本網(wǎng)訊  （第一商業(yè)網(wǎng)記者 吳婕秋11月30日廣州報道）“得天河者得廣州”。這個說法對廣州的商業(yè)人士來說并不陌生。
　　在天河商圈這個誘人的“蛋糕”不斷做大的同時，商家爭先恐后地扎堆其中。然而，涌入黃金商圈是否就能淘得黃金？答案可能并不樂觀，1836女子百貨的黯然歇業(yè)、萬菱匯和維多利廣場的零售部分人氣冷清便是例證。
    不過即使在天河商圈這樣的旺地，仍不可避免地出現(xiàn)像天河路南北兩側(cè)這樣的“陰陽路”，一邊熱鬧一邊冷清，并以此形成了一個獨特的商業(yè)零售“孤島現(xiàn)象”。旺區(qū)并不代表旺場，怎么看待天河路孤島現(xiàn)象，如何化解？
    11月30日，出席商業(yè)智匯沙龍的一眾商業(yè)資深人士紛紛暢所欲言，“號脈”天河路“孤島現(xiàn)象”，并提出解決“癥結(jié)”的“藥方”。值得一提的是，本網(wǎng)還首次通過官方微薄征集多名熱心網(wǎng)友到場參與討論，線上線下同樣精彩。

    現(xiàn)象：天河路南北冷熱不均
    天河商圈形成最早要追溯到1987年。
    1987年的六運會給當(dāng)時荒涼的天河帶來了一座天河體育中心，隨后圍繞著體育中心，購書中心、中信廣場、天河城、正佳廣場等一個接一個標(biāo)志性建筑相繼而立，其中1999年地鐵一號線的開通居功甚偉，每天數(shù)十萬人次的流量，讓天河城開始化身為“全國最大印鈔機”。正是天河城的成功，誘發(fā)了其他淘金者的進(jìn)入，從而成就了這個“華南第一商圈”，“得天河者得廣州”的說法也逐漸流傳開來。
    在不足2公里的天河路上，聚集著超過150萬平方米的商業(yè)面積，天河路以北依次有廣州購書中心、維多利廣場、天河體育中心和太古匯等；天河路以南分別有中怡時尚、天河城、正佳廣場、萬菱匯等；往東延伸有廣州電腦城、南方電腦城、頤高數(shù)碼廣場、天河娛樂廣場和摩登百貨等；地底下還有時尚天河商業(yè)廣場、天河又一城等地下商業(yè)體。
    “不過即使在天河路這樣的黃金地段，其南北兩側(cè)也是冷熱不均，”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍介紹到：“按照業(yè)內(nèi)的說法，客流量大的一段或一側(cè)稱為‘陽路’，商鋪租金很高；客流量少的一段或一側(cè)稱為‘陰路’，商鋪租金要低得多。像天河路北側(cè)到天河北路這一區(qū)域，餐飲娛樂紅紅火火，商業(yè)零售就冷冷清清。”
    “我們以前在做市場調(diào)研的時候，就發(fā)現(xiàn)過這樣一個有趣的現(xiàn)象，”廣州錦城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司李善文表示：“在人流量出來的右手邊，往往會成為陽街。比如說中山路右邊比左邊要旺，到了天河這邊也是右邊比左旺，北京路也是右邊比較旺。東山錦軒也是右邊，剛好就是地鐵口出來的右邊，天河城也是這樣�！�

