商業(yè)市場的變遷日新月異。購物中心泡沫化、綜合體大爆炸、百貨業(yè)大蕭條、零售商被沖擊……而有一類商業(yè)形態(tài)卻人潮如織，綻放著旺盛的生命力，那就是城市的特色街區(qū)，它們承載著名人掌故、商賈繁華和聲色犬馬。作為城市必不可少的構(gòu)成部分,特色商業(yè)街對城市商業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用,是城市商業(yè)職能表現(xiàn)最集中、最突出的地方，也是城市商業(yè)文化和市民生活的窗口，有效結(jié)合了城市公共活動和商業(yè)活動。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在全國各地興起了一股建設(shè)商業(yè)街的熱潮，這股熱潮有點類似于上世紀末在許多城市興起的建設(shè)城市廣場的熱潮。但是他們在改造或建設(shè)商業(yè)街的過程中，卻出現(xiàn)了一些問題：要么是在一塊塊黃金寶地上建造高樓大廈代替原來的小門臉，用現(xiàn)代商場排擠老字號，用歐美情調(diào)代替民族特色；要么將以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商業(yè)街。當國外開始注重用當?shù)貧v史、特色文化賺錢的時候，我們卻在一味模仿知名商業(yè)街的皮毛，這樣千篇一律的“特色”商業(yè)街只會逐漸讓人們感到毫無特色，審美疲勞。
商業(yè)街的打造具有特殊性，不同于傳統(tǒng)的單一商業(yè)項目，商業(yè)街具有社會和商業(yè)的雙重屬性，特色化的塑造顯得愈加迫切和重要，實現(xiàn)“重資產(chǎn)”到“重運營”的轉(zhuǎn)變更是必然。
一、什么是特色商業(yè)街？
城市特色商業(yè)街是由提供商業(yè)服務(wù)的商業(yè)個體以平面形式按照一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列以及按照“街”的形式布置的商業(yè)房地產(chǎn)，是城市商業(yè)形式的縮影和精華。通過兩邊的商鋪和街道圍合成線形空間，融傳統(tǒng)文化景觀和現(xiàn)代商業(yè)氣氛于一體，吸引當?shù)厥忻窈屯鈦碛慰汀Ｋ仁鞘忻耋w驗性購物的場所，也是游客感受當?shù)匚幕Ⅲw驗風味小吃和購買地方旅游紀念品的最佳場所。
從旅游的角度出發(fā)，整體上把特色商業(yè)街分為城市商業(yè)街和景區(qū)商業(yè)街。城市商業(yè)街根據(jù)功能、風格和依賴資源不同，又可以分為都市現(xiàn)代商街、文化旅游街、時尚休閑街和其他城市特色商街。根據(jù)所在位置的不同，景區(qū)內(nèi)商業(yè)街可分為古城古鎮(zhèn)古村落內(nèi)的商業(yè)街、出入口處的商業(yè)街以及其他類型的商業(yè)街，比如主題公園內(nèi)的商業(yè)街等。景區(qū)商業(yè)街近幾年發(fā)展速度很快，呈現(xiàn)出了多種類型。其中，古城古鎮(zhèn)古村落的商業(yè)街按照功能劃分，可以分為觀光型、集散休閑型、復合型和市郊型。
完善城市功能、突出城市特色，延續(xù)城市歷史。特色商業(yè)街是旅游業(yè)與商業(yè)的跨界融合，具備以下五個特點：
（一）功能全，現(xiàn)代商業(yè)街的功能已不僅僅是滿足消費者購物的基本需求，綜合性的商業(yè)街可以同時具有購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游、金融、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等多項功能。
（二）品種多，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及互聯(lián)網(wǎng)信息時代的來臨，消費者對商品的選擇更加細致，同類商品不同品牌共同競爭的情況十分明顯，更多國際品牌也進入了國民的視線，從而提升了消費者的購物感受。
