商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市，是否存在泡沫？在競爭越來越白熱化的現(xiàn)狀中，怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)？電子商務(wù)勢如破竹，如何應(yīng)對電子商務(wù)的沖擊？廣東商學(xué)院教授王先慶參加騰訊大粵房產(chǎn)樓市會客廳訪談時表示，目前來說，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還處于少年期，盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市，可能商業(yè)地產(chǎn)的密集度過大，或者說同質(zhì)化問題多，但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)跟中國商貿(mào)流通發(fā)展處于同步期，是因為中國商業(yè)發(fā)展的需要而帶動商業(yè)地產(chǎn)，所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有10~20年的發(fā)展前景，萬達(dá)現(xiàn)在進(jìn)來也不晚，娃哈哈進(jìn)來也還不晚。 新國五條收緊住宅調(diào)控，進(jìn)一步刺激資金流向商業(yè)地產(chǎn)投資。萬達(dá)開始快速擴容，其董事長王健林聲稱，將投資450億，在廣州蘿崗、荔灣、從化建萬達(dá)廣場（樓盤資料） ，并在花都建萬達(dá)旅游城，未來5-8年，萬達(dá)將在整個珠三角地區(qū)建超過30個以上的萬達(dá)廣場；萬科在試水商業(yè)地產(chǎn)三年后，2013年1月在北京成立萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部，將商業(yè)地產(chǎn)收編為正規(guī)軍；而一些"外行"企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，娃哈哈集團(tuán)董事長宗慶后表示，娃哈哈進(jìn)入商業(yè)零售市場，打算走城市綜合體模式，同時做規(guī)模經(jīng)營和連鎖經(jīng)營。 
廣東商學(xué)院教授，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶（中）談商業(yè)地產(chǎn)走勢 商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市，是否存在泡沫？在競爭越來越白熱化的現(xiàn)狀中，怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)？電子商務(wù)勢如破竹，如何應(yīng)對電子商務(wù)的沖擊？ 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時期 4月18日，廣東商學(xué)院教授王先慶參加騰訊大粵房產(chǎn)樓市會客廳訪談時表示，目前來說，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還處于少年期，盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市，可能商業(yè)地產(chǎn)的密集度過大，或者說同質(zhì)化問題多，但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)跟中國商貿(mào)流通發(fā)展處于同步期，是因為中國商業(yè)發(fā)展的需要而帶動商業(yè)地產(chǎn)，所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有10~20年的發(fā)展前景，萬達(dá)現(xiàn)在進(jìn)來也不晚，娃哈哈進(jìn)來也還不晚。 盡管商業(yè)地產(chǎn)還處在少年期，但也有一些模式成型，但沒有相當(dāng)成熟的模式，大家都還在探索。除了萬達(dá)以全產(chǎn)業(yè)鏈帶動的城市綜合體為形態(tài)，是給模式一個評價和說法外，其他都還不足以說“我是什么”，因為模式就是告訴別人，我是什么樣的，或者我走什么樣的路。 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) 要找到空白 王先慶認(rèn)為，雅居樂、恒大等進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一個盤比一個盤大，動不動就四五十多萬方，在廣東甚至全國都有，可以說這是一場運動，這些項目肯定有一部分會死掉，一部分生存困難，當(dāng)然還有一部分是蓬勃發(fā)展，這些都是難免的。作為商業(yè)地產(chǎn)項目能否生存，能否多元化，這與一開始選擇這條路如何，選擇的位置如何有關(guān)，因為商業(yè)地產(chǎn)一定會形成大大小小的商圈，這些商圈的發(fā)展是有規(guī)律的，我們要尊重這種商業(yè)規(guī)律。 另外，要有一種規(guī)劃意識，因為一個區(qū)域的發(fā)展，取決于人口、消費水平等。我們城市需要什么商業(yè)地產(chǎn)是有一個容量限制的，超越邊界就不是一個、兩個的問題了，而是整體問題。我們要尋找邊界，或者在邊界之內(nèi)空間還有多少。剛才講幾個項目都是百貨主導(dǎo)型的購物中心，還有市場主導(dǎo)型、物流主導(dǎo)型。物流主導(dǎo)不行我們就找餐飲主導(dǎo)，像中華美食中心等，總之要找到空白，發(fā)展空間，才會輕松獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，而不是復(fù)制別人的做法，否則一開始就面臨困難。 電子商務(wù)之于商業(yè)地產(chǎn) 不是沖擊是機遇 王先慶在訪談中還表示，電子商務(wù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇，這點值得關(guān)注，這種機遇體現(xiàn)得越來越廣闊。電子商務(wù)不是憑空在天上發(fā)展，而是在地上發(fā)展，比如唯品會，那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心，10~20萬平的在做，還要建全國最大電子商務(wù)體驗中心，這就需要商業(yè)地產(chǎn)。白馬市場以展貿(mào)為主，把專業(yè)市場變革成展貿(mào)和電子商務(wù)結(jié)合。實際上電子商務(wù)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)型升級指明了方向，這是一個大機遇，更多線上線下的融合，理性和情感的融合，體驗式消費在這里會有更大的平臺，過去還非常粗糙，非常簡單，購物中心就是購物中心，業(yè)態(tài)就是業(yè)態(tài)，沒有什么融合，這一回就是更大的融合。 商業(yè)地產(chǎn)將走向 社區(qū)化、生活化、均衡化、主題化、連鎖化 談到商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展方向，王先慶表示，從未來周期角度來講有5大方向： 第一，認(rèn)同他們所說的社區(qū)化，向3、4線城市下沉。 第二，生活化，商業(yè)地產(chǎn)從零售、購物逐步向生活化轉(zhuǎn)型，餐飲、娛樂、休閑、健身、文化等，這些功能的比重會越來越大，就好像一個社區(qū)生活。 第三，均衡化，原來很大一塊的城市，就像填空一樣，在祖國大地上這里一個，那里一個，就形成網(wǎng)格化，商業(yè)地產(chǎn)的布局會逐漸變得均衡。 第四，主題化，不會是同一樣的，而是各種各樣的主題型，非常明顯主題型，你是奧克萊斯，還是什么樂園，或者什么品牌，會在很大范圍內(nèi)出現(xiàn)很多主題類的商業(yè)地產(chǎn)類型。 第五，連鎖化，品牌的連鎖，像萬達(dá)一樣，不會什么人都可以在購物中心的江湖上一直混下去，肯定會出現(xiàn)洗牌，洗牌之后很多項目加入連鎖，萬達(dá)做200座、300座都可以，可能還會出現(xiàn)不同的類型。，還有展貿(mào)，紅星美凱龍是一個，還有大型會展，廣交會再開幾個展館，類似這種連鎖化的，甚至還連鎖到國外去，連鎖化商業(yè)地產(chǎn)就會成為一種趨勢。 另外，王先慶認(rèn)為，如果不從購物中心角度來看，廣州做得好的商業(yè)地產(chǎn)就是海印集團(tuán)，這才是廣州商業(yè)地產(chǎn)的龍頭。 |