    原因：政府規(guī)劃、交通、消費習(xí)慣造成
    放眼廣州，天河路孤島現(xiàn)象并非特例。在不少熱鬧的商圈里，同一條街道或者同一條馬路，都會出現(xiàn)一邊熱鬧一邊冷清，或是半段熱鬧半段冷清的情況，而因為路段客流量差異大，就算是同一條街道或者馬路，前后兩段甚至左右兩側(cè)的商鋪，租售價都可能會相差極大。那么，造成天河路南北兩側(cè)差異的原因在哪里？
    “首先，體育中心在中間造成了南北不對稱。”廣州市正佳企業(yè)有限公司副總裁李穗生表示：“第二個就是交通問題，黃埔大道、天河路帶來了很多人流，但是天河路本身也把人流阻斷了，客流沒有辦法進(jìn)行互動。”
    廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅也表示，整個體育中心是一個很大的中庭，消費者開車走天河北路是不方便的，一般都習(xí)慣用天河路到黃埔大道，所以造成南邊的人流量更大。
    楚睿商業(yè)董事長黃文杰進(jìn)一步分析到，造成天河路南北冷熱不均的原因第一個是政府規(guī)劃存在問題，就拿整個天河路來說，目前我們看到的賣場數(shù)量和規(guī)模確實是南邊多，實際上北邊規(guī)劃不多；第二個是從開發(fā)商的角度而言，開發(fā)商就是就近原則，肯定是選擇易的不選難的；第三個是運營商，當(dāng)然有一些開發(fā)商自己成立開發(fā)商，有一些是委托運營商，像萬菱匯也沒有做旺，這個跟整個運營商有很大的關(guān)系；第四個最終還是取決于消費者的習(xí)慣，在天河路南側(cè)是一條直路，無論行人或駕車均可自然延伸，明顯比北側(cè)要更順暢，更方便逛街。
　  正韜營銷商業(yè)總監(jiān)劉雄稱，購書中心、維多利規(guī)模有限，難以低檔天河南的組合，歸根到底是規(guī)劃的問題，按照目前的發(fā)展來看，時尚天河雖然加入競爭，但是畢竟是地下商業(yè)，難以挽回北邊的頹勢。

    出路：差異化定位最重要
    “針對商業(yè)分水嶺的孤島現(xiàn)象，是城市移動和商圈氣場分布兩重規(guī)律所決定的，天河路北側(cè)正是天河商圈的死角之一，破解的唯一辦法就是打破體育西路東部的人氣，否則永遠(yuǎn)都不可能旺。” 廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶直言。
    “簡單而言，天河路北邊第一適當(dāng)要增加商業(yè)規(guī)模，這個是政府來做。” 楚睿商業(yè)董事長黃文杰開出了“藥方”：“第二個北邊做的東西跟那邊一定要錯位，做出自己的特色，像太古匯和原來的都不一樣，所以我們覺得一定是好的，購書中心也旺。第三個是從規(guī)模來說相差很遠(yuǎn)，所以連成片，不光在北邊做項目，把地下都通起來，南北貫通，就不會出現(xiàn)南旺北不旺的格局。”
    “確實，像購書中心、太古匯正因為有差異性，所以即使它處于天河路的北邊，人氣也一直居高不下�！� 廣州輕紡交易園品牌總監(jiān)周一帆認(rèn)為：“差異化互補非常重要，在開發(fā)商的層面，一個大型的商業(yè)體在開始開發(fā)和建設(shè)的時候，定位要非常的慎重，不應(yīng)該看到這個地方旺就扎堆，現(xiàn)在就出現(xiàn)了這個現(xiàn)象，然后就出現(xiàn)了旺區(qū)不旺場，這個要從后續(xù)的運營和旺場來考慮。應(yīng)該從商業(yè)紅海中找到自己持續(xù)發(fā)展的藍(lán)海�！�
　 “以維多利廣場為例，要改善其人氣不足的問題，可以好好利用其得天獨厚的透明玻璃幕墻，砍掉零售業(yè)態(tài)，全部變?yōu)椴惋�，也不失為一條出路。” 太陽新天地購物中心董事總經(jīng)理楊軍艇表示。

