商業地產運作呼喚“頂層設計”和“前戲”
時間:2013-08-12 16:39來源: 作者:
近四年來，中國商業地產投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴大至2倍，增速逐漸加大。大量住宅類企業和非地產資金轉而流向商業地產，商業地產被視作投資“避風港”，數量、體量猛增，大躍進現象明顯。目前全球八成在建的大型城市商業綜合體項目在中國。
商業地產這幾年人傻錢多，多方資金殺入，鱷魚、鯊魚、小魚、小蝦，扎堆起哄。盛宴之后，難免一地雞毛。有撐死的大鱷，也必然有餓死的魚蝦。目前最觸目驚心的問題是商業地產項目同質化日趨嚴重。
商業地產進入高速發展的快車道，引起業內人士的多方關注�？�，并不總是好事。當“快”成為問題的時候，慢下來，雖然不能解決問題，但卻不失為反思問題的一個好起點。
三炮認為大中型商業地產項目也要有“頂層設計”。別刪帖，三炮不談政改，也不談憲政，此文只談商業地產。不謀全局，則不足以謀一域，操盤者和地方政府要站在城市圈競爭、城市運營規劃的高度，來統籌謀劃商業地產項目。值得指出的是，地方官員對商業地產規劃不作為和亂作為，將造就更多商業地產爛尾項目，貽害無窮。
消費者需求千變萬化，日新月異，市場細分趨勢越來越明顯，對項目規劃思維要求更本土化、落地化、差異化，只有深度挖掘產品，在產品線上找到差異化賣點和亮點，才有可能為項目后期的招商和運營打造支撐點。
不少商業地產項目對“前戲”很不重視，主要靠開發商老大拍腦袋。沒幾個開發商能沉下心來研究市場，寧可把項目搞的美輪美奐，卻舍不得花錢認真做市場研究。不想在前期破費“冤枉錢”。有的項目市場調查不專業，沒有培訓好就派一幫小孩出去調查了！大堆數據不會分析，定位不準確，業態組合思路混亂；前期的調研、定位、業態配比胡亂山寨萬達、凱德、燕莎等。三炮呼吁：無前戲，無高潮。
做商業地產規劃，不能僅靠市調公司和公開查詢的數據。企劃團隊應下市場，望聞問切，用口、眼、耳、腳去觀察，多接地氣，直接與消費者和商家溝通。無真實數據支撐，談何后期招商運營？又焉有不敗？
仍有不少外行將商業地產當做房產調控的避風港和藍海。簡單地說，在山寨文化盛行的國度，根本就沒有所謂的藍海。藍海模式是一種“蒼蠅模式”：1、對臭味、異味敏感；2、哄搶扎堆；3、集體無意識跟風。
一個商業地產項目策劃案，如果堆滿了專業名詞和似是而非、云山霧罩的新詞兒，基本上可以判斷開發商要栽跟頭了。
商業地產的核心是商業，而非地產。商業要研究人性和消費行為模式。摸準一個城市的精神文化特質、消費特點和文化趨勢，才能把握該城市的商業脈搏。比如上海的海派文化特質，深圳的年輕創新特色，溫州的全民皆商特質，揚州的精致享受文化等。如此做商業地產，才可能有靈魂和品牌內核。
商業地產定位策略回答的問題是“做什么”，落地策略回答的是“怎么做”，分屬定位和執行兩個層面。定位模糊，執行的好也會失敗；執行乏力，再好的定位也是空中樓閣。 做好STP是做商業地產的第一步。S市場細分(Segmenting)、目標市場選擇(Targeting)和產品定位(Positioning），STP是商業地產項目營銷系統的基礎。前期功夫做細、做深、做透，才能避免定位模糊，避免后期招商運營的臨時抱佛腳。STP沒有幾百頁的扎實報告，很容做出拍腦袋的“商業爛尾工程”。
商業建筑是有生命的載體，不只是鋼筋加水泥的堆砌。沒有融合建筑藝術、人文精神、體驗經濟、拜物教和人體工學的建筑，只是一堆垃圾。就像新版《喬布斯傳》里說的：“蘋果之所以能與人產生共鳴，是因為我們的創新中深藏著一種人文精神�！�
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