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軍艇語(yǔ)錄(三十五)

時(shí)間:2011-04-06 16:21來(lái)源: 作者:楊軍艇
2010-04-26

新政頒布半月有余,作為一名業(yè)內(nèi)人士,本來(lái)是抱著不看、不聽(tīng)、不評(píng)的“三不”原則,以免遭到非議。


“中央新政對(duì)廣州樓價(jià)的影響,可以說(shuō)基本為零。若干時(shí)間內(nèi),老八區(qū)的樓價(jià)下調(diào)空間非常有限,但會(huì)出現(xiàn)一種僵持的局面,然后一批中小發(fā)展商破產(chǎn),房產(chǎn)央企南下收拾殘局,以及城中有資金背景或其他背景的公司變身地產(chǎn)豪門,進(jìn)入第一梯隊(duì),再度拉高城中房?jī)r(jià),屆時(shí)的樓價(jià)甚至?xí)蛳愀劭待R。”

“短期內(nèi)廣州的樓價(jià)根本就不會(huì)下跌,四大理由:第一,我同意任大嘴志強(qiáng)兄的說(shuō)法,不要人為地剝離房子的商品屬性。既然是商品,就一定要通過(guò)市場(chǎng)去調(diào)節(jié)與調(diào)控,政府打壓,只會(huì)招致更大的反彈。”

“第二,改革開(kāi)放30年所累積的購(gòu)房總體需求尚未釋放完畢。美國(guó)的房地產(chǎn)超過(guò)100年歷史,到今天才出現(xiàn)所謂的次貸危機(jī),我們發(fā)展了多少年,我記得廣州市1986年才開(kāi)始有商品房公開(kāi)發(fā)售的,好像是六運(yùn)會(huì)開(kāi)完不久,第一個(gè)開(kāi)賣的樓盤是天河南一路六運(yùn)小區(qū),發(fā)展商是著名老國(guó)企市城建總,那時(shí)候賣多少錢一方?平均價(jià)格每平米900塊,這是省會(huì)城市廣州的樓價(jià),你相信嗎?但事實(shí)就是這樣。30年過(guò)去了,我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟了嗎?樓價(jià)穩(wěn)定了嗎?30年改革開(kāi)放所累積下來(lái)的強(qiáng)大購(gòu)買力與需求釋放完了嗎?答案依舊是沒(méi)有。”

“第三,購(gòu)房主體發(fā)生根本性變化。第一代購(gòu)房人,是海外關(guān)系的老城區(qū)本土廣州人;第二波購(gòu)房主力是趕上1999年房改末班車的體制內(nèi)有房分的那部分人士,小屋換大屋,典型改善型買家,包括本土人和新客家;第三波購(gòu)房人,是離、退休10年左右還沒(méi)歸西的廳局級(jí)和處級(jí)干部,手持有百多萬(wàn)現(xiàn)金,不知買啥,于是在關(guān)系最密切最孝順聽(tīng)話最會(huì)哄其開(kāi)心的兒子或女兒住的小區(qū)或附近一次性付款買個(gè)套間,共享天倫;第四波購(gòu)房者,是80后出生而家不在廣州的的獨(dú)生子女,在廣州上完大學(xué)后,對(duì)家鄉(xiāng)那個(gè)中小城市再也提不起興趣,餓死打死也要留在省城。這代人,不排除有很大一部分家庭環(huán)境是相當(dāng)殷實(shí)的,有的甚至是地級(jí)市的縣處級(jí)干部,于是出現(xiàn)了一撥很奇怪的購(gòu)房人,父母、父母的父母一起為其交首期,首期不是七成就是五成,剩下的自己慢慢供,條件好的一步到位買個(gè)三房?jī)蓮d,條件稍差的也買個(gè)30、40平米的服務(wù)性公寓。”

“第四,城內(nèi)勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺。你到廣州城里城外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的酒樓、賓館、工廠都在招人,說(shuō)明什么問(wèn)題?說(shuō)明廣州勞動(dòng)力嚴(yán)重不足,勞動(dòng)力不足,說(shuō)明廣州的房子供不應(yīng)求。這些勞動(dòng)力已經(jīng)入廣州,肯定要找地方落腳的,不是租房就是買房。廣州有多少人口?有700萬(wàn)戶籍人口,600萬(wàn)暫住人口。要多少床位多少房子才能滿足這個(gè)需求呢?廣州的發(fā)展,是絕對(duì)離不開(kāi)這些流動(dòng)人口的,一離開(kāi)就死,立馬死。”

“上述四點(diǎn),構(gòu)成了廣州樓市的超剛性需求,你說(shuō)樓價(jià)怎么可能會(huì)下跌呢?所以我說(shuō)廣州的樓價(jià)只會(huì)輕微下調(diào),而不會(huì)明顯下跌。特別對(duì)于珠江新城、匯景新城、白云新城以及老八區(qū)的麻雀地單體樓的樓價(jià),更加不要抱有幻想。你買,是這個(gè)價(jià);你不買,也是這個(gè)價(jià)。”

“那么中央的新政有沒(méi)有影響呢?有,肯定會(huì)有。新政最大的影響,會(huì)是哪些呢?是對(duì)政府正在頭腦發(fā)熱敲鑼打鼓全力以赴明知前面是萬(wàn)丈深淵仍然閉著眼睛往前推進(jìn)的城中村改造。為什么?第一產(chǎn)權(quán)不明晰,第二沒(méi)有經(jīng)過(guò)招拍掛,第三容積率超高,第四城中村或者村中城根本沒(méi)人懂地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)。政府把剛洗完腳還來(lái)不及上田、雖已離鄉(xiāng)但從未離土、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何常識(shí)的農(nóng)民兄弟一下子推入資金與人精高度密集的房地產(chǎn)行業(yè),是不負(fù)責(zé)任和不公平的。但沒(méi)辦法,社會(huì)轉(zhuǎn)型期,總會(huì)有人在先知先覺(jué)或不知不覺(jué)中當(dāng)了炮灰做了犧牲品

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楊軍艇 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級(jí):普通會(huì)員 注冊(cè)時(shí)間:2011-03-29 17:03 最后登錄:2020-03-31 10:03
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