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受首次置業和首次換房等剛需的影響，9月份廣州二手住宅成交價大幅上升。來自各二手樓市中介機構的數據顯示，9月份廣州二手樓市成交均價環比上升超一成。 值得一提的是，有業內人士分析稱，受多家銀行收緊房貸優惠利率的影響，四季度成交量仍不樂觀。 “金九”價升量跌 合富置業成交數據統計顯示，9月廣州二手住宅成交均價為17556元/m2，環比上升6.3%，同比上升13.8%。據滿堂紅統計數據顯示，除白云區外，廣州各區二手住宅買賣成交均價均有不同程度上升。其中，海珠區二手住宅成交均價增幅最大，達到12%�？傮w來看，二手業主隨著成交回暖而提高放盤價，已開始打破了前兩月供需的均衡狀態，新增放盤量仍保持環比兩成左右增幅，但客量已環比減少了6%，由于業主放盤價格明顯上調，性價比高的盤源缺乏，導致買家出手意愿逐步下降。 合富置業市場經理梁燕明指出，9月份改善型買家對物業質素和景觀尤其注重，因此擁有園景或江景等稀缺景觀資源、價格位于中高價位段的優質物業特別受改善型買家青睞。 值得一提的是，與成交價的大幅上升不同，成交量卻大降。中原地產研究一部副經理瞿中奇表示，與8月份相比，9月份的二手住宅成交量減少近一成。由于一手新盤頻密推出新貨和優惠，不少二手買家均被分流，特別是供應量較為充裕的外圍板塊，這種現象更為明顯。在一手供應量較少的市中心板塊，業主反價的現象有所增多，特別是首次置業者青睞的60-90平方米的兩至三房中小型物業，目前盤源較為緊缺。 多種因素抬高成交價 業內人士分析認為，9月份廣州二手樓價走高，主要是受到成交結構性因素影響。據合富置業統計數據分析，9月份廣州整體二手樓價主要受到中大戶型物業成交均價上升影響有所拉升。數據反映，9月份90-144平方米以及144平方米以上二手住宅成交均價，環比上漲8.6%和9.7%，而以首次置業等“剛需”買家為成交主力的90平方米及以下中小戶型二手住宅，2012年9月二手成交均價環比僅微升3.3%，表明中小戶型二手住宅近期價格走勢依舊保持平穩。 滿堂紅研究部高級經理周峰指出，由于9月份市區成交量略有回升，特別是天河和越秀，成交行情較前兩個月活躍。其中，市中心板塊成交結構也有所調整，改善型物業的成交量占比有所增加。以天河和越秀的成交價格為例，8月份這兩個區域的套均價格分別是150萬元/套和130萬元/套，可到了9月份，由于大面積單位的成交比例有所上升，兩區的套均價格飆升至約180萬元/套和173萬元/套。 此外，部分外圍板塊的業主叫價過高，一二手價格倒掛挫傷買家入市積極性，導致原本價格尚算親民的外圍板塊成交量走低，“這種情況主要出現在番禺�！睋芊逋嘎�，9月份番禺區二手房的成交量呈直線下滑的狀態，其收客量與看樓量均有回落。其中，在番禺市橋板塊，大量一手新貨入市，由于新貨單價大多數突破萬元大關，這也令市橋不少持有次新房的業主心態強硬，二手成交也轉移到這些次新房物業上。本月市橋板塊的二手住宅成交價格達到11059元/m2，創今年市橋板塊二手住宅成交價新高。 四季度市況仍不樂觀 對于二手樓市今年最后一個季度的市場走勢，周峰分析認為，廣州二手樓市已度過最艱難的時光，但第四季度整體市況仍不樂觀。近期市內多家銀行收緊房貸優惠利率，部分銀行取消首套房8.5折優惠，調整為按基準利率執行，這意味著首次置業者和二套房買家的入市成本和房貸申請難度將增大。其次，一手發展商加大推盤力度，特別是外圍板塊，一二手價格差距不明顯，或恐分流部分二手房買家�？傮w來看，第四季度的熱門成交物業仍以中小戶型的婚房為主，以放盤量和放盤價格來看，預計成交熱門區域將集中在天河和白云。 中原地產相關負責人則表示，今年第四季度二手樓市的成交行情應與第三季度持平，無論是成交價還是成交量，均不會出現“大起大落”。但對于首次置業的“剛需”買家而言，由于業主議價空間的縮小，其入市成本或恐增加。 合富置業梁燕明分析表示，在10月份中下旬，一批在長假期間到一手市場“摸價”的自住買家將有望回流二手市場。從市場成交狀況分析，“剛需”買家仍將是第四季度廣州二手住宅的成交主力，90平方米及以下中小戶型物業則是其置業首選。 |
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