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國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時(shí)期

時(shí)間:2013-05-15 16:52來(lái)源: 作者:王先慶
 商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市,是否存在泡沫?在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化的現(xiàn)狀中,怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)?電子商務(wù)勢(shì)如破竹,如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)的沖擊?廣東商學(xué)院教授王先慶參加騰訊大粵房產(chǎn)樓市會(huì)客廳訪(fǎng)談時(shí)表示,目前來(lái)說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還處于少年期,盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市,可能商業(yè)地產(chǎn)的密集度過(guò)大,或者說(shuō)同質(zhì)化問(wèn)題多,但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)跟中國(guó)商貿(mào)流通發(fā)展處于同步期,是因?yàn)橹袊?guó)商業(yè)發(fā)展的需要而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn),所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有10~20年的發(fā)展前景,萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在進(jìn)來(lái)也不晚,娃哈哈進(jìn)來(lái)也還不晚。
      新國(guó)五條收緊住宅調(diào)控,進(jìn)一步刺激資金流向商業(yè)地產(chǎn)投資。萬(wàn)達(dá)開(kāi)始快速擴(kuò)容,其董事長(zhǎng)王健林聲稱(chēng),將投資450億,在廣州蘿崗、荔灣、從化建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(樓盤(pán)資料) ,并在花都建萬(wàn)達(dá)旅游城,未來(lái)5-8年,萬(wàn)達(dá)將在整個(gè)珠三角地區(qū)建超過(guò)30個(gè)以上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng);萬(wàn)科在試水商業(yè)地產(chǎn)三年后,2013年1月在北京成立萬(wàn)科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部,將商業(yè)地產(chǎn)收編為正規(guī)軍;而一些"外行"企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn),娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后表示,娃哈哈進(jìn)入商業(yè)零售市場(chǎng),打算走城市綜合體模式,同時(shí)做規(guī)模經(jīng)營(yíng)和連鎖經(jīng)營(yíng)。

王先慶:國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時(shí)期

廣東商學(xué)院教授,廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶(中)談商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)

    商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市,是否存在泡沫?在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化的現(xiàn)狀中,怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)?電子商務(wù)勢(shì)如破竹,如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)的沖擊?

    國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時(shí)期

    4月18日,廣東商學(xué)院教授王先慶參加騰訊大粵房產(chǎn)樓市會(huì)客廳訪(fǎng)談時(shí)表示,目前來(lái)說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還處于少年期,盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市,可能商業(yè)地產(chǎn)的密集度過(guò)大,或者說(shuō)同質(zhì)化問(wèn)題多,但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)跟中國(guó)商貿(mào)流通發(fā)展處于同步期,是因?yàn)橹袊?guó)商業(yè)發(fā)展的需要而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn),所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有10~20年的發(fā)展前景,萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在進(jìn)來(lái)也不晚,娃哈哈進(jìn)來(lái)也還不晚。

    盡管商業(yè)地產(chǎn)還處在少年期,但也有一些模式成型,但沒(méi)有相當(dāng)成熟的模式,大家都還在探索。除了萬(wàn)達(dá)以全產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)的城市綜合體為形態(tài),是給模式一個(gè)評(píng)價(jià)和說(shuō)法外,其他都還不足以說(shuō)“我是什么”,因?yàn)槟J骄褪歉嬖V別人,我是什么樣的,或者我走什么樣的路。

    發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) 要找到空白

    王先慶認(rèn)為,雅居樂(lè)、恒大等進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,一個(gè)盤(pán)比一個(gè)盤(pán)大,動(dòng)不動(dòng)就四五十多萬(wàn)方,在廣東甚至全國(guó)都有,可以說(shuō)這是一場(chǎng)運(yùn)動(dòng),這些項(xiàng)目肯定有一部分會(huì)死掉,一部分生存困難,當(dāng)然還有一部分是蓬勃發(fā)展,這些都是難免的。作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否生存,能否多元化,這與一開(kāi)始選擇這條路如何,選擇的位置如何有關(guān),因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一定會(huì)形成大大小小的商圈,這些商圈的發(fā)展是有規(guī)律的,我們要尊重這種商業(yè)規(guī)律。

