2010-04-26 新政頒布半月有余，作為一名業(yè)內(nèi)人士，本來是抱著不看、不聽、不評的“三不”原則，以免遭到非議。
“中央新政對廣州樓價的影響，可以說基本為零。若干時間內(nèi)，老八區(qū)的樓價下調(diào)空間非常有限，但會出現(xiàn)一種僵持的局面，然后一批中小發(fā)展商破產(chǎn)，房產(chǎn)央企南下收拾殘局，以及城中有資金背景或其他背景的公司變身地產(chǎn)豪門，進入第一梯隊，再度拉高城中房價，屆時的樓價甚至會向香港看齊。”
“短期內(nèi)廣州的樓價根本就不會下跌，四大理由：第一，我同意任大嘴志強兄的說法，不要人為地剝離房子的商品屬性。既然是商品，就一定要通過市場去調(diào)節(jié)與調(diào)控，政府打壓，只會招致更大的反彈。” “第二，改革開放30年所累積的購房總體需求尚未釋放完畢。美國的房地產(chǎn)超過100年歷史，到今天才出現(xiàn)所謂的次貸危機，我們發(fā)展了多少年，我記得廣州市1986年才開始有商品房公開發(fā)售的，好像是六運會開完不久，第一個開賣的樓盤是天河南一路六運小區(qū)，發(fā)展商是著名老國企市城建總，那時候賣多少錢一方？平均價格每平米900塊，這是省會城市廣州的樓價，你相信嗎？但事實就是這樣。30年過去了，我們的房地產(chǎn)市場成熟了嗎？樓價穩(wěn)定了嗎？30年改革開放所累積下來的強大購買力與需求釋放完了嗎？答案依舊是沒有�！� “第三，購房主體發(fā)生根本性變化。第一代購房人，是海外關系的老城區(qū)本土廣州人；第二波購房主力是趕上1999年房改末班車的體制內(nèi)有房分的那部分人士，小屋換大屋，典型改善型買家，包括本土人和新客家；第三波購房人，是離、退休10年左右還沒歸西的廳局級和處級干部，手持有百多萬現(xiàn)金，不知買啥，于是在關系最密切最孝順聽話最會哄其開心的兒子或女兒住的小區(qū)或附近一次性付款買個套間，共享天倫；第四波購房者，是80后出生而家不在廣州的的獨生子女，在廣州上完大學后，對家鄉(xiāng)那個中小城市再也提不起興趣，餓死打死也要留在省城。這代人，不排除有很大一部分家庭環(huán)境是相當殷實的，有的甚至是地級市的縣處級干部，于是出現(xiàn)了一撥很奇怪的購房人，父母、父母的父母一起為其交首期，首期不是七成就是五成，剩下的自己慢慢供，條件好的一步到位買個三房兩廳，條件稍差的也買個30、40平米的服務性公寓。” “第四，城內(nèi)勞動力嚴重短缺。你到廣州城里城外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，會發(fā)現(xiàn)所有的酒樓、賓館、工廠都在招人，說明什么問題？說明廣州勞動力嚴重不足，勞動力不足，說明廣州的房子供不應求。這些勞動力已經(jīng)入廣州，肯定要找地方落腳的，不是租房就是買房。廣州有多少人口？有700萬戶籍人口，600萬暫住人口。要多少床位多少房子才能滿足這個需求呢？廣州的發(fā)展，是絕對離不開這些流動人口的，一離開就死，立馬死。” “上述四點，構(gòu)成了廣州樓市的超剛性需求，你說樓價怎么可能會下跌呢?所以我說廣州的樓價只會輕微下調(diào)，而不會明顯下跌。特別對于珠江新城、匯景新城、白云新城以及老八區(qū)的麻雀地單體樓的樓價，更加不要抱有幻想。你買，是這個價；你不買，也是這個價。” “那么中央的新政有沒有影響呢？有，肯定會有。新政最大的影響，會是哪些呢？是對政府正在頭腦發(fā)熱敲鑼打鼓全力以赴明知前面是萬丈深淵仍然閉著眼睛往前推進的城中村改造。為什么？第一產(chǎn)權(quán)不明晰，第二沒有經(jīng)過招拍掛，第三容積率超高，第四城中村或者村中城根本沒人懂地產(chǎn)這個行當。政府把剛洗完腳還來不及上田、雖已離鄉(xiāng)但從未離土、對房地產(chǎn)經(jīng)營沒有任何常識的農(nóng)民兄弟一下子推入資金與人精高度密集的房地產(chǎn)行業(yè)，是不負責任和不公平的。但沒辦法，社會轉(zhuǎn)型期，總會有人在先知先覺或不知不覺中當了炮灰做了犧牲品
|
