在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，如果說(shuō)超市經(jīng)營(yíng)的是商品，百貨經(jīng)營(yíng)的是品牌，那么購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的就是業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分布和比例應(yīng)從所處商圈整體進(jìn)行考慮，購(gòu)物中心的差異化定位是確定各種業(yè)態(tài)組合的起點(diǎn)。作為一種集合了多種功能的商業(yè)綜合體，購(gòu)物中心對(duì)各種業(yè)態(tài)的組合、搭配，無(wú)疑是決定其能否成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

　　一、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)選擇與規(guī)劃原則

　　1.業(yè)種的選擇、規(guī)劃與組合步驟

　　業(yè)種品牌組合是商業(yè)運(yùn)作中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可為商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)增加靚麗的賣(mài)點(diǎn)，有利于促進(jìn)商場(chǎng)的銷(xiāo)售。反之，如果業(yè)種組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后無(wú)法做旺，進(jìn)而最終歸于失敗。

　　①業(yè)種選擇

　　業(yè)種選擇要按照市場(chǎng)需求的原則來(lái)進(jìn)行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據(jù)項(xiàng)目自身的定位、市場(chǎng)需求等來(lái)確定。

　　必要條件一：兩個(gè)以上主力店；必要條件二：品種功能一站到位必要條件三：高度專(zhuān)業(yè)化、；差異化（高度特色專(zhuān)業(yè)化、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)差異化）。

　　②業(yè)種組合

　　商場(chǎng)業(yè)種組合的目標(biāo)有三個(gè)：一個(gè)是給顧客生活帶來(lái)便利；一個(gè)是能滿(mǎn)足顧客生活必需；再有就是讓顧客買(mǎi)起來(lái)方便和愉悅。

　　一個(gè)商場(chǎng)中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤(rùn)商品15%、并列商品15%，要制造豐富有彈性的業(yè)態(tài)組合可根據(jù)這一比例選擇相關(guān)的業(yè)種。

　　③業(yè)種功能分布

　　業(yè)種的具體分布、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的布置，應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀與選購(gòu)商品、便于展示和出售商品為前提。商場(chǎng)管理者應(yīng)將售貨現(xiàn)場(chǎng)的布置與設(shè)計(jì)當(dāng)作創(chuàng)造銷(xiāo)售（而不僅僅是實(shí)施銷(xiāo)售）的手段來(lái)運(yùn)用。業(yè)種的功能分布有三大技巧：激發(fā)消費(fèi)欲望；結(jié)合業(yè)種特點(diǎn)及購(gòu)買(mǎi)規(guī)律；主力店優(yōu)先，輔助店隨后。

　　此外，還需重點(diǎn)考慮：業(yè)種品牌布局的內(nèi)容，品牌組合要達(dá)到的9大效應(yīng)和品牌組合步驟。

　　2.業(yè)態(tài)規(guī)劃原則與三大問(wèn)題

　　業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則

　　①定位三原則：其一，區(qū)域環(huán)境定位：即綜合體（購(gòu)物中心）要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能；其二，目標(biāo)客群的選擇；其三，規(guī)模選擇：城市綜合體（購(gòu)物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。

　　②功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)：位于城市中心區(qū)的購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出；社區(qū)型購(gòu)物中心，目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類(lèi)業(yè)態(tài)會(huì)比較多；郊區(qū)型的購(gòu)物中心，主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類(lèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富。

　　③業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動(dòng)線流暢、提升總體銷(xiāo)售收益的重要途徑。

　　④長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提。

　　⑤空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題

　　⑥業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程，不同時(shí)期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化。

　　業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須要考慮的三大問(wèn)題：

　　①業(yè)態(tài)的選擇：一個(gè)綜合體或是購(gòu)物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)；

　　②配比的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系；

　　③落位與分布的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。

　　二、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃指南

　　制定購(gòu)物中心業(yè)態(tài)方案的前提，一定是首先對(duì)項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)把握；再往前推，定位如何確定？則是對(duì)項(xiàng)目所處城市的背景、區(qū)域、本體開(kāi)發(fā)模式選擇的分析，以及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)的判斷。因此，在做業(yè)態(tài)規(guī)劃前，宏觀的調(diào)研和分析必不可少。

　　1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū)

　　商業(yè)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū)，主要從以下6大方面著手：

　　①消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查：了解該地區(qū)消費(fèi)者背景信息，消費(fèi)行為習(xí)慣，對(duì)××商圈的態(tài)度，媒體接觸習(xí)慣。

　　②消費(fèi)群分類(lèi)調(diào)查：從總體上調(diào)查××各個(gè)階層的情況，經(jīng)濟(jì)狀況和經(jīng)濟(jì)能力，文化和價(jià)值觀念。

　　③商家意見(jiàn)調(diào)查：目前經(jīng)營(yíng)狀況，投資經(jīng)營(yíng)者投資、經(jīng)營(yíng)意向及需求，投資、經(jīng)營(yíng)者價(jià)位承受力。

　　④消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)查：了解商業(yè)規(guī)劃方向、經(jīng)濟(jì)特征和發(fā)展趨勢(shì)；對(duì)現(xiàn)有城市商業(yè)格局和現(xiàn)有商圈進(jìn)行分析；商場(chǎng)、超市及中檔以上店鋪數(shù)量及分布狀況；經(jīng)營(yíng)面積、檔次；店鋪性質(zhì)；商鋪主營(yíng)商品類(lèi)別。

　　⑤商圈調(diào)查：商圈概況（人口、交通及相關(guān)基本信息）；商業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及整體經(jīng)營(yíng)狀況；規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)。

　　⑥潛在客戶(hù)訪談：了解潛在客戶(hù)（個(gè)體商戶(hù)、主力店、大型商業(yè)機(jī)構(gòu)）對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)的需求特征。