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淺析廣州購(gòu)物中心的前世今生

時(shí)間:2011-04-06 16:07來(lái)源: 作者:楊軍艇
2009-08-24
 

    廣州自古以來(lái)就是揚(yáng)名世界的著名商埠。近300年前的十三行的輝煌已經(jīng)成為教科書上史實(shí)。

    廣州的購(gòu)物中心有天河城之后,擁現(xiàn)了不同檔次,不同體量,不同定位的購(gòu)物中心,總體來(lái)說(shuō)成功的不多。從投資的角度看都不能稱得上成功。究其原因有四,其一,廣州沒(méi)有出現(xiàn)以商業(yè)地產(chǎn)為開發(fā)主業(yè)的開發(fā)商,這就導(dǎo)致準(zhǔn)備不足,后續(xù)投入不繼等現(xiàn)象。其二,是廣州由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早,歷史上就形成有街就有鋪,出門就是鋪的街鋪商業(yè)。而且業(yè)態(tài)與市民關(guān)系密切,與市民生活方式融為一體。廣州市民的口頭語(yǔ)從來(lái)都沒(méi)有“逛公司”一詞(此詞在香港相當(dāng)普遍)。只有“行街”(逛街)一詞和概念。其三,廣州的批發(fā)市場(chǎng)相當(dāng)發(fā)達(dá),批發(fā)業(yè)務(wù)滲透、侵蝕零售市場(chǎng)份額。其四,政府在政策引導(dǎo),傾斜方面做得不深,在購(gòu)物中心的城市規(guī)劃中作為不大。四個(gè)主要因素導(dǎo)致購(gòu)物中心發(fā)展的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)不牢。導(dǎo)致發(fā)展商經(jīng)營(yíng)時(shí)間和資金投入超出正常水平,從而中途而廢,部分商鋪出售,甚至轉(zhuǎn)手折價(jià)轉(zhuǎn)讓等等現(xiàn)象嚴(yán)重影響了購(gòu)物中心的健康發(fā)展。購(gòu)物中心在歐美有100多年歷史,而在中國(guó)只有10多上的歷程。`

    購(gòu)物中心從英文—MALL發(fā)展而來(lái),但它的購(gòu)物中心的概念到目前為止誰(shuí)也說(shuō)不清楚,但基本上要具備這樣一些要素,首先,要相對(duì)有一定面積和體量,而且必須有百貨或超市做主力店。其次,購(gòu)物中心一定要是一個(gè)賣場(chǎng),購(gòu)物功能要占大比例,要以購(gòu)物為主。如果是餐飲占多數(shù),就只能叫飲食中心,不是購(gòu)物中心,娛樂(lè)比例太多那是娛樂(lè)中心,也不能叫購(gòu)物中心。購(gòu)物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài),可以重復(fù)去消費(fèi)。第三,必須要有停車場(chǎng)。第四,必須統(tǒng)一管理。縱觀廣州購(gòu)物中心發(fā)展的歷史以及當(dāng)前的現(xiàn)狀,筆者總結(jié)了廣州購(gòu)物中心的前世與今生并預(yù)測(cè)其發(fā)展的趨勢(shì),希望能得到一些啟示和借鑒。

    一、天河城廣場(chǎng)

    過(guò)去:發(fā)展復(fù)雜。

    現(xiàn)在:繁榮興旺。

    將來(lái):競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,停車位問(wèn)題是制約因素。

    1、發(fā)展復(fù)雜:天河城廣場(chǎng)最初的定位是工業(yè)品批發(fā)中心,動(dòng)工興建前半年才改為購(gòu)物中心業(yè)態(tài),隨即邊施工,邊設(shè)計(jì),邊報(bào)批,邊可行性分析。天河城是在運(yùn)氣和機(jī)遇的巧合下,由廣東省人民政府牽頭應(yīng)運(yùn)而生的中國(guó)第一家購(gòu)物中心。在開業(yè)的前三年,經(jīng)營(yíng)相當(dāng)困難,原投資者天貿(mào)集團(tuán)股份有限公司被粵海集團(tuán)收購(gòu)后,才度過(guò)財(cái)政難關(guān),第六年起才清結(jié)工程款,還完貸款。保障了其只租不賣的經(jīng)營(yíng)模式,為今天繁榮打下了基礎(chǔ)。

