歷時(shí)四年 菜地筑起神奇的MALL
   “上個(gè)世紀(jì)90年代初，天河只是一片菜地，”熟悉天河城歷史的人總習(xí)慣用這樣一句話作為開頭：“除了主干道的路燈之外，天河體育中心區(qū)域周圍全是黑乎乎的一片”。
    面對(duì)著這樣一片荒蕪、毫無商業(yè)氛圍的土地，按照當(dāng)時(shí)省領(lǐng)導(dǎo)的要求，這里要建一個(gè)工業(yè)品大市場(chǎng)。但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天河城創(chuàng)業(yè)者卻感到在這里建一個(gè)工業(yè)品大市場(chǎng)是不夠的。
    既然建一個(gè)商貿(mào)大市場(chǎng)不行，那應(yīng)該建一個(gè)怎樣的商業(yè)建筑？
天河城的決策者開始把目光投向境外。他們到了曼谷、東京和歐洲，最后香港購(gòu)物中心的繁榮景象深深地吸引了他們，雖然當(dāng)時(shí)的廣州消費(fèi)水平距離香港還有差距，但并沒有動(dòng)搖他們要建一個(gè)購(gòu)物中心的決心。
    在當(dāng)時(shí)廣東省政府的大力推動(dòng)下，天河城集中了當(dāng)時(shí)廣東省五大金融巨頭——粵海投資有限公司、廣東國(guó)際信托投資有限公司、廣東發(fā)展銀行、廣東華僑信托投資公司、廣東粵財(cái)信托投資公司，加上“廣州最大的地主”——廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司，組成 “近乎豪華的投資組合”，構(gòu)筑了天河城開發(fā)建設(shè)過程中重要的實(shí)力保障。
    1992年8月7日，新公司注冊(cè)完成，公司名稱由原來的“天河貿(mào)易公司”略加簡(jiǎn)化，最終定為“廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司”。其中，“天”字代表項(xiàng)目所在地為天河，“貿(mào)”字代表貿(mào)易行業(yè)。
1992年8月18日，天河城奠基；1994年11月，天河城封頂；1996年2月9日，天貿(mào)南大開業(yè)，1996年7月1日，吉之島開業(yè)。
    就這樣，天河城一邊設(shè)計(jì)，一邊建設(shè)，經(jīng)過近四年的艱苦努力最后建成總建筑面積達(dá)16萬平方米，其中營(yíng)業(yè)面積10萬平方米的大型購(gòu)物中心。

    自建主力店    打破“招商難”困局
    1994年下半年，天河城開始啟動(dòng)招商，由于無先例可循，只能在珠三角甚至東南亞巡回路演式舉行招商發(fā)布會(huì)，實(shí)際效果并不理想。在主力店招租面臨困難的情況下，1995年，天河城果斷進(jìn)行模式創(chuàng)新，和廣州南方大廈合資成立天貿(mào)南方大廈百貨有限公司(天河城百貨的前身)，和日本吉之島合資成立吉之島天貿(mào)百貨有限公司。兩間主力店的成功簽約進(jìn)駐，大大減輕了招商團(tuán)隊(duì)的壓力，增強(qiáng)了招商團(tuán)隊(duì)的信心。
    1996年2月9日，天貿(mào)南大百貨有限公司（現(xiàn)更名為天河城百貨）建成試業(yè)。緊隨著天貿(mào)南大百貨的開業(yè)，1996年6月21日，吉之島天河城店試業(yè)。天河城兩大主力店的相繼開業(yè)，標(biāo)志著天河城正式登上廣州商業(yè)的舞臺(tái)。
    隨著1999年廣州地鐵一號(hào)線的開通，以及周邊交通環(huán)境的改善，天河城的客流量快速增長(zhǎng)。作為當(dāng)時(shí)廣州市內(nèi)唯一的集購(gòu)物、餐飲、娛樂于一體的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)廣大消費(fèi)者具有著巨大的吸引力。廣州商家看著地鐵帶來的滾滾人流，逐漸意識(shí)到天河城是一個(gè)做生意的“寶地”，紛紛搶先入駐，商場(chǎng)的招商開業(yè)率直線上升。天河城就由“主動(dòng)招商”變成“被動(dòng)招商”，曾經(jīng)令人十分頭痛的空置面積很快就變成供不應(yīng)求。
    自開業(yè)以來，天河城的日平均客流量除1996和1997年分別是11萬和18萬人次外，以后各年都保持在25萬人次以上，即便在受“非典”和天河城西門地鐵建設(shè)封路雙重影響的2003年，日平均客流量也超過27萬人次。現(xiàn)在天河城平時(shí)每日平均人流量約30萬人次。不管是老廣州，還是初來乍到者，天河城都成為了很多人在廣州購(gòu)物、休閑、娛樂的首選。

