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從廣州商業(yè)項(xiàng)目看商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營的關(guān)鍵(1)

時間:2011-04-06 16:09來源: 作者:楊軍艇
2009-12-28

從廣州的大型商業(yè)項(xiàng)目

看商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營成敗的關(guān)鍵

楊軍艇、張齡方

前言

影響商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵是什么?恐怕許多人都認(rèn)為是選址、選址、仍是選址。但許多人并不真正懂得這句話背后的真正含義。事實(shí)上也有坐落于市商業(yè)中心位置的商業(yè)項(xiàng)目做得不成功的案例。

名盛廣場

項(xiàng)目基本情況:

地址:北京路,北京路商圈

商業(yè)面積:70000平方米,1-8層由天河城百貨承包經(jīng)營,2008年名盛天河城百貨開業(yè)

名盛廣場坐落于廣州的市級中心商業(yè)、市內(nèi)最大的零售商圈之一 ——北京路步行街中段,與西湖路交界處,離廣百不過幾步之遙,2006年開業(yè),建筑面積10萬平方米。該商業(yè)除負(fù)一層外,1、2層門口理想位置的商鋪均已出售。

階段性失敗原因總結(jié):

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)形成硬傷

名盛廣場在規(guī)劃設(shè)計(jì)的硬傷一開始就注定了日后經(jīng)營命運(yùn)的坎坷。該商場的門口設(shè)計(jì)成從北京路路面退縮30米,這樣不僅削弱了商場的可視性和商業(yè)氛圍,并且將整個商業(yè)的“奪客”能力大大削弱了,逛街的人來到這里很自然的就走進(jìn)廣百而將名盛拋在腳后。后期雖然加建了從路面延伸至二樓門口的“時光遂道”,但仍扭轉(zhuǎn)不了扼運(yùn)。

二、租金期望值與項(xiàng)目定位嚴(yán)重脫節(jié)

開業(yè)之初,名盛廣場定位為美食中心,當(dāng)時的招商團(tuán)隊(duì)根據(jù)投資者的主觀意向設(shè)定了均價近600元/平方米的租金期望值,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了餐飲經(jīng)營的承受能力。結(jié)果以招商無法繼續(xù)推進(jìn)而告終。
啟示:租金設(shè)定要與項(xiàng)目定位相匹配,在項(xiàng)目定位時就應(yīng)該做好租金的規(guī)劃,如果憑主觀愿意設(shè)定一個遠(yuǎn)離市場規(guī)律的租金水平,結(jié)果將難逃招商失敗命運(yùn)。

三、一直沒有使用專業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)導(dǎo)致經(jīng)營失利

名盛廣場開業(yè)之初,聘請了一支團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商和經(jīng)營,這支團(tuán)隊(duì)原來有成功經(jīng)營服裝批發(fā)市場的經(jīng)驗(yàn),但對零售商業(yè)項(xiàng)目并不具備相應(yīng)的運(yùn)營資質(zhì)與經(jīng)驗(yàn),故一直以來的經(jīng)營思路都摸不著北,從開始將項(xiàng)目定位為美食中心,到后來招商不成又改成小商品批發(fā)市場,均不是理想的出路。

萬國廣場

項(xiàng)目基本情況:

地址:海珠區(qū)路前進(jìn)路

商業(yè)面積:80000平方米

層數(shù):8層

主力店:家樂福

2000年開業(yè)

當(dāng)初負(fù)一層主營音像產(chǎn)品。

經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

一、 經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)不足,引進(jìn)家樂福反招至招商規(guī)劃變被動

作為購物中心,是應(yīng)該引進(jìn)大型主力店,其作用是主導(dǎo)招商工作,利用大型主力店的品牌效應(yīng)吸引小商家過來。萬國廣場引進(jìn)家樂福本來是好事,但由于將二、三樓全層全部給了家樂福,消費(fèi)者一進(jìn)商場就被扶手梯引進(jìn)了家樂福,然后順著家樂福的動線一出來就已經(jīng)出了商場,結(jié)果是整個商場動線被隔斷,四樓以上無法經(jīng)營,整個購物中心不倫不類,苦苦經(jīng)營8年至今,才見起喜色。

啟示:在進(jìn)行主力店招商時,不要被國際品牌牽著鼻子走,充分利用其品牌效應(yīng)來帶動整個商場的客流,商場的動線設(shè)計(jì)要巧妙利用其客流特點(diǎn)。(待續(xù),未完)

作者:
    楊軍艇:國內(nèi)購物中心高管界的名人、業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商運(yùn)營專家。榮任中國購物中心專業(yè)委員會專家、廣東連鎖經(jīng)營協(xié)會副會長、廣東商業(yè)零售協(xié)會副會長、廣東市場協(xié)會副會長。1992年進(jìn)入廣東天貿(mào)集團(tuán)籌建天河城,成為天河城的第一位員工,見證天河城成功第一人,此期間歷任:廣東天貿(mào)(集團(tuán))股份有限公司副總裁、廣東天貿(mào)南大百貨公司董事長、廣東天貿(mào)吉之島副董事長、天河城百貨公司總經(jīng)理、廣東天貿(mào)娛樂有限公司董事長。此外還操盤:珠江太陽城廣場、廣百中怡購物中心。
    張齡方:商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃研究專家。得勤(中國)咨詢公司董事。華南理工大學(xué)數(shù)學(xué)系畢業(yè)。廣東零售商業(yè)協(xié)會發(fā)起單位代表、廣東連鎖協(xié)會會員,《連鎖》(中國連鎖經(jīng)營協(xié)會主辦)、《百貨商業(yè)》(中國百貨業(yè)協(xié)會主辦)等全國性行業(yè)/專業(yè)雜志特約撰稿人、第一商業(yè)網(wǎng)專欄作家。曾操作項(xiàng)目:廣百新一城、天河城OUTLET、廣東吉之島、珠江太陽城廣場、新疆丹璐購物中心、撫順亞洲城市廣場、中山永安新城商業(yè)中心、廣州大學(xué)城UNI-MALL、東莞新華南MALL、溫州丹璐廣場……

 

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