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商業地產運作呼喚“頂層設計”和“前戲”

時間:2013-08-12 16:39來源: 作者:

      近四年來,中國商業地產投資額月均同比增長30%左右,增速是同期住宅開發的1.3倍。2012年上半年,這一差異已擴大至2倍,增速逐漸加大。大量住宅類企業和非地產資金轉而流向商業地產,商業地產被視作投資“避風港”,數量、體量猛增,大躍進現象明顯。目前全球八成在建的大型城市商業綜合體項目在中國。
  
      商業地產這幾年人傻錢多,多方資金殺入,鱷魚、鯊魚、小魚、小蝦,扎堆起哄。盛宴之后,難免一地雞毛。有撐死的大鱷,也必然有餓死的魚蝦。目前最觸目驚心的問題是商業地產項目同質化日趨嚴重。
  
      商業地產進入高速發展的快車道,引起業內人士的多方關注。快,并不總是好事。當“快”成為問題的時候,慢下來,雖然不能解決問題,但卻不失為反思問題的一個好起點。
  
      三炮認為大中型商業地產項目也要有“頂層設計”。別刪帖,三炮不談政改,也不談憲政,此文只談商業地產。不謀全局,則不足以謀一域,操盤者和地方政府要站在城市圈競爭、城市運營規劃的高度,來統籌謀劃商業地產項目。值得指出的是,地方官員對商業地產規劃不作為和亂作為,將造就更多商業地產爛尾項目,貽害無窮。
  
      消費者需求千變萬化,日新月異,市場細分趨勢越來越明顯,對項目規劃思維要求更本土化、落地化、差異化,只有深度挖掘產品,在產品線上找到差異化賣點和亮點,才有可能為項目后期的招商和運營打造支撐點。
  
      不少商業地產項目對“前戲”很不重視,主要靠開發商老大拍腦袋。沒幾個開發商能沉下心來研究市場,寧可把項目搞的美輪美奐,卻舍不得花錢認真做市場研究。不想在前期破費“冤枉錢”。有的項目市場調查不專業,沒有培訓好就派一幫小孩出去調查了!大堆數據不會分析,定位不準確,業態組合思路混亂;前期的調研、定位、業態配比胡亂山寨萬達、凱德、燕莎等。三炮呼吁:無前戲,無高潮。
  
      做商業地產規劃,不能僅靠市調公司和公開查詢的數據。企劃團隊應下市場,望聞問切,用口、眼、耳、腳去觀察,多接地氣,直接與消費者和商家溝通。無真實數據支撐,談何后期招商運營?又焉有不?
  
      仍有不少外行將商業地產當做房產調控的避風港和藍海。簡單地說,在山寨文化盛行的國度,根本就沒有所謂的藍海。藍海模式是一種“蒼蠅模式”:1、對臭味、異味敏感;2、哄搶扎堆;3、集體無意識跟風。


      一個商業地產項目策劃案,如果堆滿了專業名詞和似是而非、云山霧罩的新詞兒,基本上可以判斷開發商要栽跟頭了。

      商業地產的核心是商業,而非地產。商業要研究人性和消費行為模式。摸準一個城市的精神文化特質、消費特點和文化趨勢,才能把握該城市的商業脈搏。比如上海的海派文化特質,深圳的年輕創新特色,溫州的全民皆商特質,揚州的精致享受文化等。如此做商業地產,才可能有靈魂和品牌內核。
  
      商業地產定位策略回答的問題是“做什么”,落地策略回答的是“怎么做”,分屬定位和執行兩個層面。定位模糊,執行的好也會失敗;執行乏力,再好的定位也是空中樓閣。

      做好STP是做商業地產的第一步。S市場細分(Segmenting)、目標市場選擇(Targeting)和產品定位(Positioning),STP是商業地產項目營銷系統的基礎。前期功夫做細、做深、做透,才能避免定位模糊,避免后期招商運營的臨時抱佛腳。STP沒有幾百頁的扎實報告,很容做出拍腦袋的“商業爛尾工程”。
  
      商業建筑是有生命的載體,不只是鋼筋加水泥的堆砌。沒有融合建筑藝術、人文精神、體驗經濟、拜物教和人體工學的建筑,只是一堆垃圾。就像新版《喬布斯傳》里說的:“蘋果之所以能與人產生共鳴,是因為我們的創新中深藏著一種人文精神。”

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發布者資料
王三炮 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:普通會員 注冊時間:2013-08-12 16:08 最后登錄:2013-08-23 09:08
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