    2、繁榮興旺:天河城—作為廣州市乃至中國(guó)大陸起步最早,發(fā)展快的大型購(gòu)物中心,建筑面積16萬(wàn)平方米,營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米,其于1996年2月9日試業(yè),目前日平均客流量已超過(guò)30萬(wàn)人次,節(jié)假日最高流量一天達(dá)80萬(wàn)人次,天河城是目前廣州最成功的購(gòu)物中心,也是廣州購(gòu)物中心的領(lǐng)頭羊。作為國(guó)內(nèi)最早成立的購(gòu)物中心之一,天河城廣場(chǎng)每年租金收入4億多元。天河城的商鋪只租不賣,使整個(gè)天河城物業(yè)價(jià)值在短短的幾年提升了38倍。天河城百貨與吉之島百貨兩個(gè)主力店同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),互相取長(zhǎng)補(bǔ)短,相得益彰,其主力百貨在購(gòu)物中心的作用充分發(fā)揮,天河城百貨去年?duì)I業(yè)額17億元,僅次于廣百百貨。

    3、將來(lái):隨著天河路正佳廣場(chǎng)的興起,太古匯、萬(wàn)菱匯廣場(chǎng)的開業(yè),天河城將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。天河路的市場(chǎng)蛋糕可以做大,關(guān)鍵是停車位。尤其是天河城,900個(gè)車位無(wú)法滿足包括寫字樓、酒店在內(nèi)的需求。

    二、正佳廣場(chǎng):

    過(guò)去:開業(yè)艱難。

    現(xiàn)在:逐步走入購(gòu)物中心的正軌。

    將來(lái):正佳廣場(chǎng)在天河商圈其交通地位尷尬,要突圍而出,還需強(qiáng)化其特色。

    1、開業(yè)艱難:正佳廣場(chǎng)與天河城同年報(bào)批,同年挖土,同時(shí)起步。連土地在內(nèi)投資7個(gè)億,但其停工5年之后才復(fù)工。開業(yè)時(shí)間為2004年,去年租金約3個(gè)億。經(jīng)營(yíng)者的頻繁調(diào)整是前幾年暖場(chǎng)時(shí)間困難原因之一,為了迅速暖場(chǎng),正佳廣場(chǎng)采取了減租辦法,開業(yè)半年后,幾乎全場(chǎng)半租。但正佳賣鋪的成功之處與其他場(chǎng)比較,它出售商鋪是解決財(cái)政危機(jī)的有效辦法,但集中在負(fù)一層,比名盛廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)及其許多場(chǎng)好得多。正佳人流量不及天河城的另一原因是其采取美國(guó)公司的動(dòng)線設(shè)計(jì),對(duì)中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣有一定的適應(yīng)時(shí)間,盡管開業(yè)五年,常去的消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)仍有找不著北現(xiàn)象。

    2、步入正軌:正佳廣場(chǎng)毗鄰天河城廣場(chǎng)。由于廣州天河城的成功,昔日菜地已經(jīng)寸土寸金,因此,正佳廣場(chǎng)的切入,不僅意味著高昂的機(jī)會(huì)成本,同時(shí)也意味著正佳廣場(chǎng)在誕生之前,就要面對(duì)著一個(gè)空前強(qiáng)大的對(duì)手—天河城廣場(chǎng)。參天大樹的旁邊,能否容許另一棵樹苗茁壯成長(zhǎng)呢?象大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商一樣,正佳廣場(chǎng)從動(dòng)工開始,就面臨著巨大的資金壓力。正佳廣場(chǎng)在建到正負(fù)零零時(shí),推出了M層商鋪進(jìn)行銷售。在開業(yè)后,將東塔樓整體出售給廣晟資產(chǎn)管理公司……可見正佳廣場(chǎng)的資金狀況是十分緊張的。但是,值得慶幸的是,正佳廣場(chǎng)吸取了中華廣場(chǎng)商鋪售的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),它在不斷推出物業(yè)進(jìn)行銷售的同時(shí),僅僅只出售了M層,占經(jīng)營(yíng)總面積3%的商鋪,首層和最重要的商鋪一平方米也不賣。這對(duì)日后正佳廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)具有重要意義。