（三）環(huán)境美，商業(yè)街的環(huán)境是商業(yè)街能否實現(xiàn)繁榮的重要因素之一，當前的消費者購買的不僅僅是商品本身，真正有生命力的現(xiàn)代商業(yè)形式在于感受和體驗。整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序的購物環(huán)境，可最大化的滿足顧客的消費體驗。
（四）文化濃，在如今這個精神追求大過物質(zhì)追求的文明年代，人們早已不再局限于穿用和溫飽，更加追求精神的愉悅、心靈的滿足。對歷史文化積淀的渴望顯得尤為強烈，所以應(yīng)強調(diào)建筑風格、景觀元素和商業(yè)主體與當?shù)靥厣幕諊娜诤稀?/span>
（五）服務(wù)優(yōu)，商品質(zhì)量、購物環(huán)境都是商業(yè)街的硬件條件，要想成為優(yōu)秀的商業(yè)街，軟實力也不可或缺。在現(xiàn)代商業(yè)行為分析中，服務(wù)質(zhì)量的高低是決定消費者購買決策的重要因素，提供優(yōu)質(zhì)的售前、售中、售后服務(wù)是達成二次購買的有效方式。
二、特色商業(yè)街應(yīng)遵循什么原則？
（一）差異性原則
傳統(tǒng)的商業(yè)街功能比較單一，基本是在消化碎片化的東西，作為場景消費的典型代表，主題商業(yè)街需要差異化發(fā)展，通過文化歸屬感把目標消費者重新拉回商業(yè)街。人們消費理念和消費需求是在不斷升級換代的，與其他商業(yè)街區(qū)別開來的、獨具一格的業(yè)態(tài)在特色商業(yè)街發(fā)展中不可或缺。未來商業(yè)街一定會呈現(xiàn)多樣化的商業(yè)形態(tài)，無論是業(yè)態(tài)規(guī)劃還是資源整合，都會往差異化方向發(fā)展，或新潮好玩，或悠閑寧靜，或異域風情，或文化濃郁。
（二）兼容性原則
現(xiàn)代商業(yè)街要在傳統(tǒng)商業(yè)街的基礎(chǔ)上進行傳承和揚棄，做到文化與民俗的兼容、購物與休閑的兼容、生理與精神的兼容。游客到訪一座城市，會被其自然和歷史文化遺產(chǎn)等傳統(tǒng)旅游資源的吸引，也會為業(yè)態(tài)豐富、交通便利的商業(yè)街駐足。大眾旅游時代，休閑度假和自助旅行逐漸成為主流，游客越來越深入到城市的日常生活空間。
（三）統(tǒng)一性原則
一條商業(yè)街的發(fā)展與建筑分布，開放空間息息相關(guān)。購物步行的距離、街道人群的擁擠程度、店鋪的創(chuàng)新性等都會在微妙之間影響客流。同時，風格的統(tǒng)一也極為重要：哈爾濱中央大街的建筑輕盈、華麗、精致、細膩，是俄式建筑風格的綜合型商業(yè)街；南京夫子廟是以青磚、桶瓦、歇梁、飛檐為特色的中式建筑風格。我們應(yīng)該在建筑形態(tài)多元的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一風格，突出特點。
（四）合作性原則
由于商業(yè)街的范圍比較廣，各個店鋪之間也就不可避免存在競爭現(xiàn)象。所以為實現(xiàn)共同進步，在進行規(guī)劃時，應(yīng)積極考慮各個競爭者的各自優(yōu)勢，促使商鋪合作共贏，實現(xiàn)共同發(fā)展，營造良性競爭的環(huán)境。
（五）人本性原則
優(yōu)質(zhì)的商業(yè)街，必然要做到以誠為先，以客為主，但究其核心，還是以人為本。特色商業(yè)街也要“在意游客的在意”，懂得老人可能需要多上廁所，懂得孩子對歷史典故與玩具美食的好奇心，懂得新生代消費者對拍照背景的需求，懂得更多的游客不止是為了購物和風景，更是對自己所愛的人的陪伴……
三、案例研究——成都寬窄巷子為何成功？
成都平原素有“天府之國”的美譽。成都作為歷史上的西南重鎮(zhèn)、七朝古都，歷時兩千年名聲顯赫，歷史古跡不計其數(shù)，文化底蘊雄渾濃厚。大慈寺、文殊院、寬窄巷子并稱成都的三大歷史文化名城保護街區(qū)，尤以寬窄巷子地位顯著，成了老成都特殊的標志和永恒的記憶。
