最近，廣州商業(yè)大佬們再次把眼光投放在天河-珠江新城這塊流金淌銀的風水寶地上。不同的是，這次他們的地盤爭奪戰(zhàn)從“天上”打到“地下”。
海印股份11月發(fā)布公告稱，子公司廣州海印匯商貿(mào)有限公司簽訂《花城匯三區(qū)租賃合同》，拿下珠江新城地下空間，合同總金額不低于9.1億元；高德置地公司已獲花城匯二區(qū)經(jīng)營權(quán)，并招徠一眾時尚餐飲品牌進場裝修，最新計劃是下月試營業(yè)；新鴻基地產(chǎn)擁有80%股權(quán)的宏城廣場地下空間也在加緊建設，預計2013年入市。
而海印股份、高德置地、新鴻基此前已分別拿下中華廣場、珠江新城高德置地廣場、獵德項目天匯廣場商場等炙手可熱的地面建筑，紛紛打造“地上+地下”的立體商業(yè)格局，將廣州商業(yè)秩序引向“立體競爭”。
目前，這種“地上+地下”的立體新商圈模式正迅速在白云新城、番禺等地快速復制。據(jù)悉，廣州綜合性地下空間開發(fā)項目已建和在建建筑面積合計已超過100萬平方米，未來5年待建建筑總面積預計也將超過100萬平方米。
國內(nèi)第一大立體商圈隱現(xiàn)
自從海印股份將“中華廣場”和“流線前線”收入囊中，就將廣州商業(yè)地產(chǎn)項目的競爭引入一個“地上+地下”的新紀元。而“立體商業(yè)王國”的夢想最先變成現(xiàn)實的地方，也許就在“天河-珠江新城”這個國內(nèi)第一大立體商圈。
最新出爐的《廣州地下商業(yè)報告》稱，“潛伏”在廣州新中軸地下的“隱形商圈”規(guī)模接近90萬平方米，從珠江邊的廣州塔地下商城、連接珠江新城花城廣場地下的花城匯，穿過黃埔大道，與宏城廣場地下空間銜接，而后是又一城、天河體育中心地下的時尚天河商業(yè)廣場，再向北與規(guī)劃中的中信廣場地下商場以及東方寶泰貫通，由此將形成“全球第一大地下商業(yè)群”。
這個地下商圈的“胃口”還不僅限于此。按照政府規(guī)劃，花城匯將打通連接西塔、高德置地廣場、興盛路步行商業(yè)街、東塔等珠江新城商圈的標桿地面建筑“；宏城廣場地下空間則將正佳廣場和天河城銜接起來；天河又一城等與天河城、維多利廣場、廣百中怡店同時實現(xiàn)無縫對接；中信廣場地下商場則與中信大廈、火車東站兩相貫通。
“最終，地面商業(yè)和地下商業(yè)會連成一片，結(jié)合成為中國第一大立體商圈。而日本東京、香港的商業(yè)發(fā)展就是樣板工程。”楚睿商業(yè)咨詢C EO黃文杰對記者說。
目前，這種“地上+地下”的立體新商圈模式正迅速在白云新城、番禺等地快速復制。據(jù)悉，廣州市建委已提前籌劃白云公園地下空間的開發(fā)利用，計劃開發(fā)10萬平方米的商業(yè)配套。而廣州南站地區(qū)將于2012年開建全國最大規(guī)模地下空間，總建筑面積達到111萬平方米。
開發(fā)商紛紛“染指”地下商城
盡管，“天河-珠江新城”等立體商圈的藍圖看上去很美，但從短期市場操作來看，地面地下的垂直博弈，橫線的同業(yè)競爭不可避免。
“畢竟，市場蛋糕總量和品牌客戶數(shù)量是相對固定的，打造立體商業(yè)格局，無限放大同一商圈的商業(yè)體量的結(jié)果是，產(chǎn)生商業(yè)溢出效應。”黃文杰直言，地下商城成功案例不多，廣州的商業(yè)供應初現(xiàn)“過剩”端倪，整體租金水平會面臨下調(diào)壓力。
但是，開發(fā)商有自己的算盤。
花城匯有關人士告訴記者，花城匯的建筑成本、裝修成本等加起來，大概是10000元/平方米·層，而目前國內(nèi)主要城市自建地面物業(yè)的平均成本大概是5000元/平方米·層，但地下商城項目一般可以不計算容積率，騰挪空間更大。
