2010-04-26 新政頒布半月有余，作為一名業(yè)內(nèi)人士，本來(lái)是抱著不看、不聽(tīng)、不評(píng)的“三不”原則，以免遭到非議。
“中央新政對(duì)廣州樓價(jià)的影響，可以說(shuō)基本為零。若干時(shí)間內(nèi)，老八區(qū)的樓價(jià)下調(diào)空間非常有限，但會(huì)出現(xiàn)一種僵持的局面，然后一批中小發(fā)展商破產(chǎn)，房產(chǎn)央企南下收拾殘局，以及城中有資金背景或其他背景的公司變身地產(chǎn)豪門(mén)，進(jìn)入第一梯隊(duì)，再度拉高城中房?jī)r(jià)，屆時(shí)的樓價(jià)甚至?xí)蛳愀劭待R。”
“短期內(nèi)廣州的樓價(jià)根本就不會(huì)下跌，四大理由：第一，我同意任大嘴志強(qiáng)兄的說(shuō)法，不要人為地剝離房子的商品屬性。既然是商品，就一定要通過(guò)市場(chǎng)去調(diào)節(jié)與調(diào)控，政府打壓，只會(huì)招致更大的反彈。” “第二，改革開(kāi)放30年所累積的購(gòu)房總體需求尚未釋放完畢。美國(guó)的房地產(chǎn)超過(guò)100年歷史，到今天才出現(xiàn)所謂的次貸危機(jī)，我們發(fā)展了多少年，我記得廣州市1986年才開(kāi)始有商品房公開(kāi)發(fā)售的，好像是六運(yùn)會(huì)開(kāi)完不久，第一個(gè)開(kāi)賣(mài)的樓盤(pán)是天河南一路六運(yùn)小區(qū)，發(fā)展商是著名老國(guó)企市城建總，那時(shí)候賣(mài)多少錢(qián)一方？平均價(jià)格每平米900塊，這是省會(huì)城市廣州的樓價(jià)，你相信嗎？但事實(shí)就是這樣。30年過(guò)去了，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟了嗎？樓價(jià)穩(wěn)定了嗎？30年改革開(kāi)放所累積下來(lái)的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力與需求釋放完了嗎？答案依舊是沒(méi)有。” “第三，購(gòu)房主體發(fā)生根本性變化。第一代購(gòu)房人，是海外關(guān)系的老城區(qū)本土廣州人；第二波購(gòu)房主力是趕上1999年房改末班車(chē)的體制內(nèi)有房分的那部分人士，小屋換大屋，典型改善型買(mǎi)家，包括本土人和新客家；第三波購(gòu)房人，是離、退休10年左右還沒(méi)歸西的廳局級(jí)和處級(jí)干部，手持有百多萬(wàn)現(xiàn)金，不知買(mǎi)啥，于是在關(guān)系最密切最孝順聽(tīng)話(huà)最會(huì)哄其開(kāi)心的兒子或女兒住的小區(qū)或附近一次性付款買(mǎi)個(gè)套間，共享天倫；第四波購(gòu)房者，是80后出生而家不在廣州的的獨(dú)生子女，在廣州上完大學(xué)后，對(duì)家鄉(xiāng)那個(gè)中小城市再也提不起興趣，餓死打死也要留在省城。這代人，不排除有很大一部分家庭環(huán)境是相當(dāng)殷實(shí)的，有的甚至是地級(jí)市的縣處級(jí)干部，于是出現(xiàn)了一撥很奇怪的購(gòu)房人，父母、父母的父母一起為其交首期，首期不是七成就是五成，剩下的自己慢慢供，條件好的一步到位買(mǎi)個(gè)三房?jī)蓮d，條件稍差的也買(mǎi)個(gè)30、40平米的服務(wù)性公寓。” “第四，城內(nèi)勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺。你到廣州城里城外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的酒樓、賓館、工廠(chǎng)都在招人，說(shuō)明什么問(wèn)題？說(shuō)明廣州勞動(dòng)力嚴(yán)重不足，勞動(dòng)力不足，說(shuō)明廣州的房子供不應(yīng)求。這些勞動(dòng)力已經(jīng)入廣州，肯定要找地方落腳的，不是租房就是買(mǎi)房。廣州有多少人口？有700萬(wàn)戶(hù)籍人口，600萬(wàn)暫住人口。要多少床位多少房子才能滿(mǎn)足這個(gè)需求呢？廣州的發(fā)展，是絕對(duì)離不開(kāi)這些流動(dòng)人口的，一離開(kāi)就死，立馬死。” “上述四點(diǎn)，構(gòu)成了廣州樓市的超剛性需求，你說(shuō)樓價(jià)怎么可能會(huì)下跌呢?所以我說(shuō)廣州的樓價(jià)只會(huì)輕微下調(diào)，而不會(huì)明顯下跌。特別對(duì)于珠江新城、匯景新城、白云新城以及老八區(qū)的麻雀地單體樓的樓價(jià)，更加不要抱有幻想。你買(mǎi)，是這個(gè)價(jià)；你不買(mǎi)，也是這個(gè)價(jià)。” “那么中央的新政有沒(méi)有影響呢？有，肯定會(huì)有。新政最大的影響，會(huì)是哪些呢？是對(duì)政府正在頭腦發(fā)熱敲鑼打鼓全力以赴明知前面是萬(wàn)丈深淵仍然閉著眼睛往前推進(jìn)的城中村改造。為什么？第一產(chǎn)權(quán)不明晰，第二沒(méi)有經(jīng)過(guò)招拍掛，第三容積率超高，第四城中村或者村中城根本沒(méi)人懂地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)。政府把剛洗完腳還來(lái)不及上田、雖已離鄉(xiāng)但從未離土、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何常識(shí)的農(nóng)民兄弟一下子推入資金與人精高度密集的房地產(chǎn)行業(yè)，是不負(fù)責(zé)任和不公平的。但沒(méi)辦法，社會(huì)轉(zhuǎn)型期，總會(huì)有人在先知先覺(jué)或不知不覺(jué)中當(dāng)了炮灰做了犧牲品
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