據(jù)史料記載，公元前316年秦滅蜀國后， 張儀、張若筑城，少城肇興，其后格局變化甚微。至康熙五十七年（1718年），清朝廷調(diào)荊州八旗三千官兵來川。清朝廷在成都西垣秦代少城遺址上修建了滿城，以駐旗兵，亦稱作少城。滿城方圓十里，城墻高聳、樓閣相望，城內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)、衙門位置、營房方位都嚴格按照八旗軍的傳統(tǒng)方式來安排，建有官街8條、兵丁胡同42條，是成都市中心遺留下來的規(guī)模相對完整的清朝古街建筑。
隨著城市的發(fā)展，人口的增加，進入新千年后，寬窄巷子逐漸退去了往日的浮華，大多房屋建筑因年久失修已十分破敗，加之外來人口的涌入，昔日四合院變成混亂大雜院，用蜂窩煤燒飯的居民，利用自家院落零散開展著茶館、旅舍等民間經(jīng)營。改造前的寬窄巷子成了成都市區(qū)內(nèi)環(huán)境差、危房多、安全隱患突出的典型。
在成都全力打造“休閑之都”的發(fā)展背景下，2003年成都政府啟動了寬窄巷子歷史文化街區(qū)主體改造工程，確定在保持老成都原貌建筑的基礎(chǔ)上，形成以旅游休閑為主的、具有濃郁巴蜀地方特色和文化氛圍的復合型商業(yè)街區(qū)。2007年，成都市委市政府、青羊區(qū)政府聯(lián)合整合資源，對商業(yè)功能進行了整體規(guī)劃和開發(fā)，政府先后投資6.3億余元，完成了核心保護區(qū)周邊樓房及建筑風貌的綜合整治。2008年寬窄巷子改造工程全面竣工，作為成都市委市政府重點工程、成都市文化旅游名片項目和“5.12”地震后成都旅游業(yè)復蘇的標志，6月14日正式開街。
正因為找準了“文化”與“經(jīng)濟”、“傳承”與“創(chuàng)新”的契合點，寬窄巷子才成功成為了成都的可觀看、可享受、可消費的旅游資源。修葺一新的寬窄巷子由45個清末民初風格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落組成，為寬窄巷子梳理出更清晰的氣質(zhì)：閑在寬巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。
（一）獨一無二的街道特色
1、寬巷子——老成都的“閑生活”
“寬巷子代表了最成都、最市井的民間文化；原住民、龍?zhí)每蜅！⒕赖拈T頭、梧桐樹、街檐下的老茶館……構(gòu)成了獨一無二的吸引元素和成都語匯，呈現(xiàn)了現(xiàn)代人對于一個城市的記憶。”老人在老茶館門口安詳?shù)睾炔钄[龍門陣，貓懶懶地盤在腳下打盹，梧桐樹投下斑駁的影子，院落里的樹上掛著一對畫眉。寬巷子主要開展以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色客棧、特色企業(yè)會所、SPA為主題的情景消費游憩區(qū)。
2、窄巷子——老成都的“慢生活”
“窄巷子的特點則是老成都的慢生活。”成都是天府，窄巷子就是成都的“府”。一為收藏，一為豐富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感天靈，下沾地氣。這種院落文化代表了一種精英文化，一種傳統(tǒng)的雅文化。宅中有園，園里有屋，屋中有院，院中有樹，樹上有天，天上有月……這是中國式的院落夢想，也是窄巷子的生活夢想。通過改造，窄巷子植綠主要以黃金竹和攀爬植物為主，街面以古樸壁燈為裝飾照明，臨街院落將透過櫥窗展示其業(yè)態(tài)精髓。窄巷子主要開展以各西式餐飲、輕便餐飲、咖啡、藝術(shù)休閑、健康生活館、特色文化主題店為主題的精致生活品味區(qū)。
3、井巷子——老成都的“新生活”
“井巷子的定位是成都人的新生活。”井巷子是寬窄巷子的現(xiàn)代界面，是寬窄巷子最開放、最多元、最動感的消費空間——在成都最美的歷史街區(qū)里，享受豐富多彩的美食；在成都最精致的傳統(tǒng)建筑里，享受聲色斑斕的夜晚；在成都最經(jīng)典的悠長巷子里，享受自由創(chuàng)意的快樂。井巷子主要開展以酒吧、夜店、甜品店、婚場、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時尚為主題的時尚動感娛樂區(qū)。
（二）一脈相承的文化底蘊
愷廬：愷廬位于寬巷子11號，院名愷廬，是寬窄巷子中最富標志性門頭之一。院門用特制的青磚砌成帶有弧形兀起的拱形宅門，門洞上方嵌入中式傳統(tǒng)石匾，匾上采用大篆陽刻“愷廬”，二字寫法革新，一反當時中國人從右向左讀字的規(guī)矩。
