反思

　　三大“攔路虎”困擾地下商業十幾年

　　政府規劃缺位、產權或經營權賣散、空間壓抑

　　前途光明，但道路依然曲折。廣州地下商業雖然經過了十幾年的發展，但在不少業內人士看來，廣州地下商業的發展依然處于單打獨斗的自發狀態，沒能形成連片開發的規模發展，其中最大問題在于政府的缺位。

　　之前政府缺位，如今政府在行動

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　　據廣州地鐵公司相關人士透露，廣州地鐵一直想把地下商業規模做大，但成熟商圈一般都有地面建筑體，地下商業開發要進入他們的土地紅線范圍，這就牽扯到地下空間產權歸屬問題，而地下空間產權一直都沒明確，因此跟地面建筑體業主談的時候經常在利益上糾纏不清，地下商業開發也就擱淺了。

　　而目前日本、美國等國家及國內香港、北京、上海等城市對地下空間開發都有詳細的規定。吳傳鯤認為不僅城市整體的地下空間規劃需要政府來主導，一個區域地下商業整體規劃發展也需要政府的介入。因為區域地下商業規劃相關聯的東西太多了，如道路、商業網點布局、交通樞紐，只有政府介入整合才能使商圈資源得到最大的利用。像天河商圈這樣一些商業或寫字樓集中區域的地下應該連成一個整體，從而形成類似香港九龍城或日本六本木的大型立體商業綜合體。

　　一個積極的信號是廣州市政府顯然已經意識到地下空間規劃的缺位。有消息稱政府將打通正佳廣場、宏城廣場、天河城廣場等商業體的地下商業部分，讓體育中心地下商業連成一片，加上珠江新城中央商業廣場建設面積達55萬平方米的地下空間的規劃，可見政府已經在行動。

　　賣產權或經營權，不少地下商業體難做旺

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　　具體到單個地下商業體的運營上，廣州地下商業也乏善可陳。“除了流行前線和地一大道，廣州目前也沒什么成功的例子”，一位不愿署名的地下商業操盤手告訴記者，廣州有不少地下商業體像康王商業城那樣把產權或經營權賣散了，“很難管理啊，小業主經常為了一點利益糾纏不清。對這種情況，只有通過返租把經營權拿回來，要不然會做死的”。

　　“賣產權或者經營權，是廣州不少地下商業體難以做旺的問題所在”，程立志認為，商業地產的開發需要雄厚的資金支持來度過培育期，不像住宅可以快速回收投資，而廣州商業地產的開發商一般不是大開發商，資金實力不足以度過培育期，需要回籠資金進行運營，因此很多地面商業體的地下商業部分就成了犧牲品，像正佳廣場這樣大型商業體也不能免俗。一些單獨的地下商業體開發商情況也類似。

　　空間狹小，地下商業體不應“太地下”

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　　在楊德強看來，廣州目前不少地下商業體，包括流行前線、地一大道等運營得比較成功的地下商業體在內，還存在“太地下”問題：空間狹小、壓抑。他認為這是規劃設計上的問題，地下商業體應該“地面化”，在地下商業體的空間、層高、通風排風系統等方面做改善，讓消費者在里面沒有地下的感覺。深圳的益田廣場就做得很好，地面和地下商業通過一個很大的天井進行連通，模糊地上地下的界限，形成一個非常立體的商業體。

　　經常來往于香港廣州之間的程立志對香港地下商業地面化設計感覺很強烈。“香港土地資源很少，建筑都是豎向發展的，地下空間的燈光、通風、層高等都非常舒適，跟地面空間沒什么兩樣”，程立志介紹，九龍塘又一城的設計就很巧妙，通過對地形的運用，負一層出來接著路面，感覺就像首層一樣。他同時認為，東方寶泰廣場在地下空間地面化設計上也有很大進步，可以給廣州其他地下商業體做借鑒。

　　專家論戰

　　地下商業只能為“妾”扶不了正？

　　專家認為，地下商業做高端與否跟位置和定位有關，珠江新城出現廣州第一個高端地下商業可能性最大

　　從廣州地下商業的現狀來看，不管是流行前線，還是今年開業的江南新地、天河又一城，都是走年輕化時尚化路線，給地面中高端商業體做補充，地位像古代的“妾”。那么，地下商業是否只能為“妾”，扶不了正，做不了高端商業？

　　廣州正佳運營管理有限公司總經理喻仲巍認為，地下商業體本來就是靠地面商業體的人氣來帶動的，如做得比較成功的流行前線就是依托中華廣場而崛起的。而且地下商業體一般是在商圈已經成熟的情況下進入的，而這些成熟商圈的地面商業體一般都走中高端路線，地下商業體要發展，必須抓住地鐵人流中占大多數的年輕白領消費特點，走年輕化市場化的差異化路線。

　　楊德強也以“上面中高端，下面淘寶式”來形容目前地面商業和地下商業的關系，他認為地下商業是地面商業的延伸。目前地下商業體由于設計上的不足，鋪面較小，過道也局促，很難吸引一些大品牌的加盟，因而難以走高端路線。

　　吳傳鯤認為地上地下其實都是商業體的物理屬性，本質上都是商業。而商業當然可以做高端，地下商業也不例外，走不走高端路線是定位的問題，而定位則關鍵是看所處的位置是否適合，客戶是否高端？高端定位之后，針對高端品牌和高端人士的習慣對地下空間進行規劃設計。香港很多地下商業街都有世界名牌名店匯集，與地面商業體沒什么區別，“地下商業體的檔次跟是否地下沒多大關系，關鍵看定位和管理運營”。

　　“做高端商業的地下商業體對地鐵的依賴就少了，畢竟開寶馬奔馳的高端客戶很少去坐地鐵”，程立志從東方寶泰的設計運營看到希望，他認為東方寶泰已經相當于把一個天河城放到地下去“珠江新城出現廣州第一個高端地下商業可能性最大。珠江新城39棟以商務辦公為主的建筑能為17萬平方米的地下城提供足夠的高端客戶，這些高端客戶通過地下停車位，直接進入寶瓶廣場地下商業區，感覺就會跟在首層沒什么區別”。他如是說。

　　代表性地下商業體歷年租金變化

　　●流行前線

　　1999年開業，200元/平方米

　　2001年，400元/平方米

　　2004年，800元/平方米

　　2009年，1100元左右/平方米

　　●地王廣場

　　2003年開業，200/元/平方米

　　2006年，400/元/平方米

　　2009年，500/元/平方米