海印股份董事長邵建明

   3月30日，在海印旗下商業(yè)物業(yè)廣州總統(tǒng)大酒店五樓餐廳，海印股份董事長邵建明接受了本網(wǎng)的專訪。

項目選址適宜做奧萊

海印旗下運營的商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，既有電器城、布藝城等專業(yè)市場，也有購物中心等綜合商場，幾乎沒有哪兩個商城的定位是一樣。

“如果我們只是簡單地把市區(qū)的購物中心模式復制在海印又一城，那必死無疑。惟有不斷創(chuàng)新，與廣州老城區(qū)的購物中心有明顯的差異化，才能活得下來，而且活得很好。”邵建明談及打造奧特萊斯的初衷表示：“奧特萊斯選址要滿足四個要求：其一，位于離市中心一小時內(nèi)車程的城郊;其二，交通要便利;其三，具有足夠的輻射能力;其四，物業(yè)成本較低。”

海印又一城正好符合以上四個標準。據(jù)相關資料顯示，海印又一城是海印股份首次嘗試開發(fā)的大型城市綜合體項目，總建筑面積達21.58萬平方米，其中奧特萊斯購物中心約7萬平方米，位于華南快速干線南端出入口番禺迎賓路段，處于華南碧桂園和萬博中心之間，由廣東海印集團股份有限公司附屬全資機構廣州市番禺海印體育休閑有限公司擁有產(chǎn)權，并統(tǒng)一開發(fā)。

 “如果離城區(qū)太近，奧特萊斯就會影響城區(qū)的正價店銷售，同時較高物業(yè)成本也會增加運營成本。但如果太遠，交通不便，又不能輻射周邊人群，商場缺乏足夠支撐，海印又一城的地理位置，恰好為奧特萊斯業(yè)態(tài)發(fā)展提供了足夠的發(fā)展空間。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍評論道。

黃華軍進一步分析，到奧特萊斯消費的顧客主要有以下四類：一是對品牌認知度很高的廣州、番禺白領及中產(chǎn)階級。這部分消費者，大多以自駕車為主。商場地下負一、二層，設有1201個免費停車位，方便前來購物的消費人群。

二是珠三角一帶的消費者。隨著番禺經(jīng)濟的發(fā)展，人氣的旺盛，交通的便利，將會吸引更多的珠三角地區(qū)人流進入盤禺市場。

三是游客。再加上每年數(shù)以百萬計的外地游客，尤其是當港深廣高鐵修建好后，香港消費者過來番禺更加方便，他們將會是奧特萊斯的潛在消費者。

四是居住在海印又一城五星級酒店、寫字樓式公寓的居住人群。他們的消費能力也與奧特萊斯的定位相當吻合。

貨源：與總部或代理商直接合作

目前，中國以奧特萊斯命名的商場大約有400家，但從經(jīng)營模式來看，大部分充其量只能算是折扣店、特賣場。招商難、貨源匱乏一直掣肘著奧特萊斯們的拳腳。正因為品牌貨源不足， 2007年8月，北京愛普奧特萊斯名品服飾廣場約700商戶集體歇業(yè)。2011年10月，寧波奧特萊斯廣場被法院查封宣告倒閉。

不過，海印又一城奧特萊斯完全沒有這個顧慮。

據(jù)負責奢侈品招商的上海楷通商務咨詢有限公司張激介紹，商場90%的品牌都是由直營商開設，比如Gucci、Coach是由中國公司來開的直營店，而Amani、Boss、Versace等品牌則是通過地區(qū)總代理澳門彩虹集團來運營。

其中，Gucci 門店為中國首家直營折扣店, Amani、Burberry 也是全系列品牌進駐。此外，海印又一城奧特萊斯的貨品將比一般正價品晚一季到一季半，價格僅為奢侈品正價的5-7折，同時相當于海南免稅店的70%。

“我們是上市公司，在業(yè)界具備良好的信譽和口碑，雄厚的資本實力和相同的經(jīng)營理念讓我們和奢侈品總部、代理商一拍即合。而且我們和國際一線奢侈品設計師交情匪淺，他們對我們的商業(yè)運營能力相當信任。”邵建明透露道：“我們與他們的合作公平合理，不需要倒貼所謂的店鋪裝修費用，實行統(tǒng)一收銀和銷售扣點。”

稀缺：華南地區(qū)5年內(nèi)僅此一家

正品、低價、來自25家國際知名奢侈品牌,以及70多家國內(nèi)一線知名品牌,這一切足以構成讓消費者到海印又一城瘋狂掃貨的理由。

黃華軍表示，奧特萊斯這一舶來品雖然在中國遍地開花，但魚龍混雜，大多是“掛羊頭賣狗肉”。一種是開發(fā)商以奧特萊斯的名義去地方圈地，名為“商業(yè)地產(chǎn)”實則“地產(chǎn)商業(yè)”；一種是百貨公司的奧特萊斯，缺乏有影響力的品牌；更有甚者是商場直接花錢買回來的貨，不但價格上沒有任何優(yōu)勢，經(jīng)營上也難以為繼。從這點來說，海印又一城奧特萊斯直接與奢侈品總部和代理商合作，開創(chuàng)了華南奧特萊斯的先河，真正彰顯了里程碑式的意義。

按照奢侈品企業(yè)的運營規(guī)律，平均15—20家奢侈品正價店才能給一家奧特萊斯店供應足夠的貨源。“受合同及貨源限制，未來5年內(nèi)，華南地區(qū)將不可能開第二家此類項目，這就是海印又一城奧特萊斯獨有的核心競爭力。”邵建明表示。

同時，這也意味著首創(chuàng)置業(yè)之前在三水的“芭蕾雨”奧特萊斯、廣州友誼與廣州長隆共同投資開發(fā)的長隆友誼購物公園，以及廣東其他的奧特萊斯項目都面臨著流產(chǎn)的可能性。