商業地產大規模入市，是否存在泡沫？在競爭越來越白熱化的現狀中，怎樣做好商業地產？電子商務勢如破竹，如何應對電子商務的沖擊？廣東商學院教授王先慶參加騰訊大粵房產樓市會客廳訪談時表示，目前來說，商業地產應該還處于少年期，盡管看上去一些局部區域或者某一些城市，可能商業地產的密集度過大，或者說同質化問題多，但不等于泡沫出現。商業地產跟中國商貿流通發展處于同步期，是因為中國商業發展的需要而帶動商業地產，所以商業地產應該還有10~20年的發展前景，萬達現在進來也不晚，娃哈哈進來也還不晚。 新國五條收緊住宅調控，進一步刺激資金流向商業地產投資。萬達開始快速擴容，其董事長王健林聲稱，將投資450億，在廣州蘿崗、荔灣、從化建萬達廣場（樓盤資料） ，并在花都建萬達旅游城，未來5-8年，萬達將在整個珠三角地區建超過30個以上的萬達廣場；萬科在試水商業地產三年后，2013年1月在北京成立萬科集團商用地產管理部，將商業地產收編為正規軍；而一些"外行"企業也開始涉足商業地產，娃哈哈集團董事長宗慶后表示，娃哈哈進入商業零售市場，打算走城市綜合體模式，同時做規模經營和連鎖經營。 
廣東商學院教授，廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶（中）談商業地產走勢 商業地產大規模入市，是否存在泡沫？在競爭越來越白熱化的現狀中，怎樣做好商業地產？電子商務勢如破竹，如何應對電子商務的沖擊？ 國內商業地產還處在少年時期 4月18日，廣東商學院教授王先慶參加騰訊大粵房產樓市會客廳訪談時表示，目前來說，商業地產應該還處于少年期，盡管看上去一些局部區域或者某一些城市，可能商業地產的密集度過大，或者說同質化問題多，但不等于泡沫出現。商業地產跟中國商貿流通發展處于同步期，是因為中國商業發展的需要而帶動商業地產，所以商業地產應該還有10~20年的發展前景，萬達現在進來也不晚，娃哈哈進來也還不晚。 盡管商業地產還處在少年期，但也有一些模式成型，但沒有相當成熟的模式，大家都還在探索。除了萬達以全產業鏈帶動的城市綜合體為形態，是給模式一個評價和說法外，其他都還不足以說“我是什么”，因為模式就是告訴別人，我是什么樣的，或者我走什么樣的路。 發展商業地產 要找到空白 王先慶認為，雅居樂、恒大等進入商業地產領域，一個盤比一個盤大，動不動就四五十多萬方，在廣東甚至全國都有，可以說這是一場運動，這些項目肯定有一部分會死掉，一部分生存困難，當然還有一部分是蓬勃發展，這些都是難免的。作為商業地產項目能否生存，能否多元化，這與一開始選擇這條路如何，選擇的位置如何有關，因為商業地產一定會形成大大小小的商圈，這些商圈的發展是有規律的，我們要尊重這種商業規律。 另外，要有一種規劃意識，因為一個區域的發展，取決于人口、消費水平等。我們城市需要什么商業地產是有一個容量限制的，超越邊界就不是一個、兩個的問題了，而是整體問題。我們要尋找邊界，或者在邊界之內空間還有多少。剛才講幾個項目都是百貨主導型的購物中心，還有市場主導型、物流主導型。物流主導不行我們就找餐飲主導，像中華美食中心等，總之要找到空白，發展空間，才會輕松獲得長遠發展，而不是復制別人的做法，否則一開始就面臨困難。 電子商務之于商業地產 不是沖擊是機遇 王先慶在訪談中還表示，電子商務發展給商業地產發展帶來機遇，這點值得關注，這種機遇體現得越來越廣闊。電子商務不是憑空在天上發展，而是在地上發展，比如唯品會，那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心，10~20萬平的在做，還要建全國最大電子商務體驗中心，這就需要商業地產。白馬市場以展貿為主，把專業市場變革成展貿和電子商務結合。實際上電子商務發展為商業地產未來的轉型升級指明了方向，這是一個大機遇，更多線上線下的融合，理性和情感的融合，體驗式消費在這里會有更大的平臺，過去還非常粗糙，非常簡單，購物中心就是購物中心，業態就是業態，沒有什么融合，這一回就是更大的融合。 商業地產將走向 社區化、生活化、均衡化、主題化、連鎖化 談到商業地產未來發展方向，王先慶表示，從未來周期角度來講有5大方向： 第一，認同他們所說的社區化，向3、4線城市下沉。 第二，生活化，商業地產從零售、購物逐步向生活化轉型，餐飲、娛樂、休閑、健身、文化等，這些功能的比重會越來越大，就好像一個社區生活。 第三，均衡化，原來很大一塊的城市，就像填空一樣，在祖國大地上這里一個，那里一個，就形成網格化，商業地產的布局會逐漸變得均衡。 第四，主題化，不會是同一樣的，而是各種各樣的主題型，非常明顯主題型，你是奧克萊斯，還是什么樂園，或者什么品牌，會在很大范圍內出現很多主題類的商業地產類型。 第五，連鎖化，品牌的連鎖，像萬達一樣，不會什么人都可以在購物中心的江湖上一直混下去，肯定會出現洗牌，洗牌之后很多項目加入連鎖，萬達做200座、300座都可以，可能還會出現不同的類型。，還有展貿，紅星美凱龍是一個，還有大型會展，廣交會再開幾個展館，類似這種連鎖化的，甚至還連鎖到國外去，連鎖化商業地產就會成為一種趨勢。 另外，王先慶認為，如果不從購物中心角度來看，廣州做得好的商業地產就是海印集團，這才是廣州商業地產的龍頭。 |
