從荒草叢生的城區(qū)“處女地”到豪華商圈的逐漸浮出，珠江新城不到7平方公里的土地花了20年的時(shí)間。接下來，同樣以豪華商圈作為“墾荒啟動由頭”的廣州南站，擬將這個(gè)時(shí)間縮短為5年。為了實(shí)現(xiàn)這一宏大目標(biāo)，日前在廣佛同城化第四次市長聯(lián)席會議上，廣佛敲定百億投資建成“佛山西站至廣州南站”的軌道交通線。廣州市市長萬慶良表示，廣佛兩地的中心區(qū)、交界處，都可以共同打造同城化的重點(diǎn)區(qū)域和發(fā)展平臺，比如金沙洲片區(qū)、廣州南站片區(qū)等。 南站核心區(qū)建設(shè)會否動了廣州珠江新城的奶酪？它能否在如此短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)？軌道樞紐能否撬動南站片區(qū)跨越式發(fā)展成泛珠三角CBD？ 5年再造一個(gè)核心區(qū) 根據(jù)規(guī)劃，火車南站核心商務(wù)區(qū)有一個(gè)沿東西走向的中軸廣場，橫跨火車站長度約2公里。這片區(qū)域的建設(shè)亮點(diǎn)是350米高標(biāo)志性塔樓，與391米高的中信廣場僅僅相差41米，將成為僅次于珠江新城西塔、東塔和中信廣場的廣州第四高樓。至于南站最高樓將是何等模樣，26日開始啟動的“南站核心商務(wù)區(qū)規(guī)劃與單位設(shè)計(jì)方案公眾咨詢活動”，市民可以選擇合心水的設(shè)計(jì)方案，投上一票。(南方都市報(bào) www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都網(wǎng)) 而這還不是最大的手筆。記者獲悉，廣州南站將開建全國最大規(guī)模地下空間，總建筑面積達(dá)到111萬平方米，是珠江新城地下空間的兩倍體量，項(xiàng)目計(jì)劃于2012年動工，并于2015年底建成。凡此開發(fā)、布局與珠江新城頗為相似，“要點(diǎn)在于，依托高端商務(wù)的發(fā)展，打造城市新商圈。”在楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰看來，廣州南站已經(jīng)成為香港與中國內(nèi)地連接的通道，交通路網(wǎng)極為發(fā)達(dá)，而城際捷運(yùn)系統(tǒng)的逐步完善將給商業(yè)發(fā)展帶來疊加效應(yīng)，若規(guī)劃合理，政策給力，開發(fā)得力，“南站有望超越珠江新城，成為輻射整個(gè)華南板塊的新型CBD.”“南站是最后一塊挨近廣州市中心，處于泛珠三角地理幾何中心，交通發(fā)達(dá)，騰挪空間夠大的處女地。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長黎振偉告訴南都記者，南站的區(qū)位價(jià)值毋庸置疑，商圈速建的關(guān)鍵在于政府投入和政策配套。 推地暫緩？ 廣州市國土房管局土地公告顯示，本應(yīng)在10月24日公開交易的廣州南站首批9宗地塊，被推遲至26日（2塊）及11月1日（7塊）入市，并宣布4宗廣州南站土地出讓款可分期支付。此外，廣州南站現(xiàn)已建成武廣高鐵，目前正建設(shè)及規(guī)劃貴廣、南廣、廣深港高鐵、廣珠城際快軌、廣莞惠城際快軌等多條鐵路客運(yùn)線路。未來將實(shí)現(xiàn)與地鐵2號線、7號線、20號線和“佛山西站至廣州南站”的換乘，建成華南地區(qū)的客運(yùn)交通樞紐，預(yù)計(jì)到2020年，南站一年將匯集8500萬客流。 目前，廣州市政府對整個(gè)南站核心區(qū)的前期開發(fā)已經(jīng)投入50多億元，而光是“佛山西站至廣州南站”軌道交通線建設(shè)，預(yù)計(jì)其總投資就達(dá)114.8億元。 凡此舉措直擊商圈建設(shè)要害，“天河的太古匯建設(shè)過程長達(dá)10年，其間為電站和地鐵出口等問題反反復(fù)復(fù)爭取，拖了很長時(shí)間。南站規(guī)劃避免了今后建設(shè)過程中的波折。”廣州太古地產(chǎn)代表表示。 嗅覺敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商紛至沓來，目前意向投資南站商圈有南豐中國、新世界中國、新鴻基、和記黃埔、太古、萬科、保利等等。