    微博觀點精彩對對碰

    @洪門七兄_地產(chǎn)江湖：車多，無退縮位；不就腳，煞氣太重；旺丁，卻不旺財。
    @馬思婕Fiona：廣州的地下商業(yè)優(yōu)勢在于交通便利，但消費水平相對不高，時尚天河雖有大量停車位，但其規(guī)劃中多為格仔式小鋪，可參考地王廣場的招商及營銷活動，加入更多體驗配套。
    @懶骨頭KK：死因之根本：高成本，低利潤甚至負(fù)利潤。外加：傳統(tǒng)亦普遍共性為“競爭”的特性下，缺乏與主力商場的競爭能力。薦逆思一則：競則敗，補則利 — 與其正面競爭，不如借力互補，開發(fā)特色內(nèi)容，商圈內(nèi)的共贏才是硬道理！
    @蛇wong：天河商圈由天河城到正佳，到中怡，到萬菱匯太古匯，均在天河路一條直線上，無論行人或駕車均可自然延伸，符合人的移動慣性，但由天河城沿體育西向北走，路線已被截斷，駕車也必須繞圈才可到達(dá)，商圈難以向此方向延伸。
    @gzchina：只要把天河體育中心的功能，轉(zhuǎn)移到珠江新城跑馬場，拆除體育中心，騰籠換鳥。然后通過多條地面天橋、地下與原天河體育中心全面連接成一體。把體育中心地塊打造為立體空間，即結(jié)合地下商場、下沉式廣場、地面圍繞一圈購物中心+步行街，中心點是綠化休閑廣場。然后把體育西路、天河北、體育東路形成環(huán)形交通動線，整個交通動線布滿停車場入口，環(huán)抱整個新天河商圈。天河路則鞏固為交通樞紐站，即BRT線+公交總站+地鐵交匯+停車場集中入口。最后也把中信廣場、東方寶泰也拉入了新天河商圈。
  這樣等于把天河商圈由長條形，變?yōu)檎�方形，每天�?shù)十萬顧客無障礙地向四周傾瀉，而不是現(xiàn)在局促在一條線上。商業(yè)總量增加一倍不止，交通動線問題徹底解決，關(guān)鍵是，表面上廣州市政府在地產(chǎn)運作，需要相當(dāng)巨大的基礎(chǔ)投資，但其實是一筆大生意：中國第一商圈的鞏固，廣州商業(yè)價值的提升，稅收等等。而且新增巨量商業(yè)面積，有條件引進(jìn)外來實力運營商，如萬象城、大悅城、凱德來福士等等，打破由老派購物中心長期壟斷的局面，提高廣州商業(yè)水平。
  從業(yè)態(tài)上來說，體育離商業(yè)很遠(yuǎn)，但體育與社區(qū)最近。而珠江新城最缺體育設(shè)施，跑馬場剛好位于珠江新城東部居住區(qū)內(nèi)。門前就是華南快速入口，便于大型體育、文藝活動結(jié)束后，群眾車輛快速疏散。不會出現(xiàn)現(xiàn)在只要有演唱會，天河路必塞車的現(xiàn)象。但跑馬場要新增地鐵線，另當(dāng)別論了。

沙龍發(fā)言嘉賓：

第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍                            楚睿商業(yè)董事長黃文杰

廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅                                     廣州市正佳企業(yè)有限公司副總裁李穗生

太陽新天地購物中心董事總經(jīng)理楊軍艇                                         廣州市廣百股份有限公司副總經(jīng)理嚴(yán)盛華

廣州市盛世中華百貨有限公司總經(jīng)理竇懷山                                       正韜營銷商業(yè)總監(jiān)劉雄

佳兆業(yè)（中石化大廈）總經(jīng)理古琦                                                  廣州輕紡交易園品牌總監(jiān)周一帆

得勤（中國）咨詢地產(chǎn)及商業(yè)總監(jiān)陳震海                                        廣州錦城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司招商總監(jiān)李善文

微博網(wǎng)友洪門七兄_地產(chǎn)江湖                                                              微博網(wǎng)友馬思婕Fiona  

廣州輕紡交易園策劃經(jīng)理郭怡冰

嘉賓沙龍名單：