德門仁里：德門仁里位于寬巷子8號，是體驗老成都生活的一個院落，真實還原了川西人家某一天的生活情景；曾是電視劇《林師傅在首爾》取景地之一。如今是一家精品酒店，充分展現(xiàn)了寬窄巷子古典與現(xiàn)代的完美結(jié)合。
拴馬石：拴馬石位于窄巷子32號門頭的老墻上，離地約1.2米。已風化斑駁，是寬窄巷子僅存的三個拴馬石之一。百年前這里曾是北方滿蒙八旗及家屬的居住地，有騎馬出行的習慣。拴馬石是北方文化在川西的符號性表現(xiàn)。
磚文化墻：《磚》文化景觀墻是井巷子中一條400米長的東西走向的雕塑墻， 是中國第一個以磚為載體的博物館，一塊塊不同歷史斷面的舊磚，經(jīng)過藝術(shù)的創(chuàng)作，壘砌成臺、城、壁、道、碑、門等成都的歷史文化片段，闡述著千年成都，演繹了百年歷史。文化墻的西段，從“寶墩遺城、金沙竹泥”到“羊子土坯、秦筑城廓”，再從“漢磚遺風、唐建羅城”到“宋磚古道、明末毀城”，無不展示了成都的滄桑歷史。
小洋樓：小洋樓位于寬窄巷子內(nèi)，羅馬圓柱，西式拱形門窗，窗欞上的大五星裝飾為西洋符號，木刻欄桿，雕花斜撐及掛落為傳統(tǒng)中式構(gòu)件，中西合璧的文化成就了小洋樓。相傳上個世紀的30年代，王姓軍人買下這個帶有洋樓的院落。抗戰(zhàn)時，軍人被召喚至前線，再也沒有歸來，妻子就在這個小洋樓里，一直等待丈夫歸來直至去世。
（三）契合需求的構(gòu)成要素
1、差異化的文化產(chǎn)品與服務(wù)
現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)向市場提供的產(chǎn)品中既包括有形實體，也包括無形利益。歷史街區(qū)所蘊含的文化內(nèi)涵是寬窄巷子整個項目開發(fā)的核心，是旅游者消費產(chǎn)品的目的。寬窄巷子有著歷史街區(qū)的建筑群，其文化就是依附于古老建筑下的歷史價值、民族文化和地域民俗特色。
2、精英式的目標消費市場
根據(jù)街區(qū)歷史文化和項目發(fā)展戰(zhàn)略，寬窄巷子的旅游形象定位為“成都城市懷舊和深度旅游的人文休憩中心”。寬窄巷子利用“寬”、“窄”、“井”三條巷子各自不同的寓意詮釋出三種不同的生活: “老”、“慢”、“新”。這三種不同生活鎖定了三種不同的消費群體: 寬巷子以休閑旅游為主題，目標消費群體為懷舊休閑客; 窄巷子以品牌商業(yè)為主題，目標消費群體是針對主題精品消費的人群;井巷子以流行時尚為主題，目標消費群體為年輕人。寬窄巷子整體上的目標市場是具有城市懷舊與夢想情結(jié)的“精英式”消費群體。
3、整合性的經(jīng)營環(huán)境
成都寬窄巷子商業(yè)模式運行具有獨特的經(jīng)營環(huán)境。從政府角度來說，寬窄巷子是政府主導的開發(fā)項目，無論從政策上、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，還是開發(fā)主體協(xié)調(diào)上，都發(fā)揮了資源的有效配置; 從文化角度來說，寬窄巷子是國家文化保護的歷史街區(qū)，其街區(qū)是由清朝遺留下來的兵丁胡同組成，建筑風格融合了北方四合院和川西民居特色，成為老成都傳統(tǒng)民居文化的“孤本”; 從商業(yè)角度來說，企業(yè)按照市場化運作，對寬窄巷子進行商業(yè)規(guī)劃和評估，運用市場融資手段，開發(fā)和運營商業(yè)項目。寬窄巷子沒有照搬其他地區(qū)商業(yè)形態(tài)，而是以自己的商業(yè)模式特色適應(yīng)市場，有利于企業(yè)經(jīng)營能力的形成和資源整合。
4、精細化的運營流程
寬窄巷子商業(yè)模式的運營流程集中體現(xiàn)在精細化的戰(zhàn)略實施。整體改造后的寬窄巷子分為前期開發(fā)和后期運營兩個階段，貫穿整個旅游開發(fā)的戰(zhàn)略目標十分明確，就是打造具有老成都生活精神的“成都城市懷舊和深度旅游的人文休憩中心”，其實現(xiàn)路徑主要突出四個方面的保障:
一是創(chuàng)新機制。寬窄巷子的融資機制、經(jīng)營機制和管理機制等都是商業(yè)模式框架中的重要方面，這些機制適應(yīng)商業(yè)模式運行形成了一個完整的、相互作用的流程，并不斷地良性循環(huán)。