耐人尋味的是，“南豐中國”此前曾一口氣提交7宗南站土地的勾地意向書，現(xiàn)在市場最新消息卻稱“南豐中國已決定退出南站勾地”。而南豐中國方面則表示，“暫時(shí)不作回應(yīng)。”“政府可能有意放緩?fù)仆凉?jié)奏，以一住宅、一商業(yè)兩塊土地試探市場。”中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜告訴南都記者，此前公開資料顯示，南站計(jì)劃出讓的經(jīng)營性用地多達(dá)31宗，并且賣地的策略是“先推中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，逐漸向邊緣推進(jìn)。” 如何啟動？ 現(xiàn)在看來，整個(gè)南站商務(wù)核心區(qū)的布局“開篇宏偉，中篇有序”。但是，“比起建筑等空間規(guī)劃，南站片區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更為重要。”黎振偉告訴南都記者，CBD、核心區(qū)的頭銜是需要商業(yè)、金融、旅游等具體詳盡的產(chǎn)業(yè)群布局作支撐的。 “廣州南站并不是總部基地，不大可能一蹴而就做‘高端商務(wù)’，上馬一堆寫字樓。而南站一帶的商業(yè)氛圍也并不足以支撐做都市級商圈，比較現(xiàn)實(shí)的做法是做成區(qū)域性商圈。”雅卡商業(yè)規(guī)劃運(yùn)營機(jī)構(gòu)董事長鄧國堅(jiān)提出質(zhì)疑，“在此之前，我也曾代表‘南豐中國’參與珠江新城地下空間項(xiàng)目的競拍，最終拿地成本太高，投資回報(bào)周期過長促使南豐退出。珠江新城尚且如何，何況南站？！” 如何才能縮短南站核心區(qū)的建設(shè)周期？業(yè)界普遍認(rèn)為，“5年的時(shí)間過于樂觀，按照商圈建設(shè)的客觀規(guī)律，至少需要10年時(shí)間來歷練。”在這個(gè)進(jìn)程中，最先入市的一住宅、一商業(yè)兩塊土地至為關(guān)鍵。“可能就像六運(yùn)小區(qū)和天河城造就天河商圈一樣，啟動項(xiàng)目會對整個(gè)商圈起到定調(diào)的作用。考慮到商業(yè)建設(shè)需要人氣作依托，人氣聚集需要商業(yè)來帶動，建議南站的試水項(xiàng)目以‘城市綜合體’的模式來打造。”楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰如是說。 在具體的產(chǎn)業(yè)布局上，“番禺的長隆已經(jīng)立起休閑旅游的招牌，而萬博中心的奧特萊斯也是頗有聲譽(yù)。基此，南站商圈不妨以旅游商務(wù)、世界工廠展示等等切入，規(guī)劃的重心是如何將南站和長隆、迎賓路的商業(yè)氛圍連接起來，全盤考慮番禺片區(qū)乃至廣佛同城的布局，而不是‘欲與珠江新城試比高’。”鄧國堅(jiān)進(jìn)一步建議。事實(shí)上，廣州市市長萬慶良在日前舉辦的廣佛同城化第四次市長聯(lián)席會議上也表示，廣佛兩地的中心區(qū)、交界處，都可以共同打造同城化的重點(diǎn)區(qū)域和發(fā)展平臺，比如金沙洲片區(qū)、廣州南站片區(qū)等。造城才剛剛開始，南站一切皆有可能。 地理論見 第四商圈的自由空氣與珠三角商業(yè)之核 “城市空氣使人自由”。無論廣州南站的宏偉愿景能否達(dá)成，圍繞它所產(chǎn)生的種種爭議每每使人重新感受到這句西方名言———彈與贊，得與失，各種觀點(diǎn)的交鋒如今正將廣州南站置于一個(gè)開放話語體系下的焦點(diǎn)位置。 長期以來，一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動功能在區(qū)域競爭與較量中日漸抵消。它們制定了激動人心的指標(biāo)體系，沉迷于各自的中長期規(guī)劃而不能自拔。這些各自為政的現(xiàn)代化規(guī)劃，很少能夠從地區(qū)發(fā)展的層面審視城市發(fā)展，無法以整體觀念解決地區(qū)問題，實(shí)際上成為了一種對區(qū)域合作進(jìn)行反動的借口與遁詞。廣州南站商圈的放手一搏能否打破這一痼疾進(jìn)而為地區(qū)發(fā)展闖出一條新思路值得拭目以待。 