在過去四五年間，寶崗大道商鋪售價(jià)從20000多元/平方米的均價(jià)躍升到5萬~6萬元/平方米，租價(jià)從不到300元/平方米/月升至500~600元/平方米/月，身價(jià)至少翻了1倍；加上江南西商業(yè)街的輻射，廣百新一城商業(yè)積累到一定厚度，寶崗大道商業(yè)的升級(jí)換代具備了天時(shí)地利人和的條件。近期部分投資者提前入市，在獲得5%~6%租金回報(bào)率的基礎(chǔ)上坐收整個(gè)板塊升值帶來的利潤。

　　投資潛力　五年來租金售價(jià)升一倍

　　四五年前，寶崗大道多聚集經(jīng)營家具、建材的商鋪，租金約為100~200元/平方米/月，人流量有限，商業(yè)氣氛未被發(fā)掘。近幾年房地產(chǎn)商致力于開發(fā)當(dāng)?shù)貥潜P帶來更多常住居民，寶崗大道與江南西交界處的廣百新一城的崛起，以及江南西商業(yè)街的逐漸成熟，寶崗大道商鋪獲得了向上發(fā)展的動(dòng)力，售價(jià)和租價(jià)水平都有1倍或以上的提升。

　　據(jù)了解，此前平均售價(jià)20000元/平方米左右，目前為50000~60000元/平方米，小面積商鋪的價(jià)格甚至可達(dá)到70000~80000元/平方米，如近期南北廣場(chǎng)成交了一間70000元/平方米左右的商鋪。該路段上價(jià)格最高的是廣百新一城周邊的商鋪，最高可達(dá)8萬~9萬元/平方米左右。

　　投資動(dòng)向 投資者密切關(guān)注開始入市

　　美聯(lián)物業(yè)商鋪區(qū)域經(jīng)理法永能認(rèn)為，商業(yè)租客的“換代”還未完成。據(jù)了解，寶崗大道以前的商鋪多經(jīng)營五金、油漆等，這些行業(yè)無法承受不斷上漲的租金，必然面臨遷徙；取而代之的將是租金承受能力較強(qiáng)的行業(yè)如飲食、服裝專賣等。隨著租客的更新，商鋪也將迎來不斷的升級(jí)；商鋪價(jià)值上升期間正是投資者投入的時(shí)機(jī)。

　　據(jù)了解，近一年來有先知先覺的投資者瞄準(zhǔn)寶崗大道一帶的商鋪，近期已有不少成功“得手”的案例，如一名投資者一次性買下四五間臨街商鋪，計(jì)劃分開出租。目前該路段租金回報(bào)率可達(dá)5%~6%，許多投資者認(rèn)為自己可以先投入收取租金，等待路段的升級(jí)。

　　商鋪?zhàn)饨鹩袡C(jī)會(huì)攀1000元/平方米/月

　　寶崗大道連接濱江路和江燕路，但并不是每一個(gè)路段的商鋪都有很大的投資價(jià)值，從商業(yè)潛力上看應(yīng)以北段為主。南田路以北一段多為小區(qū)配套商業(yè)，但發(fā)展前景不如南田路以南一帶。

　　寶崗大道和江南西的十字路口一帶有可能成為未來的海珠區(qū)商業(yè)中心。特別是近來傳聞江南西商業(yè)街可能被打造成步行街，一旦該傳聞實(shí)現(xiàn)，直接受惠的將是成為必經(jīng)之路的江南大道和寶崗大道。由于江南大道商業(yè)現(xiàn)狀基本成定局，寶崗大道相對(duì)將獲得更大拓展空間。

　　據(jù)了解，目前江南西商鋪售價(jià)為11萬~12萬元/平方米，租金為800~1200元/平方米/月，法永能樂觀預(yù)測(cè)未來寶崗大道商鋪不排除售價(jià)攀上10萬元/平方米、租金高達(dá)1000元/平方米/月的可能性。

　　寶崗大道分段分析表

　　（數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)）

　　第一段：江燕路-昌崗路

　　分析：以小區(qū)商鋪和批發(fā)市場(chǎng)（日用品）為主，商業(yè)氣氛較靜。

　　租價(jià)：100多元/平方米/月

　　售價(jià)：20000多元/平方米

　　第二段：昌崗路-江南西

　　分析：商業(yè)層次相對(duì)較低，住宅較舊；商業(yè)溫度尚未上升，未來較慢熱；新一城對(duì)面土地如能獲得商業(yè)成功，則對(duì)該路段商業(yè)發(fā)展有很大帶動(dòng)。

　　租價(jià)：100元/平方米/月

　　售價(jià)：20000元/平方米左右（少有買賣成交）

　　第三段：南田路-江南西

　　分析：目前有不低的租金水平為基礎(chǔ)，未來又有較大的發(fā)展空間。

　　租價(jià)：300~600元/平方米/月

　　售價(jià)：50000~60000元/平方米

　　第四段：南北廣場(chǎng)-濱江路

　　分析：該路段已定型，發(fā)展空間不是太大。

　　租價(jià)：300元/平方米/月左右

　　售價(jià)：70000~75000元/平方米