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國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時期

時間:2013-05-15 16:52來源: 作者:王先慶
 商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市,是否存在泡沫?在競爭越來越白熱化的現(xiàn)狀中,怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)?電子商務(wù)勢如破竹,如何應(yīng)對電子商務(wù)的沖擊?廣東商學(xué)院教授王先慶參加騰訊大粵房產(chǎn)樓市會客廳訪談時表示,目前來說,商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還處于少年期,盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市,可能商業(yè)地產(chǎn)的密集度過大,或者說同質(zhì)化問題多,但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)跟中國商貿(mào)流通發(fā)展處于同步期,是因為中國商業(yè)發(fā)展的需要而帶動商業(yè)地產(chǎn),所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有10~20年的發(fā)展前景,萬達(dá)現(xiàn)在進(jìn)來也不晚,娃哈哈進(jìn)來也還不晚。
      新國五條收緊住宅調(diào)控,進(jìn)一步刺激資金流向商業(yè)地產(chǎn)投資。萬達(dá)開始快速擴容,其董事長王健林聲稱,將投資450億,在廣州蘿崗、荔灣、從化建萬達(dá)廣場(樓盤資料) ,并在花都建萬達(dá)旅游城,未來5-8年,萬達(dá)將在整個珠三角地區(qū)建超過30個以上的萬達(dá)廣場;萬科在試水商業(yè)地產(chǎn)三年后,2013年1月在北京成立萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部,將商業(yè)地產(chǎn)收編為正規(guī)軍;而一些"外行"企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn),娃哈哈集團(tuán)董事長宗慶后表示,娃哈哈進(jìn)入商業(yè)零售市場,打算走城市綜合體模式,同時做規(guī)模經(jīng)營和連鎖經(jīng)營。

王先慶:國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時期

廣東商學(xué)院教授,廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶(中)談商業(yè)地產(chǎn)走勢

    商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市,是否存在泡沫?在競爭越來越白熱化的現(xiàn)狀中,怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)?電子商務(wù)勢如破竹,如何應(yīng)對電子商務(wù)的沖擊?

    國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時期

    4月18日,廣東商學(xué)院教授王先慶參加騰訊大粵房產(chǎn)樓市會客廳訪談時表示,目前來說,商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還處于少年期,盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市,可能商業(yè)地產(chǎn)的密集度過大,或者說同質(zhì)化問題多,但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)跟中國商貿(mào)流通發(fā)展處于同步期,是因為中國商業(yè)發(fā)展的需要而帶動商業(yè)地產(chǎn),所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有10~20年的發(fā)展前景,萬達(dá)現(xiàn)在進(jìn)來也不晚,娃哈哈進(jìn)來也還不晚。

    盡管商業(yè)地產(chǎn)還處在少年期,但也有一些模式成型,但沒有相當(dāng)成熟的模式,大家都還在探索。除了萬達(dá)以全產(chǎn)業(yè)鏈帶動的城市綜合體為形態(tài),是給模式一個評價和說法外,其他都還不足以說“我是什么”,因為模式就是告訴別人,我是什么樣的,或者我走什么樣的路。

    發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) 要找到空白

    王先慶認(rèn)為,雅居樂、恒大等進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,一個盤比一個盤大,動不動就四五十多萬方,在廣東甚至全國都有,可以說這是一場運動,這些項目肯定有一部分會死掉,一部分生存困難,當(dāng)然還有一部分是蓬勃發(fā)展,這些都是難免的。作為商業(yè)地產(chǎn)項目能否生存,能否多元化,這與一開始選擇這條路如何,選擇的位置如何有關(guān),因為商業(yè)地產(chǎn)一定會形成大大小小的商圈,這些商圈的發(fā)展是有規(guī)律的,我們要尊重這種商業(yè)規(guī)律。

    另外,要有一種規(guī)劃意識,因為一個區(qū)域的發(fā)展,取決于人口、消費水平等。我們城市需要什么商業(yè)地產(chǎn)是有一個容量限制的,超越邊界就不是一個、兩個的問題了,而是整體問題。我們要尋找邊界,或者在邊界之內(nèi)空間還有多少。剛才講幾個項目都是百貨主導(dǎo)型的購物中心,還有市場主導(dǎo)型、物流主導(dǎo)型。物流主導(dǎo)不行我們就找餐飲主導(dǎo),像中華美食中心等,總之要找到空白,發(fā)展空間,才會輕松獲得長遠(yuǎn)發(fā)展,而不是復(fù)制別人的做法,否則一開始就面臨困難。

    電子商務(wù)之于商業(yè)地產(chǎn) 不是沖擊是機遇

    王先慶在訪談中還表示,電子商務(wù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇,這點值得關(guān)注,這種機遇體現(xiàn)得越來越廣闊。電子商務(wù)不是憑空在天上發(fā)展,而是在地上發(fā)展,比如唯品會,那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心,10~20萬平的在做,還要建全國最大電子商務(wù)體驗中心,這就需要商業(yè)地產(chǎn)。白馬市場以展貿(mào)為主,把專業(yè)市場變革成展貿(mào)和電子商務(wù)結(jié)合。實際上電子商務(wù)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)型升級指明了方向,這是一個大機遇,更多線上線下的融合,理性和情感的融合,體驗式消費在這里會有更大的平臺,過去還非常粗糙,非常簡單,購物中心就是購物中心,業(yè)態(tài)就是業(yè)態(tài),沒有什么融合,這一回就是更大的融合。 

    商業(yè)地產(chǎn)將走向

    社區(qū)化、生活化、均衡化、主題化、連鎖化

    談到商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展方向,王先慶表示,從未來周期角度來講有5大方向:

    第一,認(rèn)同他們所說的社區(qū)化,向3、4線城市下沉。

    第二,生活化,商業(yè)地產(chǎn)從零售、購物逐步向生活化轉(zhuǎn)型,餐飲、娛樂、休閑、健身、文化等,這些功能的比重會越來越大,就好像一個社區(qū)生活。

    第三,均衡化,原來很大一塊的城市,就像填空一樣,在祖國大地上這里一個,那里一個,就形成網(wǎng)格化,商業(yè)地產(chǎn)的布局會逐漸變得均衡。

    第四,主題化,不會是同一樣的,而是各種各樣的主題型,非常明顯主題型,你是奧克萊斯,還是什么樂園,或者什么品牌,會在很大范圍內(nèi)出現(xiàn)很多主題類的商業(yè)地產(chǎn)類型。

    第五,連鎖化,品牌的連鎖,像萬達(dá)一樣,不會什么人都可以在購物中心的江湖上一直混下去,肯定會出現(xiàn)洗牌,洗牌之后很多項目加入連鎖,萬達(dá)做200座、300座都可以,可能還會出現(xiàn)不同的類型。,還有展貿(mào),紅星美凱龍是一個,還有大型會展,廣交會再開幾個展館,類似這種連鎖化的,甚至還連鎖到國外去,連鎖化商業(yè)地產(chǎn)就會成為一種趨勢。

    另外,王先慶認(rèn)為,如果不從購物中心角度來看,廣州做得好的商業(yè)地產(chǎn)就是海印集團(tuán),這才是廣州商業(yè)地產(chǎn)的龍頭。

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