廣州“東進(jìn)”戰(zhàn)略造就了天河商圈奇跡，在廣州城市“南拓”戰(zhàn)略格局不斷推進(jìn)之下，如今南部番禺商圈正迅速崛起，隨著萬達(dá)廣場、天河城等商業(yè)大鱷搶灘進(jìn)駐后，廣州南站明年還將開建111萬平方米的全國最大規(guī)模地下空間。龐大的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集，番禺能否消化？在廣州商圈群雄并起的鏖戰(zhàn)中，番禺核心競爭力何在？南站作為珠三角交通中心優(yōu)勢的區(qū)域，又如何打造商業(yè)區(qū)位上的珠三角之核？ 亞洲最大交通樞紐以及廣闊的土地，無疑是現(xiàn)在番禺商圈的最大賣點(diǎn)。但問題在于，交通樞紐能否帶來消費(fèi)力？過客如何轉(zhuǎn)化為顧客？番禺?dāng)?shù)年前即已提出要做廣州的第四商圈，然而現(xiàn)實(shí)仍然是大批番禺居民住在番禺，消費(fèi)卻跑去廣州市區(qū)。昨日番禺區(qū)出臺《關(guān)于加快區(qū)旅游業(yè)發(fā)展建設(shè)旅游強(qiáng)區(qū)的若干意見》，未來5年將通過財(cái)政杠桿、金融政策激勵(lì)等途徑，計(jì)劃用5年的時(shí)間，把番禺區(qū)打造成為國家級旅游強(qiáng)區(qū)和珠三角旅游休閑中心。計(jì)劃從2012年起，區(qū)財(cái)政每年安排1000萬元設(shè)立旅游發(fā)展專項(xiàng)資金，主要用于對旅游的規(guī)劃修編、品牌宣傳、市場推廣，通過財(cái)政杠桿、金融激勵(lì)政策等途徑，推動番禺區(qū)成為旅游強(qiáng)區(qū)，并通過打造嶺南文化旅游、生態(tài)休閑度假旅游、商務(wù)旅游、購物旅游、節(jié)慶旅游、體育旅游等高端產(chǎn)品。力爭到2015年該區(qū)旅游接待總?cè)藬?shù)達(dá)到3415萬人次，旅游總收入達(dá)到160億元。
凡此種種疊加到一起，一個(gè)以客運(yùn)火車站為放射極點(diǎn)的大規(guī)模商旅經(jīng)濟(jì)圈是否會順理成章出現(xiàn)？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，番禺的商業(yè)應(yīng)與廣州老城區(qū)錯(cuò)位經(jīng)營，目標(biāo)消費(fèi)群主要鎖定在番禺本地和周邊珠三角城市，如東莞、中山和佛山等，利用番禺的區(qū)位、交通優(yōu)勢把周邊地區(qū)的消費(fèi)群吸引過來，使番禺真正成為“一小時(shí)黃金都市圈”的商業(yè)核心。也有人士提出隨著汽車購物時(shí)代的到來，番禺商業(yè)項(xiàng)目的高端化和大型化將會吸引越來越多市內(nèi)消費(fèi)人群，利用其后發(fā)優(yōu)勢，高起點(diǎn)超前規(guī)劃，將打敗越來越擁擠的老城區(qū)商圈。 早在20世紀(jì)初期，西方城市規(guī)劃的先驅(qū)們即已認(rèn)識到解決城市問題不能局限在狹小的市區(qū)范圍之內(nèi)，必須把城市核心區(qū)與周邊區(qū)域聯(lián)合起來。美國學(xué)者芒福德更為明確地提出區(qū)域整體發(fā)展理論，他說：“真正的城市規(guī)劃必須是區(qū)域規(guī)劃。”番禺第四商圈與南站核心區(qū)的建設(shè)與規(guī)劃不能教條般用過去的理論亦步亦趨，而要創(chuàng)造性地尋求從區(qū)域?qū)用鎭斫鉀Q城市問題的可行路徑。 名詞解釋 核心區(qū)即城市中心區(qū)。1992年～1993年間，《廣州新城市中心區(qū)-珠江新城規(guī)劃》出臺，珠江新城正式以“廣州新城市中心區(qū)”登場。而后，隨著珠江新城晉升為國家級中央商務(wù)區(qū)，核心區(qū)的說法也逐漸被CBD所取代。但廣州CBD的次區(qū)分化由于某些功能的跳躍性遷移，被分裂成功能不同的多核結(jié)構(gòu)，有人預(yù)測南站就有可能跨越式發(fā)展成銜接珠三角城市的華南CBD. 
 (南方都市報(bào)
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