Lease系列

■ Gross Lease：毛租賃

租戶所支付的租金，而業(yè)主支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅和其他有關(guān)物業(yè)的稅收、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、保安保潔等，也就是說在所收取的租金中要包括這些費(fèi)用。至于水電煤由租賃雙方協(xié)商，可由承租戶支付，也可以由業(yè)主支付，所以水電費(fèi)不是毛租金和凈租金的區(qū)別，在分析單個(gè)物業(yè)的時(shí)候要另外關(guān)注水電煤的承擔(dān)方式。

歐洲和澳洲等還有GST費(fèi)用，毛租金特指不含GST的費(fèi)用，因?yàn)镚ST是價(jià)外稅，應(yīng)當(dāng)由租戶承擔(dān)。同理，中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)改增之后，VAT的費(fèi)用理論上也應(yīng)該排除在毛租金的范疇內(nèi)，不作為業(yè)主費(fèi)用。現(xiàn)在就要看2016年5月1日之后具體的行業(yè)操作了。

■ Net Lease：凈租賃

凈租賃是相對(duì)于毛租賃而言，此時(shí)的承租人除了支付租金外，還要另行支付一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。業(yè)主提供的凈租金的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費(fèi)用，哪些是屬于代收代繳的費(fèi)用，哪些是按承租人所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總出租面積的比例來收取，哪些費(fèi)用主要取決于承租人對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源的使用程度。凈租賃的形式一般有以下四種：

1、Single Net. 除租金、水電費(fèi)外，承租人要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)。

2、Double Net. 除租金、水電費(fèi)外，承租人要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。

3、Triple Net.除租金、水電費(fèi)外，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由承租人直接支付，簡(jiǎn)單記憶就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三費(fèi)，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。美國(guó)常見。

4、Absolute Net / Bondable Net. 這是最純粹的凈租賃，租戶承擔(dān)和物業(yè)相關(guān)的一切風(fēng)險(xiǎn)，甚至包括物業(yè)損毀之后的重建。這種租賃比較少見，常用于售后回租的租賃中，本質(zhì)上等同于將物業(yè)抵押打包成一個(gè)債券。

Rent系列

說完Gross /Net Lease, 接下來再說Gross Rent毛租金和Net Rent凈租金，我覺得這是一個(gè)非常混亂的問題。首先是對(duì)單一租戶而言，Gross Rent 和 Net Rent的區(qū)別只存在于Net Lease之中，因?yàn)镚ross Lease中租戶支付的租金就一種，無所謂Net Rent了；其次對(duì)一個(gè)物業(yè)整體估值而言，這種區(qū)別又只存在于Gross Lease之中，或者說非純粹的Net Lease之中。

常用的Gross Rent是Effective Gross Rent, 要考慮空置、免租和壞賬的影響。與之對(duì)應(yīng)的是Potential Gross Rent, 假設(shè)按照ERV（市場(chǎng)租金水平），100%滿租且沒有免租期的情況下，可以達(dá)到的最高毛租金水平，這個(gè)Potential Gross Rent是一個(gè)比較沒用的數(shù)字，后文說到Gross Rent一律指的是Effective Gross Rent。

簡(jiǎn)單來說，一個(gè)物業(yè)整體的Gross Rent = 租戶的平均Net Rent或者ERV × 全部面積 -空置率 – 免租期。

Net Rent Income = Gross rent – 土地Ground lease, if any – non-recoverable expenses (美國(guó)net lease才有，因?yàn)椴粷M租導(dǎo)致部分expenses沒有租戶來承擔(dān)) – property operating expenses (水電煤、維修、保險(xiǎn)、稅、保安保潔……)。 Property operating expenses具體包括什么內(nèi)容取決于單個(gè)租戶簽訂的合同。以上討論的Gross/net均不涉及會(huì)計(jì)處理，會(huì)計(jì)上的收入費(fèi)用是總額還是凈額列示是另一回事情。

NOI (Net Operating Income)和Net Rent的區(qū)別：Net Rent – PM fee和其他與租戶無關(guān)的運(yùn)營(yíng)成本。

NOI和EBITDA的區(qū)別：在物業(yè)層面，NOI等于EBITDA。在公司層面，EBITDA還要額外扣除公司的會(huì)計(jì)審計(jì)費(fèi)用、資產(chǎn)管理費(fèi)等，加上其他收入的調(diào)整。

■ ERV

Estimated Rental Value, 市場(chǎng)租金水平（每年每單位面積）

■ Passing Rent

當(dāng)前時(shí)點(diǎn)年化的Gross Rent（物業(yè)整體）。如果是單位passing rent, 則分母是總面積，空置率和免租期都會(huì)單薄passing rent。