二是整合資源。寬窄巷子的經(jīng)營環(huán)境中，把建筑、人力、金融、文化、居民等各種資源有效整合，使其商業(yè)模式具有整體性、系統(tǒng)化的特征。
三是強化管理。寬窄巷子管理系統(tǒng)基本上是以政府為主導、企業(yè)主持商業(yè)和物業(yè)管理、街道辦事處負責社區(qū)管理的結(jié)構(gòu)形態(tài)。這種管理結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)的優(yōu)勢是，企業(yè)與社區(qū)形成共同的發(fā)展目標，符合當前歷史街區(qū)管理模式的發(fā)展趨勢，使企業(yè)具有足夠的應(yīng)變能力。
四是市場化營銷。寬窄巷子經(jīng)營模式主要實施差異化戰(zhàn)略，突出商業(yè)形態(tài)的歷史價值、文化價值的獨特性，形成與眾不同的品牌“個性”。
（四）獨具匠心的商業(yè)模式
1、“政府、公司、商戶”三位一體運營機制
寬窄巷子的運營模式采取“三位一體”的方式：政府經(jīng)營環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營市場、民眾經(jīng)營文化。通俗來說就是政府主導，企業(yè)運營，民眾支持。歷史街區(qū)的保護與開發(fā)需要長期的投資與規(guī)劃，其收益與回報是一個緩慢的過程，私人企業(yè)不愿意也無法獨自承接寬窄巷子改造工程。為此成都市政府出資 3000 萬元作為項目啟動資金組建了成都文化旅游發(fā)展集團有限責任公司(即文旅集團) 負責整個寬窄巷子旅游開發(fā)的商業(yè)化運作。這樣既解決了寬窄巷子商業(yè)運作的融資問題，又提高了寬窄巷子文化產(chǎn)業(yè)的準入機制，使街區(qū)文化能夠得到較好的保護。
2、文化是寬窄巷子之魂
成都原真文化是寬窄巷子的靈魂及核心吸引物：蓋碗茶、精美的門頭、梧桐樹、院落、茶館、川劇等等一幕幕老成都風情營造了原真文化氛圍，構(gòu)成寬窄巷子的吸引力。同時，寬窄巷子根據(jù)商業(yè)定位定制出多元化的招商計劃，考慮了東方與西方、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的占比，形成了“成都城市懷舊和深度旅游的人文休憩中心”的總體商業(yè)布局。
3、標準化的企業(yè)管理模式
寬窄巷子每條街道上都有與游客互動的元素：浮雕墻、雕塑等與游客互動的元素能調(diào)動游客的情緒。寬窄巷子一開始就重視街區(qū)商業(yè)管理，聘請專業(yè)總經(jīng)理，借鑒商場封閉式管理方式對街區(qū)商業(yè)進行標準化管理。寬窄巷子為了營造院落式心理體驗情景消費環(huán)境，實現(xiàn)歷史街區(qū)消費本土化，運營公司制定了一系列規(guī)章制度，保持符合街區(qū)文化品位的自然環(huán)境和人文景觀。公司與商家簽定了嚴格的商業(yè)管理合同，對商戶的業(yè)態(tài)范圍、裝修風格、外擺規(guī)范、服務(wù)禮儀等都進行了規(guī)范。
四、特色街區(qū)的建設(shè)啟示
商業(yè)街作為城市商業(yè)布局的組成部分，無論是改造舊有的商業(yè)街還是建造新的商業(yè)街，都要遵循自身發(fā)展原則。為了謀求商業(yè)街的良性發(fā)展，提出以下建議，相信每個城市都能出現(xiàn)屬于自己的寬窄巷子。
（一）由政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，搭建平臺