事實的確如此。已經(jīng)公示的《廣州市新城市中軸線北段重要景觀節(jié)點控制性詳細規(guī)劃》就提到，位于宏城廣場的A T 070903地塊在維持規(guī)劃用地性質(zhì)為廣場用地的前提下，部分兼容高檔商業(yè)功能，并適當增加建設量，但應主要在地下部分。
況且，廣州租金水平最高的零售物業(yè)不是天河城、正佳廣場這樣的地面建筑，而是潛伏在地下的“流行前線”。“流線前線的租金從1999年開業(yè)的200元/平方米已經(jīng)飆升到現(xiàn)在的兩千多元平方米/月，而這還不算頂手費。”曾幕后操盤流行前線的商業(yè)地產(chǎn)專家鄧國堅說，地下商城做的是過道式物業(yè)，單店面積小，商戶的承租能力反而更強。
由此不難理解，海印股份、新鴻基和高德置地等開發(fā)商為何高調(diào)出手。
打造立體商業(yè)版圖
分析人士認為，海印股份、高德置地、新鴻基等商業(yè)大佬“染指”地下商城的手筆，可謂一箭雙雕，既可在廣州新中軸地下的“隱形商圈”布下旗子，又可“反哺”其地面的自有物業(yè)，形成“地上+地下”的立體競爭優(yōu)勢。
高德置地廣場總經(jīng)理朱志文告訴南都記者，“按照最新的招商方案，我們將花城匯二區(qū)和高德置地春夏秋冬商場打包成一個整體，形成立體的空間布局和豐富的業(yè)態(tài)組合。這樣去跟LV、ZA R A、H & M等品牌集團洽談，雙方總能找到一些合作的機會點。同時，花城匯還將高德置地的4棟寫字樓連接起來，具有聚集寫字樓辦公白領人群過來消費的先天優(yōu)勢。而一些坪效相對低下，地面商場放不下的品類就可以挪到花城匯來，比如休閑書吧。”
顯然，新鴻基地產(chǎn)旗下的項目也可同享捆綁招商便利。新鴻基操刀的天匯廣場商場位于珠江新城獵德村，周邊都是固定、成熟居民區(qū)，居民的收入等級較高，與其另一個項目宏城廣場地下空間，同屬“大天河立體商圈”，兩個項目的商業(yè)定位和品牌組合應該可以融會貫通。
反觀海印股份，其花城匯項目和中華廣場并不屬于同一商圈，但是“海印開發(fā)投資的所有商業(yè)項目是以一整套戰(zhàn)略系統(tǒng)做支撐的，這套系統(tǒng)包括商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)運營管理兩大塊。這樣，看似關聯(lián)性不大的兩個項目放在同一系統(tǒng)里，卻有可能產(chǎn)生聚變。”接近海印集團的鄧國堅給南都記者如是分析。
結(jié)論顯而易見，廣州商業(yè)秩序即將走向一個“地上+地下的立體競爭”新格局。
業(yè)界觀點1
昭邑零售咨詢公司首席分析師劉暉
開發(fā)商在城市核心區(qū)多增一個商場，這兩個商場的總市場份額相對于單店會增加，市場話語權(quán)會加大，但可能會攤薄各個商場的營業(yè)額。而營業(yè)額降低的比率取決于這兩個項目業(yè)態(tài)、品類重疊的大小。某種程度上，地面商場和地下商城的建筑特性決定了兩者可以較好形成互補的立體格局。
業(yè)界觀點2
宏展投資顧問有限公司董事副總經(jīng)理程立志
據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，當該城市或地區(qū)的人均G D P超過3000美元時，就具備大規(guī)模開發(fā)利用地下空間的基礎，廣州人均G D P在2008年就超過1萬美元，地下商業(yè)井噴也在情理當中。
業(yè)界觀點3
楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰
打造立體商業(yè)格局，無限放大同一商圈的商業(yè)體量的結(jié)果是，產(chǎn)生商業(yè)溢出效應。地下商城成功案例不多，廣州的商業(yè)供應初現(xiàn)“過剩”端倪，整體租金水平會面臨下調(diào)壓力。
（2011年11月） |