    正佳廣場(chǎng)在登場(chǎng)之前,以“亞洲體驗(yàn)之都”進(jìn)行定位,提出了全新的營(yíng)銷概念。其招商策略為商業(yè):娛樂(lè):餐飲=52:30:18。以百佳超市作為核心主力店之一,并將在廣州擁有深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)和知名度的高檔百貨—友誼商店作為另一主力店。但正佳廣場(chǎng)與天河城的業(yè)態(tài)定位、商戶組合、品牌組合趨同,重疊率高,天河城有29%的品牌,在正佳廣場(chǎng)同樣出現(xiàn)。但天河商圈的繁華,使正佳廣場(chǎng)發(fā)展神速,如今,正佳廣場(chǎng)的出租面積已超過(guò)97%,并將特色餐飲作為正佳最亮麗的名片,很多顧客都是因?yàn)槭艿秸褟V場(chǎng)餐飲的吸引,而來(lái)到正佳廣場(chǎng)的,正佳廣場(chǎng)的餐飲商家有大椰豐飯、臺(tái)灣涮涮鍋、拉丁餐廳、香港滿記糖水、大家樂(lè)等眾多的餐飲商家。據(jù)統(tǒng)計(jì),這些餐飲組合為正佳廣場(chǎng)帶來(lái)的客流量相當(dāng)大,周一至周五約25萬(wàn)人次,周末約50萬(wàn)人次,節(jié)假日超過(guò)100萬(wàn)人次。

    3、強(qiáng)化餐飲業(yè)態(tài),是其出路:對(duì)于正佳廣場(chǎng)在天河商圈的發(fā)展前景,大多數(shù)商家都表現(xiàn)樂(lè)觀。現(xiàn)時(shí)天河商圈商業(yè)的連續(xù)性、功能組合和結(jié)構(gòu)都較為完善,且不斷有新的零售賣場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店等投入使用,競(jìng)爭(zhēng)力在不斷提升,但商家還遠(yuǎn)未達(dá)到惡性競(jìng)爭(zhēng)求生存的時(shí)候,因此,正佳廣場(chǎng)如能避免與天河商圈其他商家經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化,實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),做出自己的特色,為顧客打造出第二代購(gòu)物中心的一站式消費(fèi)模式,那么,它的商業(yè)物業(yè)升值空間將會(huì)加大。

    三、中華廣場(chǎng):

    過(guò)去:業(yè)態(tài)分散,雜亂無(wú)章。

    現(xiàn)在:老城區(qū)市民習(xí)慣消費(fèi)地。

    將來(lái):老城區(qū)的新地標(biāo),但檔次不能進(jìn)一步提高。

    1、業(yè)態(tài)分散:由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā),香港昌盛集團(tuán)有限公司的投資建成,商場(chǎng)建筑面積17萬(wàn)平方米。地處中山三路與較場(chǎng)西路交界處,地鐵烈士陵園站上蓋,是集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。中華廣場(chǎng)在建成之前,是中山三路的一個(gè)摩托車配件市場(chǎng),周邊沒(méi)有成型的零售商業(yè)氛圍,中華廣場(chǎng)的建成為廣州老城區(qū)道路改善帶來(lái)了眾多的商機(jī)。但1999年,當(dāng)中華廣場(chǎng)施工進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻,遇上金融風(fēng)暴,香港融資計(jì)劃告吹,資金鏈斷裂,差點(diǎn)使中華廣場(chǎng)成為爛尾樓。面對(duì)開發(fā)商資本能力嚴(yán)重不足的危機(jī),為解決融資問(wèn)題,中華廣場(chǎng)采取了商鋪銷售的融資方式。中華廣場(chǎng)銷售的商鋪主要是首層商鋪,均價(jià)約10萬(wàn)/平方米,銷售回籠資金約6億元,暫時(shí)解決了資金來(lái)源。但是,最致命的是將商鋪賣散,中華廣場(chǎng)商鋪銷售同樣為日后的經(jīng)營(yíng)埋下苦澀的果實(shí)。首先昌盛公司經(jīng)營(yíng)的是一至五層,負(fù)一層與他無(wú)關(guān),統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理就打了折扣。其二,他的一、二、三層不規(guī)則的出售了相當(dāng)多的鋪位,采取五年返租,期滿后就要退還給業(yè)主,難免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)混亂,中華百貨就是一個(gè)例子,現(xiàn)在被迫萎縮至不到一萬(wàn)平方的經(jīng)營(yíng)面積。顯赫一時(shí)的中華百貨銷聲匿跡。

