2010-04-26 新政頒布半月有余，作為一名業(yè)內(nèi)人士，本來是抱著不看、不聽、不評的“三不”原則，以免遭到非議。
“中央新政對廣州樓價的影響，可以說基本為零。若干時間內(nèi)，老八區(qū)的樓價下調(diào)空間非常有限，但會出現(xiàn)一種僵持的局面，然后一批中小發(fā)展商破產(chǎn)，房產(chǎn)央企南下收拾殘局，以及城中有資金背景或其他背景的公司變身地產(chǎn)豪門，進(jìn)入第一梯隊，再度拉高城中房價，屆時的樓價甚至?xí)蛳愀劭待R。”
“短期內(nèi)廣州的樓價根本就不會下跌，四大理由：第一，我同意任大嘴志強(qiáng)兄的說法，不要人為地剝離房子的商品屬性。既然是商品，就一定要通過市場去調(diào)節(jié)與調(diào)控，政府打壓，只會招致更大的反彈。” “第二，改革開放30年所累積的購房總體需求尚未釋放完畢。美國的房地產(chǎn)超過100年歷史，到今天才出現(xiàn)所謂的次貸危機(jī)，我們發(fā)展了多少年，我記得廣州市1986年才開始有商品房公開發(fā)售的，好像是六運(yùn)會開完不久，第一個開賣的樓盤是天河南一路六運(yùn)小區(qū)，發(fā)展商是著名老國企市城建總，那時候賣多少錢一方？平均價格每平米900塊，這是省會城市廣州的樓價，你相信嗎？但事實就是這樣。30年過去了，我們的房地產(chǎn)市場成熟了嗎？樓價穩(wěn)定了嗎？30年改革開放所累積下來的強(qiáng)大購買力與需求釋放完了嗎？答案依舊是沒有。” “第三，購房主體發(fā)生根本性變化。第一代購房人，是海外關(guān)系的老城區(qū)本土廣州人；第二波購房主力是趕上1999年房改末班車的體制內(nèi)有房分的那部分人士，小屋換大屋，典型改善型買家，包括本土人和新客家；第三波購房人，是離、退休10年左右還沒歸西的廳局級和處級干部，手持有百多萬現(xiàn)金，不知買啥，于是在關(guān)系最密切最孝順聽話最會哄其開心的兒子或女兒住的小區(qū)或附近一次性付款買個套間，共享天倫；第四波購房者，是80后出生而家不在廣州的的獨(dú)生子女，在廣州上完大學(xué)后，對家鄉(xiāng)那個中小城市再也提不起興趣，餓死打死也要留在省城。這代人，不排除有很大一部分家庭環(huán)境是相當(dāng)殷實的，有的甚至是地級市的縣處級干部，于是出現(xiàn)了一撥很奇怪的購房人，父母、父母的父母一起為其交首期，首期不是七成就是五成，剩下的自己慢慢供，條件好的一步到位買個三房兩廳，條件稍差的也買個30、40平米的服務(wù)性公寓。” “第四，城內(nèi)勞動力嚴(yán)重短缺。你到廣州城里城外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，會發(fā)現(xiàn)所有的酒樓、賓館、工廠都在招人，說明什么問題？說明廣州勞動力嚴(yán)重不足，勞動力不足，說明廣州的房子供不應(yīng)求。這些勞動力已經(jīng)入廣州，肯定要找地方落腳的，不是租房就是買房。廣州有多少人口？有700萬戶籍人口，600萬暫住人口。要多少床位多少房子才能滿足這個需求呢？廣州的發(fā)展，是絕對離不開這些流動人口的，一離開就死，立馬死。” “上述四點(diǎn)，構(gòu)成了廣州樓市的超剛性需求，你說樓價怎么可能會下跌呢?所以我說廣州的樓價只會輕微下調(diào)，而不會明顯下跌。特別對于珠江新城、匯景新城、白云新城以及老八區(qū)的麻雀地單體樓的樓價，更加不要抱有幻想。你買，是這個價；你不買，也是這個價。” “那么中央的新政有沒有影響呢？有，肯定會有。新政最大的影響，會是哪些呢？是對政府正在頭腦發(fā)熱敲鑼打鼓全力以赴明知前面是萬丈深淵仍然閉著眼睛往前推進(jìn)的城中村改造。為什么？第一產(chǎn)權(quán)不明晰，第二沒有經(jīng)過招拍掛，第三容積率超高，第四城中村或者村中城根本沒人懂地產(chǎn)這個行當(dāng)。政府把剛洗完腳還來不及上田、雖已離鄉(xiāng)但從未離土、對房地產(chǎn)經(jīng)營沒有任何常識的農(nóng)民兄弟一下子推入資金與人精高度密集的房地產(chǎn)行業(yè)，是不負(fù)責(zé)任和不公平的。但沒辦法，社會轉(zhuǎn)型期，總會有人在先知先覺或不知不覺中當(dāng)了炮灰做了犧牲品
|
