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軍艇語錄(三十五)

時間:2011-04-06 16:21來源: 作者:楊軍艇
2010-04-26

新政頒布半月有余,作為一名業(yè)內(nèi)人士,本來是抱著不看、不聽、不評的“三不”原則,以免遭到非議。


“中央新政對廣州樓價的影響,可以說基本為零。若干時間內(nèi),老八區(qū)的樓價下調(diào)空間非常有限,但會出現(xiàn)一種僵持的局面,然后一批中小發(fā)展商破產(chǎn),房產(chǎn)央企南下收拾殘局,以及城中有資金背景或其他背景的公司變身地產(chǎn)豪門,進(jìn)入第一梯隊,再度拉高城中房價,屆時的樓價甚至?xí)蛳愀劭待R。”

“短期內(nèi)廣州的樓價根本就不會下跌,四大理由:第一,我同意任大嘴志強兄的說法,不要人為地剝離房子的商品屬性。既然是商品,就一定要通過市場去調(diào)節(jié)與調(diào)控,政府打壓,只會招致更大的反彈。”

“第二,改革開放30年所累積的購房總體需求尚未釋放完畢。美國的房地產(chǎn)超過100年歷史,到今天才出現(xiàn)所謂的次貸危機,我們發(fā)展了多少年,我記得廣州市1986年才開始有商品房公開發(fā)售的,好像是六運會開完不久,第一個開賣的樓盤是天河南一路六運小區(qū),發(fā)展商是著名老國企市城建總,那時候賣多少錢一方?平均價格每平米900塊,這是省會城市廣州的樓價,你相信嗎?但事實就是這樣。30年過去了,我們的房地產(chǎn)市場成熟了嗎?樓價穩(wěn)定了嗎?30年改革開放所累積下來的強大購買力與需求釋放完了嗎?答案依舊是沒有。”

“第三,購房主體發(fā)生根本性變化。第一代購房人,是海外關(guān)系的老城區(qū)本土廣州人;第二波購房主力是趕上1999年房改末班車的體制內(nèi)有房分的那部分人士,小屋換大屋,典型改善型買家,包括本土人和新客家;第三波購房人,是離、退休10年左右還沒歸西的廳局級和處級干部,手持有百多萬現(xiàn)金,不知買啥,于是在關(guān)系最密切最孝順聽話最會哄其開心的兒子或女兒住的小區(qū)或附近一次性付款買個套間,共享天倫;第四波購房者,是80后出生而家不在廣州的的獨生子女,在廣州上完大學(xué)后,對家鄉(xiāng)那個中小城市再也提不起興趣,餓死打死也要留在省城。這代人,不排除有很大一部分家庭環(huán)境是相當(dāng)殷實的,有的甚至是地級市的縣處級干部,于是出現(xiàn)了一撥很奇怪的購房人,父母、父母的父母一起為其交首期,首期不是七成就是五成,剩下的自己慢慢供,條件好的一步到位買個三房兩廳,條件稍差的也買個30、40平米的服務(wù)性公寓。”

“第四,城內(nèi)勞動力嚴(yán)重短缺。你到廣州城里城外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),會發(fā)現(xiàn)所有的酒樓、賓館、工廠都在招人,說明什么問題?說明廣州勞動力嚴(yán)重不足,勞動力不足,說明廣州的房子供不應(yīng)求。這些勞動力已經(jīng)入廣州,肯定要找地方落腳的,不是租房就是買房。廣州有多少人口?有700萬戶籍人口,600萬暫住人口。要多少床位多少房子才能滿足這個需求呢?廣州的發(fā)展,是絕對離不開這些流動人口的,一離開就死,立馬死。”

“上述四點,構(gòu)成了廣州樓市的超剛性需求,你說樓價怎么可能會下跌呢?所以我說廣州的樓價只會輕微下調(diào),而不會明顯下跌。特別對于珠江新城、匯景新城、白云新城以及老八區(qū)的麻雀地單體樓的樓價,更加不要抱有幻想。你買,是這個價;你不買,也是這個價。”

“那么中央的新政有沒有影響呢?有,肯定會有。新政最大的影響,會是哪些呢?是對政府正在頭腦發(fā)熱敲鑼打鼓全力以赴明知前面是萬丈深淵仍然閉著眼睛往前推進(jìn)的城中村改造。為什么?第一產(chǎn)權(quán)不明晰,第二沒有經(jīng)過招拍掛,第三容積率超高,第四城中村或者村中城根本沒人懂地產(chǎn)這個行當(dāng)。政府把剛洗完腳還來不及上田、雖已離鄉(xiāng)但從未離土、對房地產(chǎn)經(jīng)營沒有任何常識的農(nóng)民兄弟一下子推入資金與人精高度密集的房地產(chǎn)行業(yè),是不負(fù)責(zé)任和不公平的。但沒辦法,社會轉(zhuǎn)型期,總會有人在先知先覺或不知不覺中當(dāng)了炮灰做了犧牲品

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