■ ADR

Average Daily Rate，酒店業(yè)特有的指標(biāo)，類似ERV但單位是每間房/鑰匙而不是面積。ADR × 出租率× 客房總數(shù) = 酒店總收入。硬要類比的話，類似Effective Gross Rent。

■ RevPAR

Revenue Per Available Room，也是酒店業(yè)特有的指標(biāo)，等于ADR × 房間出租率，或者酒店總收入除以總客房數(shù)。

Yield系列

■ Net (Rent) Yield

凈租金收益率 – 意義自明。分子是某一年Net Rent，分母可以是當(dāng)前的房屋價(jià)值或者收購(gòu)成本；

■ Gross (Rent) Yield

毛租金收益率 – 意義自明。分子是某一年Gross Rent，分母可以是當(dāng)前的房屋價(jià)值或者收購(gòu)成本；

■ Running Yield

分子：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的NOI水平進(jìn)行年化；

■ Initial Yield / Entry Yield

初始收益率 – 在投資時(shí)點(diǎn)，年化NOI除以收購(gòu)對(duì)價(jià)（含收購(gòu)費(fèi)用）；

■ Exit Yield

退出時(shí)收益率 – 其實(shí)就是Cap Rate，估算退出時(shí)點(diǎn)房屋價(jià)值的神器，用退出時(shí)的穩(wěn)定NOI除以Exit Yield就是假設(shè)退出時(shí)的價(jià)格。可以YY

■ Reversionary Yield

（也好像沒有合適的翻譯，暫且稱為“回歸收益率”吧） – 假設(shè)滿租且達(dá)到ERV的租金水平。這是回報(bào)水平的理論最高值。

■ YoC

Yield on Cost, 成本收益率 – NOI除以收購(gòu)成本（包括收購(gòu)費(fèi)用）。比如當(dāng)YoC是Cap Rate的兩倍時(shí)，說明現(xiàn)在的資產(chǎn)增值為收購(gòu)成本的兩倍了。

Return系列

■ IRR

內(nèi)部收益率（有l(wèi)everaged, unleveraged, pre-tax, post-tax幾種組合） – 不多說了。

■ Cash-on-cash return

現(xiàn)金回報(bào)率 – 每年Net Operating cashflow, 不含CAPEX，除以收購(gòu)成本（包括收購(gòu)費(fèi)用）。

■ ROI

Return on Investment，投資回報(bào)率 – 這是項(xiàng)目生命全周期的指標(biāo)，總收益減總成本/總成本。相當(dāng)于Equity Multiplier-1。

■ ROE

Return on Equity，股東投資回報(bào)率 – 這個(gè)在房地產(chǎn)投資中比較不常見，Net profit / Equity，考慮的是對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，通常是年化的金額。商業(yè)地產(chǎn)的收益來源有兩部分，持有期和最終處置，兩者的ROE計(jì)算邏輯非常不一樣，持有期是每年EBITDA減物業(yè)折舊、利息、所得稅；最終處置的ROE則是一次性收益，沒有可比性。

■ ROC

Return on Capital，資本回報(bào)率 – Net Operating profit × (1-tax rate) / (equity + debts)。所謂資本指的是股東出資+貸款。和ROE的區(qū)別在于ROC是unleveraged回報(bào)率，ROE是leveraged回報(bào)率。

Rate系列

■ Discount Rate 折現(xiàn)率

用來從Cashflow計(jì)算現(xiàn)值的。通常Discount Rate – NOI growth rate = Cap Rate。IRR和Discount Rate不能共存在于同一個(gè)模型中。

■ Cap Rate資本化率

NOI除以物業(yè)價(jià)值或者交易對(duì)價(jià)（不考慮交易成本的）。Cap Rate是在Sales Comp中常用的數(shù)字。因?yàn)槭亲鞅容^，所以公式經(jīng)常來回倒算。

比如拿著最近交易的幾個(gè)物業(yè)NOI除以交易對(duì)價(jià)可以得到市場(chǎng)水平的Cap Rate，用自己物業(yè)的NOI除以這個(gè)市場(chǎng)水平的Cap Rate可以得到自己物業(yè)的估值；或者看最近的交易，比如恒大2015年底收購(gòu)香港的美國(guó)萬通大廈，拿萬通大廈的NOI除以收購(gòu)對(duì)價(jià)125億元，這個(gè)比率大大低于市場(chǎng)平均水平的，因此結(jié)論是恒大買貴了。

另外，萬通大廈的NOI不是公開信息，怎么估算啊，ERV（CBRE/JLL/DTZ/Colliers都有Market Report的）× 出租率（新聞?wù)f是100%）× 面積3.2萬平方米 × 平均毛利率咯。千萬別忘記估算出租率和毛利率，否則得到的就是Reversionary Yield或者Net Yield而不是NOI了。

■ Gearing ratio：負(fù)債/出資

■ LTV：Loan to Value，資產(chǎn)負(fù)債率