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廣東商學院教授，廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶（中）談商業(yè)地產走勢

    商業(yè)地產大規(guī)模入市，是否存在泡沫？在競爭越來越白熱化的現狀中，怎樣做好商業(yè)地產？電子商務勢如破竹，如何應對電子商務的沖擊？

    國內商業(yè)地產還處在少年時期

    4月18日，廣東商學院教授王先慶參加騰訊大粵房產樓市會客廳訪談時表示，目前來說，商業(yè)地產應該還處于少年期，盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市，可能商業(yè)地產的密集度過大，或者說同質化問題多，但不等于泡沫出現。商業(yè)地產跟中國商貿流通發(fā)展處于同步期，是因為中國商業(yè)發(fā)展的需要而帶動商業(yè)地產，所以商業(yè)地產應該還有10~20年的發(fā)展前景，萬達現在進來也不晚，娃哈哈進來也還不晚。

    盡管商業(yè)地產還處在少年期，但也有一些模式成型，但沒有相當成熟的模式，大家都還在探索。除了萬達以全產業(yè)鏈帶動的城市綜合體為形態(tài)，是給模式一個評價和說法外，其他都還不足以說“我是什么”，因為模式就是告訴別人，我是什么樣的，或者我走什么樣的路。

    發(fā)展商業(yè)地產 要找到空白

    王先慶認為，雅居樂、恒大等進入商業(yè)地產領域，一個盤比一個盤大，動不動就四五十多萬方，在廣東甚至全國都有，可以說這是一場運動，這些項目肯定有一部分會死掉，一部分生存困難，當然還有一部分是蓬勃發(fā)展，這些都是難免的。作為商業(yè)地產項目能否生存，能否多元化，這與一開始選擇這條路如何，選擇的位置如何有關，因為商業(yè)地產一定會形成大大小小的商圈，這些商圈的發(fā)展是有規(guī)律的，我們要尊重這種商業(yè)規(guī)律。

    另外，要有一種規(guī)劃意識，因為一個區(qū)域的發(fā)展，取決于人口、消費水平等。我們城市需要什么商業(yè)地產是有一個容量限制的，超越邊界就不是一個、兩個的問題了，而是整體問題。我們要尋找邊界，或者在邊界之內空間還有多少。剛才講幾個項目都是百貨主導型的購物中心，還有市場主導型、物流主導型。物流主導不行我們就找餐飲主導，像中華美食中心等，總之要找到空白，發(fā)展空間，才會輕松獲得長遠發(fā)展，而不是復制別人的做法，否則一開始就面臨困難。

    電子商務之于商業(yè)地產 不是沖擊是機遇

    王先慶在訪談中還表示，電子商務發(fā)展給商業(yè)地產發(fā)展帶來機遇，這點值得關注，這種機遇體現得越來越廣闊。電子商務不是憑空在天上發(fā)展，而是在地上發(fā)展，比如唯品會，那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心，10~20萬平的在做，還要建全國最大電子商務體驗中心，這就需要商業(yè)地產。白馬市場以展貿為主，把專業(yè)市場變革成展貿和電子商務結合。實際上電子商務發(fā)展為商業(yè)地產未來的轉型升級指明了方向，這是一個大機遇，更多線上線下的融合，理性和情感的融合，體驗式消費在這里會有更大的平臺，過去還非常粗糙，非常簡單，購物中心就是購物中心，業(yè)態(tài)就是業(yè)態(tài)，沒有什么融合，這一回就是更大的融合。 

    商業(yè)地產將走向

    社區(qū)化、生活化、均衡化、主題化、連鎖化

    談到商業(yè)地產未來發(fā)展方向，王先慶表示，從未來周期角度來講有5大方向：

    第一，認同他們所說的社區(qū)化，向3、4線城市下沉。

    第二，生活化，商業(yè)地產從零售、購物逐步向生活化轉型，餐飲、娛樂、休閑、健身、文化等，這些功能的比重會越來越大，就好像一個社區(qū)生活。

    第三，均衡化，原來很大一塊的城市，就像填空一樣，在祖國大地上這里一個，那里一個，就形成網格化，商業(yè)地產的布局會逐漸變得均衡。

    第四，主題化，不會是同一樣的，而是各種各樣的主題型，非常明顯主題型，你是奧克萊斯，還是什么樂園，或者什么品牌，會在很大范圍內出現很多主題類的商業(yè)地產類型。

    第五，連鎖化，品牌的連鎖，像萬達一樣，不會什么人都可以在購物中心的江湖上一直混下去，肯定會出現洗牌，洗牌之后很多項目加入連鎖，萬達做200座、300座都可以，可能還會出現不同的類型。，還有展貿，紅星美凱龍是一個，還有大型會展，廣交會再開幾個展館，類似這種連鎖化的，甚至還連鎖到國外去，連鎖化商業(yè)地產就會成為一種趨勢。

    另外，王先慶認為，如果不從購物中心角度來看，廣州做得好的商業(yè)地產就是海印集團，這才是廣州商業(yè)地產的龍頭。