特色商業(yè)街的發(fā)展要采取“政府扶持,民間籌資,地方承辦”的方式進行。各級商品流通行政主管部門應(yīng)加強對有特色經(jīng)營發(fā)展趨勢商業(yè)街的培育,并負責組織、協(xié)調(diào)和落實特色商業(yè)街規(guī)劃、建設(shè)工作。一方面,由于商業(yè)街本身具有很多特殊性,在很大程度上成了一種政府行為。另一方面，商業(yè)街所占地一般是城市的中心地帶，在建設(shè)方面有很強的規(guī)劃性，有大量的公共設(shè)施存在等等,這就要求必須有一個非盈利性的機構(gòu)對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理,才能使商業(yè)街形成獨特風格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛,逐步形成人氣、商氣兩旺的局面。對于一些歷史文化遺產(chǎn)非常豐富的老商業(yè)街的開發(fā)改造,街區(qū)道路標志和街景美化、環(huán)保、環(huán)境整治、交通、停車等街區(qū)公共服務(wù)項目,政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)更是至關(guān)重要。
（二）全面合理規(guī)劃
合理規(guī)劃商業(yè)街首先應(yīng)考慮城市空間布局,從優(yōu)化商業(yè)資源配置和提高商業(yè)組織化程度出發(fā),根據(jù)我國國情、商業(yè)街所在區(qū)域市情,使商業(yè)街建設(shè)和發(fā)展符合規(guī)劃性和合理性,有機結(jié)合經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。商業(yè)街的布局規(guī)劃還應(yīng)體現(xiàn)全局性, 在考慮現(xiàn)存的商業(yè)營銷氛圍和顧客的消費習慣情況下,也要考慮目標客戶的人口流向, 同時還應(yīng)照顧本地區(qū)的布局平衡,滿足居民的購物需求,了解商業(yè)街對周邊地區(qū)的輻射作用,避免商業(yè)街布局的重復和不均也極為重要。商業(yè)街的規(guī)劃應(yīng)配合當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展,建出自身的特色,吸引旅游人口。另外,應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃對商業(yè)街進行配套規(guī)劃,保證有與之相配套的城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。
（三）強化自身特色
特色是商業(yè)街最強大的核心競爭力,有效保證顧客鎖定目的地。商業(yè)街要形成特色,必須明確市場定位,根據(jù)商業(yè)街的地理位置、商圈輻射范圍、目標顧客的消費層次、購買能力和需求特征,以及周邊地區(qū)商業(yè)布局和經(jīng)營狀況,確立有別于其他的市場定位。
首先是商品定位,鮮明的特色定位是商業(yè)街的最明顯的標志。其次是經(jīng)營檔次定位,如上海的南京路步行街定位于大眾化的旅游商業(yè)街,而靜安區(qū)的南京西路,則云集了眾多的國際品牌,成為上海最具規(guī)模的國際化高檔消費區(qū),區(qū)分目標消費群體保證了商業(yè)街的客流。此外,還可以通過其獨有的服務(wù)項目、經(jīng)營方式和促銷活動,或者獨創(chuàng)的自有品牌來突出商業(yè)街的特色。
（四）創(chuàng)新管理模式
目前，我國商業(yè)街的管理模式大致分為三種：一是委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊，受政府相關(guān)職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街的管理。二是抽調(diào)制，從政府各機關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負責人參加的管委會，如南京湖南路商業(yè)街。三是物業(yè)管理制，即成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。
（五）引進新型業(yè)態(tài)
