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【實(shí)戰(zhàn)派分析】海印股份、高德置地、新鴻基決戰(zhàn)立體商業(yè)

時(shí)間:2012-01-13 16:58來源: 作者:

    最近,廣州商業(yè)大佬們?cè)俅伟蜒酃馔斗旁谔旌?珠江新城這塊流金淌銀的風(fēng)水寶地上。不同的是,這次他們的地盤爭(zhēng)奪戰(zhàn)從“天上”打到“地下”。
  海印股份11月發(fā)布公告稱,子公司廣州海印匯商貿(mào)有限公司簽訂《花城匯三區(qū)租賃合同》,拿下珠江新城地下空間,合同總金額不低于9.1億元;高德置地公司已獲花城匯二區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán),并招徠一眾時(shí)尚餐飲品牌進(jìn)場(chǎng)裝修,最新計(jì)劃是下月試營(yíng)業(yè);新鴻基地產(chǎn)擁有80%股權(quán)的宏城廣場(chǎng)地下空間也在加緊建設(shè),預(yù)計(jì)2013年入市。

  而海印股份、高德置地、新鴻基此前已分別拿下中華廣場(chǎng)、珠江新城高德置地廣場(chǎng)、獵德項(xiàng)目天匯廣場(chǎng)商場(chǎng)等炙手可熱的地面建筑,紛紛打造“地上+地下”的立體商業(yè)格局,將廣州商業(yè)秩序引向“立體競(jìng)爭(zhēng)”。

  目前,這種“地上+地下”的立體新商圈模式正迅速在白云新城、番禺等地快速?gòu)?fù)制。據(jù)悉,廣州綜合性地下空間開發(fā)項(xiàng)目已建和在建建筑面積合計(jì)已超過100萬(wàn)平方米,未來5年待建建筑總面積預(yù)計(jì)也將超過100萬(wàn)平方米。

  國(guó)內(nèi)第一大立體商圈隱現(xiàn)

  自從海印股份將“中華廣場(chǎng)”和“流線前線”收入囊中,就將廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)引入一個(gè)“地上+地下”的新紀(jì)元。而“立體商業(yè)王國(guó)”的夢(mèng)想最先變成現(xiàn)實(shí)的地方,也許就在“天河-珠江新城”這個(gè)國(guó)內(nèi)第一大立體商圈。

  最新出爐的《廣州地下商業(yè)報(bào)告》稱,“潛伏”在廣州新中軸地下的“隱形商圈”規(guī)模接近90萬(wàn)平方米,從珠江邊的廣州塔地下商城、連接珠江新城花城廣場(chǎng)地下的花城匯,穿過黃埔大道,與宏城廣場(chǎng)地下空間銜接,而后是又一城、天河體育中心地下的時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng),再向北與規(guī)劃中的中信廣場(chǎng)地下商場(chǎng)以及東方寶泰貫通,由此將形成“全球第一大地下商業(yè)群”。

  這個(gè)地下商圈的“胃口”還不僅限于此。按照政府規(guī)劃,花城匯將打通連接西塔、高德置地廣場(chǎng)、興盛路步行商業(yè)街、東塔等珠江新城商圈的標(biāo)桿地面建筑“;宏城廣場(chǎng)地下空間則將正佳廣場(chǎng)和天河城銜接起來;天河又一城等與天河城、維多利廣場(chǎng)、廣百中怡店同時(shí)實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接;中信廣場(chǎng)地下商場(chǎng)則與中信大廈、火車東站兩相貫通。

  “最終,地面商業(yè)和地下商業(yè)會(huì)連成一片,結(jié)合成為中國(guó)第一大立體商圈。而日本東京、香港的商業(yè)發(fā)展就是樣板工程!背I虡I(yè)咨詢C EO黃文杰對(duì)記者說。

  目前,這種“地上+地下”的立體新商圈模式正迅速在白云新城、番禺等地快速?gòu)?fù)制。據(jù)悉,廣州市建委已提前籌劃白云公園地下空間的開發(fā)利用,計(jì)劃開發(fā)10萬(wàn)平方米的商業(yè)配套。而廣州南站地區(qū)將于2012年開建全國(guó)最大規(guī)模地下空間,總建筑面積達(dá)到111萬(wàn)平方米。

  開發(fā)商紛紛“染指”地下商城

  盡管,“天河-珠江新城”等立體商圈的藍(lán)圖看上去很美,但從短期市場(chǎng)操作來看,地面地下的垂直博弈,橫線的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不可避免。

  “畢竟,市場(chǎng)蛋糕總量和品牌客戶數(shù)量是相對(duì)固定的,打造立體商業(yè)格局,無限放大同一商圈的商業(yè)體量的結(jié)果是,產(chǎn)生商業(yè)溢出效應(yīng)。”黃文杰直言,地下商城成功案例不多,廣州的商業(yè)供應(yīng)初現(xiàn)“過剩”端倪,整體租金水平會(huì)面臨下調(diào)壓力。