    中華廣場(chǎng)的地塊結(jié)構(gòu)為“L”型,由于資金緊張,中華廣場(chǎng)在建時(shí),沒(méi)有進(jìn)行合理的規(guī)劃,在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生了巨大的困境,“L”型的尾端長(zhǎng)期空置,造成年租金損失巨大。由于自身沒(méi)有招商經(jīng)驗(yàn),于是聘請(qǐng)了多家著名的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)商場(chǎng)的招商工作,再加上發(fā)展商自己聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人,形成了一個(gè)龐大的招商團(tuán)隊(duì)。借鑒天河城廣場(chǎng)吉之島的成功,將吉之島引進(jìn)中華廣場(chǎng)二層,作為中華廣場(chǎng)的主力店。但令人詫異的是,中華廣場(chǎng)的開業(yè)之路卻風(fēng)雨坎坷,崎嶇不平。竟然出現(xiàn)了兩次招商、兩次商家集體撤場(chǎng)的怪現(xiàn)象。2001年,中華廣場(chǎng)只有首層、二層和三層局部開業(yè),開業(yè)率不足40%。面對(duì)這一局面,中華廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者毅然提出了自營(yíng)中華百貨的決定,在吉之島百貨和中華百貨兩在主力店的帶動(dòng)作用,中華廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況從2002年開始,迅速進(jìn)入良性狀態(tài)。

    2、老城區(qū)市民習(xí)慣消費(fèi)地:主力店穩(wěn)定下來(lái)了,然后就是調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu),中華廣場(chǎng)相繼在四樓設(shè)置了廣州最大的電信一條街,并將一部分不適宜在場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商家清理出場(chǎng),這些舉措使中華廣場(chǎng)呈現(xiàn)了一片生機(jī)。進(jìn)入2006年,中華廣場(chǎng)負(fù)一層原摩托車配件市場(chǎng)租賃到期,撤出中華廣場(chǎng),負(fù)一層被重新包裝成為中華廣場(chǎng)的一部分,并命為“富一城”。2007年中華廣場(chǎng)的裙樓中華國(guó)際中心心落成,成為廣州老城區(qū)的摩天新座標(biāo)。中華廣場(chǎng)在經(jīng)歷了多年的曲折坎坷之后,價(jià)值終于日益體現(xiàn),商業(yè)物業(yè)的含金量不斷提高。

    3、老城區(qū)的新地標(biāo),但檔次不能進(jìn)一步提高:雖然同樣是在廣州,但是中華廣場(chǎng)與天河城廣場(chǎng)相比走的卻是兩個(gè)完全不同的線路圖,一個(gè)是八大國(guó)有財(cái)團(tuán)在占用最優(yōu)質(zhì)的社會(huì)資源的情況下從無(wú)到有地實(shí)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的振興,一個(gè)卻是由實(shí)力有限的民營(yíng)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展的途徑上的“鳳凰浴火”。不同的道路,不同的人生,中華廣場(chǎng)的開發(fā)策略和它所走過(guò)的坎坷路途,對(duì)中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有最典型的啟示意義。

    目前,中華廣場(chǎng)已面臨全面財(cái)政危機(jī),計(jì)劃出售但不成功。

    四、五月花商業(yè)廣場(chǎng):

