集天時、地利與人和于一身的三水廣場，將在本月12號迎來一周年的慶典。作為三水地區迄今為止規模最大也是第一家綜合型的商業項目，在經過一年的苦心經營和摸爬滾打之后，三水廣場將逐漸完善其自身的配套功能，電影院和量販式KTV都將在今年下半年投入使用。二期工程將近8萬平方米建筑面積的寫字樓和商務酒店，也將于下月動工，將于2008年投入使用，建成后三水廣場的經營面積將達到12萬平方米。

    隨著佛山“2+5”城市組團規劃建設的出臺，三水將發展成為擁有50萬人口的城市中心區，人口和經濟的高速增長為三水的商業發展帶來了前所未有的機遇。而隨著三水廣場的興起，三水的商業業態也逐漸由傳統的百貨業向“一站式”的全新消費模式升級。去年9月12日正式開業的三水廣場，一期工程總建筑面積為4.2萬平方米，易初蓮花、肯德基、麥當勞、屈臣氏等世界500強企業都已搶先進駐。而娛樂、飲食項目的后繼發力，以及二期寫字樓、商務酒店的齊齊上陣，更是為三水廣場的穩定發展奠定了更堅實的基礎。至8月31日，三水廣場一期的出租率達95%，租金收繳率達93%，管理費收繳率達80%多，水電費收繳率達100%，這些指標已經在一定程度上說明了三水廣場經營狀況的穩定。

    開業一年的“辛酸苦辣”

       去年6月底肯德基的開業，就代表著三水廣場正式試業。從無到有，從小到大，三水廣場見證了三水地區商業發展的巨大轉折點。目前，三水區的商業網點普遍存在規模小、檔次低的特點，沒有形成專業的商業街，品牌商家在這些區域的經營難以形成集聚效應。三水廣場集各種商業業態為一體的大型商業項目將帶動三水商業全面升級。“到去年11月底，包括簽約的商家在內三水廣場已有98%的面積出租。其中一樓出租面積為九成多，二樓為八成多，連三樓都達到了七成多。12月初時開業面積已將近八成。”有了如此良好的開端，三水廣場董事總經理陳光明更是信心滿滿。

    但就如同很多購物中心一樣，當開業的新鮮感一過，購物中心就面臨著初期的經營問題。經歷了開業和國慶黃金周后，三水廣場也遭受到了商業淡季的考驗。人流量的減少，銷售額的銳減，使得場內租戶的信心開始有些動搖，質疑聲、要求減租的商戶越來越多。“這種情況我們事先肯定是有料想到的，但是沒想到來的這么早。”

    陳光明表示，由于從招租到商家簽約進駐裝修，只花了4個月的時間。由于前期時間的緊張，經營班子只能將主要的精力放在主力商家身上，一樓和一些散鋪的招租情況不是很理想，出現同類品牌的重復、品牌實力不夠雄厚的情況。而忽略與政府相關部門的溝通，也使得交通便利性大打折扣，“財路”也自然受到了阻礙。娛樂、飲食配套項目比較少，也使得顧客在商場內逗留的時間比較短：“顧客在中華廣場平均一次的逗留時間是一個半小時，而在三水廣場連半小時都不到。”再加上廣場活動的主題不夠突出，參與的商家少，人均消費額不高，都使得三水廣場出現了經營初期的困難。

    找出癥結對癥下藥

    或許問題出現的早，對經營者來說并不是一件壞事。在分析了出現經營困難的原因之后，陳光明于去年12月到今年2月份之間就著手進行了“醫治”：首先加強與政府部門的溝通，使得三水區政府在工商、稅收、文化、廣場活動尤其是改善公交線路方面，都給予了三水廣場很大的支持；加強與主力商家的溝通與合作，就是接下來要做的。陳光明清楚，要想帶動人流，就要以主力商家來帶動其他的小商戶，貫徹改行要積極配合商家的促銷活動，將整個廣場的經營形成一體；對于一些小型的商家，三水廣場則進行了摸底，對一些重復的品牌種類和定位不符的商家，進行了勸退，而對一些處于有潛力的商戶，則采取了如減租等扶持的策略。

    不僅如此，對于能夠拉動人氣的廣場活動，三水廣場都進行了大力的支持及投放，如每年兩季的時裝發布會等。對于現代購物中心不可缺少的飲食、娛樂項目，也加大力度引進。與大地院線合作的電影院將在9月底投入使用，三水第一家日式的量販式KTV也將在國慶前開業。

    2006年，因你而變

    找到了經營問題的癥結所在，并對癥下藥之后，接下來就是痊愈的恢復期。而這時三水廣場的口號也從第一年的“三水廣場，改變三水生活”變成了“三水廣場 因你而變”：“我們是根據消費市場的改變而改變，根據消費者需求的改變而改變。”三水廣場的“變”，自然是建立在經營已經相對穩定的基礎上。這時的三水廣場更多的是要了解消費者最需要的是什么，市場最需要的是什么。

    除了一些大型的主力店，根據三水廣場周邊居住人口和環境的變化，陳光明正在考慮引進家居和運動系列的品牌。以及一些兒童的游樂項目，完善商務中心、停車場等便民服務，增強服務意識，制作消費指南，將原來廣場主題活動的方向更傾向與與場內商家更多的溝通和互動。

   “明年將是三水廣場的成長、發育期。”今年10月動工的二期工程項目，近8萬平方米的建筑面積由兩棟12層和16層的建筑組成，一棟定位為高檔寫字樓，另一棟為商務酒店，主要是滿足三水城區不斷增長的商務方面的需求。陳光明表示，之所以能在這么短的時間內啟動二期項目，除了因為一期項目經營狀況良好之外，與政府的支持和三水地區經濟快速發展有很大的關系。這幾年來，三水區大力發展工業園經濟，目前進入工業園發展的企業都紛紛到了投產的階段，這就使三水的高素質人才和消費力不斷的提升，酒店配套和商務方面的需求相應增加了。

   佛山商業地產將需求新的發展模式

   “如果說前兩年東莞是廣東商業地產的練兵場的話，那2005年就是佛山商業地產年。”廣東省連鎖經營協會會長助理黃華軍對佛山商業地產項目的新發展抱有很大的希望。他表示，去年開業的三水、嘉洲、天佑城、順聯廣場和嘉信城市廣場在內的佛山五大mall，面積已經超過了50萬平方米。這些購物中心都有一些共同的特征，就是充分吸收了先前廣東商業地產的經驗，體現了獨特的地域特色，尤其是在租售比例的控制方面更是得心應手，有些甚至是一寸都不賣，充分保證了經營的統一性。

    不僅如此，還善于借助外力幫助經營。如三水廣場就聘請了原中華廣場的經營團隊，嘉洲廣場則由原南海廣場的人馬接手，順聯廣場則是招徠了一批原佛山興華廣場的團隊，并非貿然的闖進商業地產行業。而且這些項目都在探索城鎮組團式購物中心的發展模式，雖然現階段該模式的發展并不很理想，但東方廣場的經營狀況的逐漸好轉，也已經給了這些同行們一些可借鑒的經驗。