  但是,開發(fā)商有自己的算盤。

  花城匯有關(guān)人士告訴記者,花城匯的建筑成本、裝修成本等加起來,大概是10000元/平方米·層,而目前國(guó)內(nèi)主要城市自建地面物業(yè)的平均成本大概是5000元/平方米·層,但地下商城項(xiàng)目一般可以不計(jì)算容積率,騰挪空間更大。

  事實(shí)的確如此。已經(jīng)公示的《廣州市新城市中軸線北段重要景觀節(jié)點(diǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》就提到,位于宏城廣場(chǎng)的A T 070903地塊在維持規(guī)劃用地性質(zhì)為廣場(chǎng)用地的前提下,部分兼容高檔商業(yè)功能,并適當(dāng)增加建設(shè)量,但應(yīng)主要在地下部分。

  況且,廣州租金水平最高的零售物業(yè)不是天河城、正佳廣場(chǎng)這樣的地面建筑,而是潛伏在地下的“流行前線”。“流線前線的租金從1999年開業(yè)的200元/平方米已經(jīng)飆升到現(xiàn)在的兩千多元平方米/月,而這還不算頂手費(fèi)!痹缓蟛俦P流行前線的商業(yè)地產(chǎn)專家鄧國(guó)堅(jiān)說,地下商城做的是過道式物業(yè),單店面積小,商戶的承租能力反而更強(qiáng)。

  由此不難理解,海印股份、新鴻基和高德置地等開發(fā)商為何高調(diào)出手。

  打造立體商業(yè)版圖

  分析人士認(rèn)為,海印股份、高德置地、新鴻基等商業(yè)大佬“染指”地下商城的手筆,可謂一箭雙雕,既可在廣州新中軸地下的“隱形商圈”布下旗子,又可“反哺”其地面的自有物業(yè),形成“地上+地下”的立體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

  高德置地廣場(chǎng)總經(jīng)理朱志文告訴南都記者,“按照最新的招商方案,我們將花城匯二區(qū)和高德置地春夏秋冬商場(chǎng)打包成一個(gè)整體,形成立體的空間布局和豐富的業(yè)態(tài)組合。這樣去跟LV、ZA R A、H & M等品牌集團(tuán)洽談,雙方總能找到一些合作的機(jī)會(huì)點(diǎn)。同時(shí),花城匯還將高德置地的4棟寫字樓連接起來,具有聚集寫字樓辦公白領(lǐng)人群過來消費(fèi)的先天優(yōu)勢(shì)。而一些坪效相對(duì)低下,地面商場(chǎng)放不下的品類就可以挪到花城匯來,比如休閑書吧!

  顯然,新鴻基地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目也可同享捆綁招商便利。新鴻基操刀的天匯廣場(chǎng)商場(chǎng)位于珠江新城獵德村,周邊都是固定、成熟居民區(qū),居民的收入等級(jí)較高,與其另一個(gè)項(xiàng)目宏城廣場(chǎng)地下空間,同屬“大天河立體商圈”,兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)定位和品牌組合應(yīng)該可以融會(huì)貫通。

  反觀海印股份,其花城匯項(xiàng)目和中華廣場(chǎng)并不屬于同一商圈,但是“海印開發(fā)投資的所有商業(yè)項(xiàng)目是以一整套戰(zhàn)略系統(tǒng)做支撐的,這套系統(tǒng)包括商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理兩大塊。這樣,看似關(guān)聯(lián)性不大的兩個(gè)項(xiàng)目放在同一系統(tǒng)里,卻有可能產(chǎn)生聚變!苯咏S〖瘓F(tuán)的鄧國(guó)堅(jiān)給南都記者如是分析。

  結(jié)論顯而易見,廣州商業(yè)秩序即將走向一個(gè)“地上+地下的立體競(jìng)爭(zhēng)”新格局。

  業(yè)界觀點(diǎn)1
  昭邑零售咨詢公司首席分析師劉暉

  開發(fā)商在城市核心區(qū)多增一個(gè)商場(chǎng),這兩個(gè)商場(chǎng)的總市場(chǎng)份額相對(duì)于單店會(huì)增加,市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)會(huì)加大,但可能會(huì)攤薄各個(gè)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額。而營(yíng)業(yè)額降低的比率取決于這兩個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、品類重疊的大小。某種程度上,地面商場(chǎng)和地下商城的建筑特性決定了兩者可以較好形成互補(bǔ)的立體格局。

  業(yè)界觀點(diǎn)2
  宏展投資顧問有限公司董事副總經(jīng)理程立志

  據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),當(dāng)該城市或地區(qū)的人均G D P超過3000美元時(shí),就具備大規(guī)模開發(fā)利用地下空間的基礎(chǔ),廣州人均G D P在2008年就超過1萬(wàn)美元,地下商業(yè)井噴也在情理當(dāng)中。

  業(yè)界觀點(diǎn)3
  楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰

  打造立體商業(yè)格局,無限放大同一商圈的商業(yè)體量的結(jié)果是,產(chǎn)生商業(yè)溢出效應(yīng)。地下商城成功案例不多,廣州的商業(yè)供應(yīng)初現(xiàn)“過!倍四撸w租金水平會(huì)面臨下調(diào)壓力。

(2011年11月)

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