    過(guò)去:反復(fù)變樣。

    現(xiàn)在:基本成形為年青人的時(shí)尚定位。

    將來(lái):作為購(gòu)物中心,規(guī)模不足,只能走街鋪路線帶動(dòng)樓上商鋪。

    1、反復(fù)變樣:五月花商業(yè)廣場(chǎng)是目前廣州市較為典型香港式購(gòu)物中心設(shè)計(jì)。成功之處是街鋪帶旺樓上的商鋪。一樓層高6米,而積較大,在有限的面積當(dāng)中寧愿放棄一些可收租的商業(yè)面積,搞餐飲、電影院及其文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)。如果將整體規(guī)模和每個(gè)商鋪面積與其他購(gòu)物中心比較,五月花商業(yè)廣場(chǎng)的商鋪面積是最大的。但五月花商業(yè)廣場(chǎng)的定位曾經(jīng)反復(fù),在開業(yè)一年后,結(jié)合市場(chǎng)的發(fā)展,由香港公司為五月花商業(yè)廣場(chǎng)重新定位、設(shè)計(jì)動(dòng)線、規(guī)劃。才出現(xiàn)五月花商廣場(chǎng)的今天脫胎換骨的狀況。五月花廣場(chǎng)應(yīng)該是地鐵概念的小型城市購(gòu)物中心,但地鐵效益不明顯,負(fù)一層基本以餐飲為主。五月花商業(yè)廣場(chǎng)位于中山五路,是北京路步行街商圈內(nèi)新興的時(shí)尚消費(fèi)熱點(diǎn),由香港麗新集團(tuán)投資打造。該商業(yè)廣場(chǎng)以年輕人潮流時(shí)尚為定位,匯聚各色年輕人喜愛的時(shí)尚品牌,同時(shí)又是個(gè)性美食的大本營(yíng),是北京路集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食和休閑等多種消費(fèi)形式于一身的大型綜合式購(gòu)物商廈。

    為更效地吸引消費(fèi)人流,五月花商業(yè)廣場(chǎng)推行了引導(dǎo)式消費(fèi)的概念,進(jìn)行了合理的規(guī)劃商業(yè)布局,負(fù)一、二層與地鐵站連通,是年輕人的流行營(yíng)地,一到三樓專營(yíng)國(guó)際名牌男女服飾,四樓高級(jí)運(yùn)動(dòng)用品專區(qū),六、七兩層電影院,美食廣場(chǎng)及酒樓食肆遍布多個(gè)樓層。

    2、基本成形為年青人的時(shí)尚定位:五月花商業(yè)廣場(chǎng)的地理位置非常優(yōu)越,在北京路與中山五路交界,可乘搭的交通工具多,所以交通非常便利,負(fù)二層與地鐵公園前站出口連通,對(duì)外的輻射能力強(qiáng)。就象其宣傳的那樣,“購(gòu)物行街,從不用看天氣變化的面色”。隨著地鐵三、四號(hào)線的開通,廣州城周邊的消費(fèi)力將會(huì)向五月花商業(yè)廣場(chǎng)聚攏。

    3、只能走街鋪路線帶動(dòng)樓上商鋪:廣州未來(lái)的消費(fèi)模式會(huì)越來(lái)越接近香港,可以說(shuō)是一種必然的趨勢(shì)—行街、吃飯、看電影然后才是購(gòu)物,購(gòu)物已經(jīng)不是人們閑時(shí)出行的最初目的,而是在休閑中購(gòu)物。所以五月花商業(yè)廣場(chǎng)這個(gè)綜合多功能性商業(yè)廣場(chǎng)適應(yīng)了這一發(fā)展趨勢(shì)。但目前北京路商圈存在一個(gè)明顯問(wèn)題,就是逐步走向平民化、大眾化。由于整個(gè)商圈商鋪的供應(yīng)量過(guò)大,資源配置不合理,結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡,高成本的投入往往使經(jīng)營(yíng)者很難達(dá)到銷售預(yù)期,而且北京路商圈的換手率相當(dāng)高,有些商家設(shè)點(diǎn)純粹出于形象宣傳考慮。因此,五月花商業(yè)廣場(chǎng)面臨的問(wèn)題是如何在共性中找出自己的特色,在消費(fèi)者心目中有所區(qū)分。五月花本身最大特點(diǎn)就是其電影院,由于在北京路商圈除了老字號(hào)的永漢電影院外,能象天河飛揚(yáng)電影城,中華廣場(chǎng)電影城這些現(xiàn)代化電影城就只有五月花電影城了,在某種程度來(lái)說(shuō),它彌補(bǔ)了北京路商圈現(xiàn)代化電影城的空白。因此,五月花需在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找適合自己定位的特性,強(qiáng)化個(gè)性,這樣才能在未來(lái)北京路商圈闖出一片天地。

    此外,五月花商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)面是規(guī)劃中的景豪坊商業(yè)廣場(chǎng),其商業(yè)面積有7萬(wàn)平方米,五月花商業(yè)廣場(chǎng)與景豪坊商業(yè)廣場(chǎng)的正面交鋒,幾年后將正式登場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可以預(yù)料。

    五、北亭廣場(chǎng):

