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牽手老佛爺百貨,深業上城能“更上一層”嗎?

時間:2021-12-28來源:Hot商業 作者:

  位于深圳中軸線上的深業上城,即將迎來開業四周年。這個含著金湯匙出生的購物中心,發展卻并不盡如人意。


  一年來,深業上城加快了調整改造的步伐。近期牽手法國老佛爺百貨,應該說是其調整改造過程中的重要舉措。原本有些沉寂的深業上城,能否憑借“輕奢品牌”更上一層,依然需要市場檢驗。



引入老佛爺百貨

謀改變心切


  12月14日,老佛爺百貨與深業上城簽約,將于2022年第四季度在深業上城,開設首家精選跨品牌概念店,將設置國際設計師及輕奢品牌時裝、時尚鞋履和配飾、美容/護膚品及特色餐飲四大分區。


  老佛爺百貨究竟是什么來頭?


  其實,這是一家源自法國的百貨商場品牌,其位于法國巴黎的首家門店,同時也是全球最大的免稅商店。目前,在法國和其他國家共擁有65家門店。


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  據了解,幾年前項目高管就曾對媒體表示,未來將引入老佛爺百貨,此次簽約可謂“終于如愿”。


  深圳老佛爺百貨有兩大特點。


  第一,面積不大。與4.7萬m2的北京西單店、2.5萬m2的上海陸家嘴L+Mall門店、1.15萬m2的貴陽花果園海豚廣場(2022年開業)相比,約4500 m2的深圳老佛爺稍顯“迷你”,是目前4家門店中規模最小的。


  第二,主打“小眾+高價+輕奢”。老佛爺百貨在中國的品牌選擇,與法國本部也有所不同。法國主要為一線奢侈品品牌,但未來在深業上城的門店,將與北京、上海相似,會有部分奢侈品品牌,更多還是潮牌和獨立設計師品牌。


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  從目前的公開報道來看,老佛爺在中國的兩家門店,都因為地段、選址及品牌運營等種種原因,發展不溫不火。 


  但對于開業近4年的深業上城而言,這次合作背后,也體現了其「謀求改變的心態」非常迫切。 



出生銜著金湯匙

奈何“叫好不叫座”


  據深業集團官網顯示,占據深圳中軸線位置的深業上城,集購物中心、產業研發大廈、設計創意LOFT、高端商務公寓于一體。


  整個綜合體占地12.1371萬m2,總建筑面積約120萬m2。其中,產業研發大廈約33.27萬m2,LOFT約10萬m2,豪華酒店約5萬m2,公寓約17萬m2,商業約16.7萬m2。


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  深業上城“一出生就銜著金湯匙”,其開發商深業集團,是深圳國資委直管的大型綜合性企業集團。


  從地理位置上看,深業上城也十分優越:東臨筆架山公園,西有天橋,漫步可達蓮花山公園,南邊則與中心公園相連。


  在設計維度,深業上城南區由SOM、ARQ、Urbanus三家建筑設計事務所設計。其中,南區商業部分的設計,由曾經設計了香港又一城和上海龍之夢的ARQ建筑事務所負責。


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  此外,項目邀請了曾操盤上海梅龍鎮廣場、廣州太古匯的郝繼霖加盟。這也是近些年來,深圳最知名的商業地產操盤手之一。 


  2018年1月18日,深業上城正式開業,“小鎮+品牌街+商場”的建筑組合,一直為業界津津樂道。開業初期引入的全球首個無印良品三合一項目,集“酒店、旗艦店、餐飲”為一體,風光無倆,曾讓競品同行頗為緊張。


  此外,項目樓頂的小鎮,更因獨特的蒙德里安設計風格,近年來已成為深圳街拍勝地。工作日和周末,擠滿了揣著“長槍短炮”,凹造型的年輕人。


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  但隨著時間推移,項目問題逐一呈現:比如項目離地鐵10號線冬瓜嶺站,尚有一段距離;項目所在的地段,又恰好容易擁堵,工作日乘車出行也有難度。


  再看看設計維度,“小鎮+品牌街+商場”的設計,使得動線不夠清晰,時常是“白天倒還好說,到了晚上就容易迷失。”


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  具體到“盒子”部分的天窗,ARQ建筑事務所設計時原本希望引入自然光線,但因消防等原因,自然光線引入有限,使得場地光線有些暗淡。


  在招商維度,餐飲品牌迭代也應提速:“來來往往都是那幾個品牌。”


  來街拍的年輕人和爬山途經的消費者,都為項目帶來了充足的客流。但這些客流中,哪些可以轉化為實際的購買力,缺少相應的刺激舉措。


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  曾有入駐項目的潮牌品牌,在接受媒體公開采訪時,表達了對項目“叫好難叫座”背后的思考:“深業上城的氛圍很接近日本的感覺,但當時出租率和商業組合不夠理想。”

 

  不過,該品牌的主理人,對品牌和商圈關系的認知也非常客觀:“商圈分好壞,品牌也分好壞,商圈的數據不能決定品牌好壞。而好的品牌能給商圈引流,我們希望成為好的品牌,而不是眼巴巴地盯著商場帶來的流量。”



潮流進化時?

強化定位方能彰顯特色


  2021年11月,隸屬于深業上城的中國國際消費電子展示交易中心(CEEC),被媒體曝出“4萬方的場地,目前僅剩個位數商戶”。


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  好的方面,除了簽約老佛爺百貨之外,籌備已久的深圳文華東方酒店也即將開業。寫字樓方面,截至2021年6月,上城T1寫字樓招商率47%,引入的世界500強企業數量位列全市第二,也為購物中心增加了更多客流。


  在開業第四年來臨之際,深業上城的調改動作,也較之前更加頻繁。


  而調整改造的方向,Hot君大膽猜測,與引入老佛爺百貨的初衷類似,那就是進一步強化“街拍和潮牌運動品牌形成的潮流氛圍”。


  比如,今年引入了街頭品牌MLB,以及李寧旗下潮牌LNG和潮帽品牌NEW ERA。


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  在餐飲維度,今年引入了咖啡品牌M.stand。8月,上橫町日本食街也已重裝開業。


  不過,就我們的觀察來看,強化“潮”文化,也需要舍棄一些不必要的動作。


  深業上城過往幾年的運營中,不時會有畫展、演講相關的活動,但“文藝”與“潮流”并不相同。如何吸引更多潮流品牌的關注,在寸土寸金的福田,打造屬于年輕人的潮流劇場,還可以有更多聚集人氣的落地舉措。


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  根據深業商管對外披露的目標,深業上城是一個定位“高端、創新、融合環境與人文元素”的大型城市綜合體。


  目前來看,無論是品牌檔次、游逛舒適度及整體調性的一致性,都離這個理想的定位有一定距離。


  作為行業觀察者,我們真心希望,調改之后的深業上城能“更上一層”,帶給業內更多驚喜。


原標題:牽手老佛爺百貨,深業上城能“更上一層”嗎? / 編輯:
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