng)線被隔斷,四樓以上無(wú)法經(jīng)營(yíng),整個(gè)購(gòu)物中心不倫不類(lèi),苦苦經(jīng)營(yíng)8年至今,才見(jiàn)起喜色。

啟示:在進(jìn)行主力店招商時(shí),不要被國(guó)際品牌牽著鼻子走,充分利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的客流,商場(chǎng)的動(dòng)線設(shè)計(jì)要巧妙利用其客流特點(diǎn)。(待續(xù),未完)

作者:
    楊軍艇:國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心高管界的名人、業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家。榮任中國(guó)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì)專(zhuān)家、廣東連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東商業(yè)零售協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東市場(chǎng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。1992年進(jìn)入廣東天貿(mào)集團(tuán)籌建天河城,成為天河城的第一位員工,見(jiàn)證天河城成功第一人,此期間歷任:廣東天貿(mào)(集團(tuán))股份有限公司副總裁、廣東天貿(mào)南大百貨公司董事長(zhǎng)、廣東天貿(mào)吉之島副董事長(zhǎng)、天河城百貨公司總經(jīng)理、廣東天貿(mào)娛樂(lè)有限公司董事長(zhǎng)。此外還操盤(pán):珠江太陽(yáng)城廣場(chǎng)、廣百中怡購(gòu)物中心。
    張齡方:商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃研究專(zhuān)家。得勤(中國(guó))咨詢(xún)公司董事。華南理工大學(xué)數(shù)學(xué)系畢業(yè)。廣東零售商業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起單位代表、廣東連鎖協(xié)會(huì)會(huì)員,《連鎖》(中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)主辦)、《百貨商業(yè)》(中國(guó)百貨業(yè)協(xié)會(huì)主辦)等全國(guó)性行業(yè)/專(zhuān)業(yè)雜志特約撰稿人、第一商業(yè)網(wǎng)專(zhuān)欄作家。曾操作項(xiàng)目:廣百新一城、天河城OUTLET、廣東吉之島、珠江太陽(yáng)城廣場(chǎng)、新疆丹璐購(gòu)物中心、撫順亞洲城市廣場(chǎng)、中山永安新城商業(yè)中心、廣州大學(xué)城UNI-MALL、東莞新華南MALL、溫州丹璐廣場(chǎng)……

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張齡方 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶(hù)等級(jí):高級(jí)會(huì)員 注冊(cè)時(shí)間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
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