    過(guò)去:雄心壯志,定位不清。

    現(xiàn)在:舉步艱難,近乎關(guān)閉。

    將來(lái):價(jià)值所在,重新定位。

    1、雄心壯志,定位不清:作為一個(gè)北亭村改造項(xiàng)目,是以租賃土地形式的購(gòu)物中心,地價(jià)幾乎為零,與城市購(gòu)物中心有好大的不同,其一,成本低,零地價(jià),無(wú)負(fù)一層,地面以上四層,地面廣場(chǎng)停車。其二,硬件和動(dòng)線設(shè)計(jì)由美國(guó)公司設(shè)計(jì)較為符合購(gòu)物中心的要求,動(dòng)線、層高、樓層、停車位置都基本具備郊區(qū)購(gòu)物中心的所有特點(diǎn)。其三,團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大,基本上原封不動(dòng)由天河城廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍經(jīng)營(yíng)。由動(dòng)工之日至開業(yè)為12個(gè)月,這是建設(shè)購(gòu)物中心時(shí)間上的奇跡,這樣的速度聞所未聞,關(guān)鍵是歸功于他的團(tuán)隊(duì)。它的存在問(wèn)題是:其一,是定位錯(cuò)誤。其二,是投資者財(cái)政困難。

    2、舉步艱難,近乎關(guān)閉:北亭廣場(chǎng)是中國(guó)唯一一家大學(xué)購(gòu)物中心,定位為運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、飲食、服務(wù)功能,并集購(gòu)物、旅游、表演、展示、資訊和文化于一體的生態(tài)休閑、潮流動(dòng)感大型時(shí)尚中心。位于廣州大學(xué)城西南的北亭保留區(qū),是北亭村拿出自己的自留地與發(fā)展商合作的項(xiàng)目,北亭廣場(chǎng)地下一層,地上四層,總建筑面積12萬(wàn)元平方米,停車場(chǎng)及綠化面積45萬(wàn)平方米,但北亭廣場(chǎng)給人的感覺(jué)只是一個(gè)非常適合騎單車、放風(fēng)箏、發(fā)發(fā)呆的地方,這里地方夠大夠空曠,但只有三分之一不到的商鋪在營(yíng)業(yè),一樓很多商鋪都貼出了“招租、轉(zhuǎn)讓”的廣告。北亭廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)目前已數(shù)度易手,2007年底曾轉(zhuǎn)讓給恒生集團(tuán),現(xiàn)在有傳聞已落入外資之手。在占地總積433平方公里的廣州大學(xué)城目前在校師生將近40萬(wàn)人,平均每人每月消費(fèi)支出600-800元,有超過(guò)10%的在校學(xué)生月消費(fèi)總額將會(huì)達(dá)到1000元以上,以平均每人每月800元計(jì),大學(xué)師生一個(gè)月的消費(fèi)總額將達(dá)到36億多元,但北亭開業(yè)兩年,商鋪出租率從60%降至不足30%,在大學(xué)城內(nèi)經(jīng)營(yíng),學(xué)生無(wú)疑是一個(gè)重要的目標(biāo)市場(chǎng),而學(xué)生上課期間和兩個(gè)假期會(huì)導(dǎo)致商業(yè)中心人流量減少。特別是寒、暑兩假,加上處于外環(huán)線上的北亭廣場(chǎng)交通較不方便,與地鐵口離得較遠(yuǎn),公交車也只有252、382兩路線在此設(shè)站。

    3、價(jià)值所在,重新定位:在大學(xué)城同類型的購(gòu)物中心—廣州大學(xué)商業(yè)中心兩年內(nèi)做得風(fēng)生水起,說(shuō)明大學(xué)城商圈大有可為,北亭廣場(chǎng)的招商團(tuán)重新對(duì)大學(xué)生消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣、特點(diǎn)研究透徹,北亭廣場(chǎng)的發(fā)展前景應(yīng)該很不錯(cuò)的。如改變定位,它興旺在于大學(xué)城附近的土地不斷開發(fā),比如最近地面價(jià)7800元/平方米他番禺地王的住宅用地,將是北亭廣場(chǎng)的希望,定位不一定過(guò)分強(qiáng)調(diào)面對(duì)學(xué)生,比如可改造詣成汽車購(gòu)物城,永不落幕的車展不是不可行的。

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