本網(wǎng)訊（第一商業(yè)網(wǎng)記者婉兒6月5日廣州報道）“新國五條”出臺后，房地產(chǎn)市場面臨持續(xù)調(diào)整，必將催熱商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。在投資者、開發(fā)商、經(jīng)營者為泡沫而隱憂的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應該采取怎樣的運營模式？在電商和網(wǎng)絡經(jīng)濟的沖擊下，傳統(tǒng)商業(yè)如何才能找到一條持續(xù)發(fā)展之路？商業(yè)開發(fā)如何選擇最具成長潛力的城市、新興區(qū)域？商業(yè)地產(chǎn)如何面臨資金壓力大、短期效益下滑、招商運營難、專業(yè)人才匱乏等一系列難題。

       6月5日，由奧園集團主辦的“暢享新商業(yè)地產(chǎn)”——奧園集團商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會商暨業(yè)精英高峰論壇在廣州舉行。與會領導、專家學者、業(yè)界精英針對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景、商業(yè)地產(chǎn)新運營模式等話題進行深入探討，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸的突破提供了路徑。

        四大產(chǎn)品線入市 打造“體驗式”新商業(yè)特色

      “奧園近年來秉持商住雙線發(fā)展戰(zhàn)略，專注開發(fā)大中型商業(yè)MALL、主題及社區(qū)配套商業(yè)街、高端商業(yè)公寓寫字樓、養(yǎng)生商業(yè)四大產(chǎn)品線。公司更加關注支持銷售商業(yè)后續(xù)經(jīng)營的理念，致力打造“體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)”、“體驗式商業(yè)服務”以及“養(yǎng)生商業(yè)”等新商業(yè)特色，將逐步建立有奧園特色的商業(yè)品牌，這僅是奧園商業(yè)地產(chǎn)升級的開始。”奧園集團執(zhí)行總裁楊忠先生在會上表示。

奧園集團執(zhí)行總裁楊忠

        隨著消費需求的不斷發(fā)展升級，尤其是電商的迅猛發(fā)展，體驗式消費已成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的命脈。體驗式商業(yè)主要以美食餐飲、溜冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗、電影院、兒童游藝、休閑娛樂和購物等業(yè)態(tài)體現(xiàn)。2012年12月開幕的廣州奧園廣場，96%的開業(yè)率，日均2萬客流，ZARA、H&M、華潤萬家、星美影院、悠悠堂、稻香等百家知名品牌集聚奧園廣場，成功踐行了體驗式商業(yè)；2012年12月奧園以34億底價摘得廣州地王——奧園城市天地，毗領長隆國家級5A景區(qū)，打造的華南首席商業(yè)娛樂旗艦，匯聚時尚天地、兒童天地、休閑娛樂天地三大主題天地；奧園養(yǎng)生城酒店、奧園高爾夫酒店、南沙海景城、金莎廣場、奧園廣場、奧園養(yǎng)生廣場、奧園城市天地、奧園都會廣場、沈陽奧園會展廣場、株洲奧園廣場等項目也將成為體驗式商業(yè)的踐行者。

奧園集團副總裁王曙煜

      在會上，奧園集團副總裁王曙煜透露，奧園在廣州、重慶、沈陽、株洲等地推出多個商住雙線項目，至今開發(fā)商業(yè)項目累計17個，商業(yè)面積達150多萬平方米，未來計劃將商業(yè)比重提升至40%比例。

    中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來

        商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長 購物中心二分之一現(xiàn)象

       近年來，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為房企轉型的目標，商業(yè)地產(chǎn)投資增速非常快，2008年以來商業(yè)地產(chǎn)投資比例保持15%增長，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資達到30%，高于房地產(chǎn)平均投資增速水平。購物中心增長數(shù)量，2011年開始每年進入市場高達300家。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來表示，增速原因是開發(fā)商加大商業(yè)地產(chǎn)投資，以及土地出讓政策包括城市規(guī)劃的現(xiàn)狀所造成的。

        對于大型購物中心項目發(fā)展趨勢，在十年前，禹來就曾預測將會呈現(xiàn)購物中心二分之一現(xiàn)象，他指出全國購物中心項目開工率只有一半，順利完工的又有二分之一根本無法開業(yè)，就算能成功開業(yè)也有二分之一項目是經(jīng)營不善，換言之，中國購物中心成功率大概只有八分之一，而這八分之一的購物中心將給開發(fā)商帶來了無窮的利益。

        他認為房地產(chǎn)轉型商業(yè)地產(chǎn)需要具備三個條件，第一是可行的盈利模式，來解決現(xiàn)金流的問題，第二是現(xiàn)金流對于目前的大多數(shù)房地產(chǎn)來說，主要就是解決租售結合的問題；第三是持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，解決房地產(chǎn)周期性問題。

        禹來指出，按照目前的趨勢來說，國內(nèi)總體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，風險大于機會；而對單個企業(yè)來講，機會大于風險。按照國內(nèi)現(xiàn)行政策來說，房地產(chǎn)企業(yè)轉型是必然選擇，不管選擇什么樣的轉型方式，規(guī)劃和實現(xiàn)較優(yōu)的資產(chǎn)負債率租售收入比例，是回避周期性的生存發(fā)展之道。