    另外,要有一種規(guī)劃意識(shí),因?yàn)橐粋(gè)區(qū)域的發(fā)展,取決于人口、消費(fèi)水平等。我們城市需要什么商業(yè)地產(chǎn)是有一個(gè)容量限制的,超越邊界就不是一個(gè)、兩個(gè)的問(wèn)題了,而是整體問(wèn)題。我們要尋找邊界,或者在邊界之內(nèi)空間還有多少。剛才講幾個(gè)項(xiàng)目都是百貨主導(dǎo)型的購(gòu)物中心,還有市場(chǎng)主導(dǎo)型、物流主導(dǎo)型。物流主導(dǎo)不行我們就找餐飲主導(dǎo),像中華美食中心等,總之要找到空白,發(fā)展空間,才會(huì)輕松獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,而不是復(fù)制別人的做法,否則一開(kāi)始就面臨困難。

    電子商務(wù)之于商業(yè)地產(chǎn) 不是沖擊是機(jī)遇

    王先慶在訪(fǎng)談中還表示,電子商務(wù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇,這點(diǎn)值得關(guān)注,這種機(jī)遇體現(xiàn)得越來(lái)越廣闊。電子商務(wù)不是憑空在天上發(fā)展,而是在地上發(fā)展,比如唯品會(huì),那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心,10~20萬(wàn)平的在做,還要建全國(guó)最大電子商務(wù)體驗(yàn)中心,這就需要商業(yè)地產(chǎn)。白馬市場(chǎng)以展貿(mào)為主,把專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)變革成展貿(mào)和電子商務(wù)結(jié)合。實(shí)際上電子商務(wù)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的轉(zhuǎn)型升級(jí)指明了方向,這是一個(gè)大機(jī)遇,更多線(xiàn)上線(xiàn)下的融合,理性和情感的融合,體驗(yàn)式消費(fèi)在這里會(huì)有更大的平臺(tái),過(guò)去還非常粗糙,非常簡(jiǎn)單,購(gòu)物中心就是購(gòu)物中心,業(yè)態(tài)就是業(yè)態(tài),沒(méi)有什么融合,這一回就是更大的融合。 

    商業(yè)地產(chǎn)將走向

    社區(qū)化、生活化、均衡化、主題化、連鎖化

    談到商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向,王先慶表示,從未來(lái)周期角度來(lái)講有5大方向:

    第一,認(rèn)同他們所說(shuō)的社區(qū)化,向3、4線(xiàn)城市下沉。

    第二,生活化,商業(yè)地產(chǎn)從零售、購(gòu)物逐步向生活化轉(zhuǎn)型,餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身、文化等,這些功能的比重會(huì)越來(lái)越大,就好像一個(gè)社區(qū)生活。

    第三,均衡化,原來(lái)很大一塊的城市,就像填空一樣,在祖國(guó)大地上這里一個(gè),那里一個(gè),就形成網(wǎng)格化,商業(yè)地產(chǎn)的布局會(huì)逐漸變得均衡。

    第四,主題化,不會(huì)是同一樣的,而是各種各樣的主題型,非常明顯主題型,你是奧克萊斯,還是什么樂(lè)園,或者什么品牌,會(huì)在很大范圍內(nèi)出現(xiàn)很多主題類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型。

    第五,連鎖化,品牌的連鎖,像萬(wàn)達(dá)一樣,不會(huì)什么人都可以在購(gòu)物中心的江湖上一直混下去,肯定會(huì)出現(xiàn)洗牌,洗牌之后很多項(xiàng)目加入連鎖,萬(wàn)達(dá)做200座、300座都可以,可能還會(huì)出現(xiàn)不同的類(lèi)型。,還有展貿(mào),紅星美凱龍是一個(gè),還有大型會(huì)展,廣交會(huì)再開(kāi)幾個(gè)展館,類(lèi)似這種連鎖化的,甚至還連鎖到國(guó)外去,連鎖化商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)成為一種趨勢(shì)。

    另外,王先慶認(rèn)為,如果不從購(gòu)物中心角度來(lái)看,廣州做得好的商業(yè)地產(chǎn)就是海印集團(tuán),這才是廣州商業(yè)地產(chǎn)的龍頭。

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