伴隨市場化程度以及市場需求的變化,零售業(yè)態(tài)應(yīng)不斷與時俱進,保持創(chuàng)新和改進。如百貨店引進專業(yè)店、專賣店的同時經(jīng)營超市,超市經(jīng)營混合倉儲式超市與量販式超市, 在堅持傳統(tǒng)超市生鮮食品優(yōu)勢的同時,又兼有百貨店、專賣店品牌,形成各業(yè)態(tài)包含多功能、多品種的理想購物場所。商業(yè)街的業(yè)態(tài)配置應(yīng)與目標顧客的消費水平、消費結(jié)構(gòu)相適應(yīng),新興業(yè)態(tài)應(yīng)適應(yīng)目標市場消費觀念和購買行為的變化,滿足消費者日益增長的多元化、個性化的需求。
商業(yè)街的運營機構(gòu)應(yīng)對街區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)、業(yè)種進行合理的規(guī)劃和引導,缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃,很難形成商業(yè)街的主業(yè)和特色,也難以形成規(guī)模效應(yīng),影響商業(yè)街的長遠發(fā)展。同時,要引導有實力的連鎖企業(yè)和著名品牌進入商業(yè)街。在改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展過程中,及時引入適合我國國情的先進業(yè)態(tài),實現(xiàn)新型商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)的有機結(jié)合。
（六）強化品牌化管理
加大宣傳推廣力度,定期舉辦促銷活動。為了維護商業(yè)街的形象，提高商業(yè)街的競爭能力,商業(yè)街必須經(jīng)常性地進行宣傳推廣,借此吸引更多消費者的光顧,營造活躍的商業(yè)氛圍,還可以通過向外傳播商業(yè)街的品牌形象,長久地保持商業(yè)街的人氣興盛。同時，建立起完善的質(zhì)量管理體系，通過運用 PDCA ——計劃（plan）、執(zhí)行（do）、檢查（check）、處理（action）——循環(huán)開展質(zhì)量管理，不斷地發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、持續(xù)改進。
積極借鑒和引進國內(nèi)外先進的營銷方式和管理手段,大力拓展現(xiàn)代商業(yè)市場空間。如開展綠色營銷,以互聯(lián)網(wǎng)為媒介,大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營銷,適應(yīng)人們從單純追求物質(zhì)消費向追求精神消費和服務(wù)消費轉(zhuǎn)變,從滿足基本生活需求向全面發(fā)展需求轉(zhuǎn)變的趨勢。注意發(fā)掘和利用商業(yè)街的歷史文化資源,開發(fā)商業(yè)街、品牌和商品的文化內(nèi)涵,加強與顧客的溝通,及時掌握市場動向和顧客需求,并向顧客提供個性化的銷售和服務(wù)。
五、結(jié)束語
商業(yè)街的運營與營銷策略是一個綜合性的系統(tǒng)問題，作為城市發(fā)展的名片，特色商業(yè)街己經(jīng)成為城市知名度和影響力的一個重要體現(xiàn)。現(xiàn)代城市的規(guī)劃和建設(shè)，往往同特色商業(yè)街區(qū)的建設(shè)緊密相連，通過打造不同特色的商業(yè)街區(qū)，組團多元發(fā)展，已成為現(xiàn)代城市建設(shè)的重要內(nèi)容。特色商業(yè)街區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，是多種因素共同作用的結(jié)果，產(chǎn)業(yè)形態(tài)的聚集、協(xié)調(diào)，轉(zhuǎn)型升級，都需要一定的條件，在這一過程中，除了自身的特色與管理，政府的支持與引導發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。想讓特色商業(yè)街區(qū)擁有名氣和商氣，讓城市擁有人氣和財氣，除了“基建”，“特色”、“管理”等必須要素，更要找到影響當?shù)靥厣虡I(yè)街健康運營的問題及改進的方向，推動城市特色商業(yè)街持續(xù)健康發(fā)展。
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