    六要素成就輝煌
    天河城的成功要素具體表現(xiàn)在六個(gè)方面：
    選址合理：地理位置優(yōu)越，天河城當(dāng)時(shí)雖位處新區(qū)，但離傳統(tǒng)城區(qū)不遠(yuǎn)，緊鄰城市未來新中軸。交通路網(wǎng)通暢，直接在地鐵1號(hào)線上蓋。
    產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一：產(chǎn)權(quán)完整是購(gòu)物中心成功管理的支點(diǎn)，也是天河城最重要的經(jīng)驗(yàn)，正是由于堅(jiān)持“只租不售”的“吝嗇”，天河城才能夠?qū)崿F(xiàn)可調(diào)整性的長(zhǎng)線盈利。
    資金實(shí)力：作為廣東省政府牽頭開發(fā)項(xiàng)目，且有上市公司——粵海投資有限公司作為大股東，使項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)最困難的時(shí)候也“不缺錢”，從而確保“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”，為項(xiàng)目實(shí)施調(diào)整優(yōu)化實(shí)現(xiàn)成功經(jīng)營(yíng)提供了保障。
    團(tuán)隊(duì)合作：購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商、營(yíng)運(yùn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，必須確保有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，按照統(tǒng)一的目標(biāo)共同努力。天河城的主要核心團(tuán)隊(duì)成員，從籌建至今，基本上保持了團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定合作，為良性經(jīng)營(yíng)提供了支持和保障。
    探索創(chuàng)新：從初期至今，天河城的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一直以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，不斷探索和創(chuàng)新，使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)始終保持行業(yè)領(lǐng)先地位。
    物業(yè)管理：物業(yè)管理是租戶正常經(jīng)營(yíng)的保障。為此，天河城從一開始就在國(guó)際專業(yè)顧問的幫助下，建立起一整套符合國(guó)際慣例、切合商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要的完善的物業(yè)管理體系，助推了天河城的成功經(jīng)營(yíng)。

    沉著應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)
    作為零售業(yè)最高端業(yè)態(tài)，ShoppingMall在國(guó)外已經(jīng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展和普遍的運(yùn)用。在中國(guó)，ShoppingMall的起步較晚，天河城無疑是最早把ShoppingMall的概念帶入國(guó)內(nèi)并運(yùn)營(yíng)成功的“掘金者”。
  “得天河者得廣州”、“投資天河就等于投資神話”。時(shí)過境遷，短短15年間,天河路上已建成了天河城、正佳廣場(chǎng)、萬菱匯、太古匯等多個(gè)大型購(gòu)物中心，總商業(yè)面積已超過200萬平方米，使得位于天河區(qū)核心地帶的天河商圈成為了威震四方的“華南第一商圈”。 繁華背后，一場(chǎng)正面交鋒已無可避免。
    面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，天河城居安思危，很早就啟動(dòng)了全面的調(diào)整升級(jí)。統(tǒng)一的VI戰(zhàn)略使集團(tuán)名稱、項(xiàng)目名稱、百貨名稱統(tǒng)一為“天河城”；對(duì)公共區(qū)域及洗手間進(jìn)行二次裝修升級(jí)；對(duì)場(chǎng)內(nèi)品牌采取優(yōu)勝劣汰實(shí)現(xiàn)品牌提升；在招租環(huán)節(jié)創(chuàng)造性地建立了“租戶分類管理機(jī)制”等。
    同時(shí)，在順暢良好的運(yùn)行機(jī)制下，天河城適應(yīng)市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)需要，對(duì)功能組合及品牌組合不斷優(yōu)化調(diào)整，越來越多的娛樂、餐飲、文化、休閑元素得到補(bǔ)充強(qiáng)化，越來越多具有品牌號(hào)召力、顧客吸引力、租金承受力的國(guó)際及國(guó)內(nèi)商家得以進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益呈現(xiàn)快速平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
除了對(duì)商場(chǎng)的自身經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整，一貫作風(fēng)穩(wěn)健的天河城集團(tuán)也開始不甘“蝸居”廣州，向其他區(qū)域邁開了實(shí)質(zhì)性的擴(kuò)張步伐。
    2009年，天河城集團(tuán)在天津市成功競(jìng)拍下一塊2.39萬平方米的土地，擬將“復(fù)制”第二個(gè)天河城。該項(xiàng)目位于天津市核心商圈，是當(dāng)?shù)厮�興建的地鐵三號(hào)線和四號(hào)線交會(huì)站上蓋。擬興建單體大規(guī)模現(xiàn)代化購(gòu)物中心，初步預(yù)計(jì)總建筑面積為19.31萬平方米，地上8層，地下4層。物業(yè)落成后，天河城百貨也將進(jìn)駐開辦自營(yíng)百貨主力店。
    目前，天河城已經(jīng)將集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)稱為MALL戰(zhàn)略，也就是以天河城為核心品牌，再形成購(gòu)物中心的連鎖。此外，天河城還會(huì)形成以天河城百貨為品牌的百貨連鎖和以天河城物業(yè)為品牌的商業(yè)物業(yè)管理品牌連鎖。
    可以預(yù)見的是，隨著天河城集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)的穩(wěn)步擴(kuò)張，在不久的將來，我們將發(fā)現(xiàn)新的天河城和天河城百貨，越來越多的消費(fèi)者將享受到由天河城所倡導(dǎo)的新生活方式。