華潤(rùn)萬(wàn)家ＣＥＯ洪杰認(rèn)為，大體量購(gòu)物中心重復(fù)定位

    “很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都打出了‘地標(biāo)式商業(yè)地產(chǎn)’的牌子，片面地追求高端。但一個(gè)城市需要多少地標(biāo)式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？又能支撐多少地標(biāo)式商業(yè)地產(chǎn)？”

    10月1日，華潤(rùn)萬(wàn)家旗下歡樂(lè)頌購(gòu)物中心品牌全國(guó)首家門(mén)店——深圳南山歡樂(lè)頌購(gòu)物中心正式開(kāi)門(mén)迎客。華潤(rùn)萬(wàn)家ＣＥＯ洪杰出席歡樂(lè)頌開(kāi)幕儀式后接受了本報(bào)記者專(zhuān)訪。他認(rèn)為，目前中國(guó)許多大中型城市中的大體量購(gòu)物中心，即使不叫“過(guò)剩”，也存在嚴(yán)重的重復(fù)定位。 

    規(guī)劃不好會(huì)成為城市敗筆

    洪杰認(rèn)為，目前中國(guó)許多大中型城市中的大體量購(gòu)物中心存在嚴(yán)重的重復(fù)定位問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)面積在１０萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心被稱(chēng)作大體量購(gòu)物中心。“大體量的購(gòu)物中心對(duì)商圈的要求是十分嚴(yán)格的。”洪杰指出，由于其體積龐大，在城市的規(guī)劃中很難選址。許多大體量購(gòu)物中心可能影響城市的交通乃至安全因素，規(guī)劃得不好會(huì)成為城市敗筆，不能滿(mǎn)足百姓的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

    “很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都打出了‘地標(biāo)式商業(yè)地產(chǎn)’的牌子，片面地追求高端。但一個(gè)城市需要多少地標(biāo)式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？又能支撐多少地標(biāo)式商業(yè)地產(chǎn)？不是說(shuō)一個(gè)萬(wàn)象城成功了，所有的購(gòu)物中心都要做萬(wàn)象城，一個(gè)城市容納不了這么多地標(biāo)。”洪杰認(rèn)為，重復(fù)定位的購(gòu)物中心將會(huì)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)、資源的缺失和經(jīng)營(yíng)能力的下降，因此調(diào)整是不可避免的。 

    讓小孩和老人都能買(mǎi)到東西

    與全國(guó)許多城市相似，洪杰認(rèn)為深圳的零售商業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)相對(duì)過(guò)剩的狀況。這主要體現(xiàn)在購(gòu)物中心沒(méi)有滿(mǎn)足城市人口的需求。“消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的選擇依賴(lài)在商品、價(jià)格上。消費(fèi)者到商場(chǎng)是為了某個(gè)特定的商品，那么商場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的影響力是不夠的，是沒(méi)有滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的。”

    雖然大體量購(gòu)物中心出現(xiàn)了一定的飽和傾向，但是洪杰認(rèn)為，這不等于零售業(yè)沒(méi)有發(fā)展的空間和機(jī)遇。相反，在目前我國(guó)的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)發(fā)展背景下，可以保證未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)零售業(yè)仍將保持高速發(fā)展。從整體上看，國(guó)內(nèi)包括深圳在內(nèi)的零售業(yè)面臨的主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。一些中型或者小型體量，營(yíng)業(yè)面積在６萬(wàn)平方米到８萬(wàn)平方米之間的，以家庭消費(fèi)為主要對(duì)象的社區(qū)購(gòu)物中心遠(yuǎn)未飽和。“家庭消費(fèi)是什么？就是讓幾歲的小孩到七八十歲的老人都可以來(lái)這里買(mǎi)到東西，讓家庭成員的各種需求得到滿(mǎn)足。未來(lái)中國(guó)老百姓需要的是這種購(gòu)物中心。” 

    中國(guó)市場(chǎng)抑制了便利店發(fā)展

    洪杰認(rèn)為，目前包括深圳在內(nèi)的零售業(yè)有兩個(gè)發(fā)展方向值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。首先是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于零售企業(yè)的影響。目前，網(wǎng)上零售業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)的手段還是價(jià)格，而且除了個(gè)別品類(lèi)的消費(fèi)品比如書(shū)籍和電器外，并沒(méi)有對(duì)實(shí)體零售商形成真正威脅。國(guó)內(nèi)一些大型零售企業(yè)已經(jīng)在試水網(wǎng)絡(luò)，但是還沒(méi)有找到可操作和成熟的商業(yè)模式。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是一個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)，值得零售企業(yè)密切關(guān)注。

    隨著中國(guó)城市化的發(fā)展，城市中心地帶地價(jià)的提高，在國(guó)內(nèi)異常成功的大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)會(huì)逐漸外移，在東亞一些國(guó)家和地區(qū)非常流行的便利店業(yè)態(tài)的成長(zhǎng)空間長(zhǎng)期看好。“大賣(mài)場(chǎng)的業(yè)態(tài)在中國(guó)市場(chǎng)發(fā)育得非常成熟，抑制了便利店的發(fā)展，但這種現(xiàn)象正在改變。香港的市場(chǎng)就非常典型，全部都是小型超市和便利店。從西方的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大賣(mài)場(chǎng)也的確都在城市的外圍。但是中國(guó)的國(guó)情有特殊性，也不一定跟著國(guó)外發(fā)展模式走。”洪杰說(shuō)。