| 前言 2005年楊寶民帶領(lǐng)人員系統(tǒng)考察日本新干線(xiàn)高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)物業(yè),從日本大阪的新干線(xiàn)難波城到京都火車(chē)站購(gòu)物中心,我們深感高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)我國(guó)高速鐵路站點(diǎn)物業(yè)的重要性迫切性。 我們不僅要充分利用高速鐵路火車(chē)站點(diǎn)的商業(yè)物業(yè),而且要充分利用并規(guī)劃好周邊8公里土地的商業(yè)價(jià)值, 完善高速鐵路經(jīng)過(guò)城市的商業(yè)布局,充分發(fā)揮高速鐵路的連帶作用。 本文以長(zhǎng)沙高速鐵路站點(diǎn)物業(yè)及周邊8公里區(qū)域作為研究案例,運(yùn)用區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的知識(shí),重點(diǎn)闡述商業(yè)定位和周邊城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的新思路;運(yùn)用總部經(jīng)濟(jì)理論,探討在長(zhǎng)沙依托新火車(chē)站建設(shè)我國(guó)中部區(qū)域CBD的可行性。 對(duì)即將興建的京滬高速鐵路等21個(gè)站點(diǎn),我們重點(diǎn)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色和重點(diǎn)站點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃特色,介紹如何借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn),利用高速鐵路興建機(jī)會(huì),順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局的轉(zhuǎn)型和城市經(jīng)營(yíng)的升級(jí)換代,充分發(fā)揮高速鐵路對(duì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧發(fā)展的火車(chē)頭作用。 一、高速鐵路開(kāi)發(fā)及其對(duì)重點(diǎn)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 1武漢—廣州高速鐵路對(duì)長(zhǎng)沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 2京滬高速鐵路對(duì)濟(jì)南區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 二、高速鐵路鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的定位方法 1城市中心商業(yè)定位方法 ----購(gòu)物中心與商業(yè)街區(qū)結(jié)合 以零售商業(yè)為主 2城市邊緣商業(yè)定位方法-----購(gòu)物長(zhǎng)廊為主 可以在相鄰區(qū)域考慮批發(fā)市場(chǎng)功能 三、日本高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的典型案例—京都火車(chē)站 四、武廣高速鐵路長(zhǎng)沙新火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目 五、長(zhǎng)沙城市生態(tài)CBD的策劃思路 一、高速鐵路開(kāi)發(fā)及其對(duì)重點(diǎn)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 1武漢—廣州高速鐵路對(duì)長(zhǎng)沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 
圖1 武廣高速鐵路線(xiàn)路圖 在思考武廣高速鐵路對(duì)湖南的影響需要開(kāi)闊視野,充分借鑒歐洲和日本發(fā)展高速鐵路對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用,避免單純從交通觀(guān)點(diǎn)規(guī)劃和論證高速火車(chē)站周邊區(qū)域。 武廣高速鐵路經(jīng)過(guò)長(zhǎng)沙,不僅大大提升了長(zhǎng)沙的物流中心地位,而且為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)重大商機(jī)；不僅加快廣東產(chǎn)業(yè)向湖南的轉(zhuǎn)移步伐, 而且提升了長(zhǎng)沙在全國(guó)的商業(yè)地位。長(zhǎng)沙具有發(fā)展我國(guó)中部CBD的潛力,我們呼吁積極論證其可行性,加速提升長(zhǎng)沙在我國(guó)中部地區(qū)的地位,借鑒日本新干線(xiàn)帶動(dòng)大阪、京都、神戶(hù)等地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),加快武漢、長(zhǎng)沙、廣州之間的區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 2京滬高速鐵路對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 打開(kāi)地圖，我們就能看到，京滬鐵路的兩端是中國(guó)最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域———環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。“這種關(guān)系就像一個(gè)啞鈴，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角是啞鈴的頭，京滬鐵路是中間的桿。”長(zhǎng)三角是一個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而環(huán)渤海是一個(gè)正在建設(shè)的新經(jīng)濟(jì)區(qū)域，正需要承接這種輻射。但現(xiàn)在這個(gè)啞鈴的桿顯然是太細(xì)了。怎么辦？？ 
圖 2京滬高速鐵路關(guān)鍵數(shù)據(jù)示意圖
京滬鐵路堪稱(chēng)中國(guó)最繁忙的鐵路，沿線(xiàn)居住著全國(guó)1/4以上的人口，還有濟(jì)南、蚌埠、徐州這樣的交通重鎮(zhèn)。京滬鐵路只占全國(guó)鐵路營(yíng)運(yùn)線(xiàn)的2%，卻承擔(dān)了全國(guó)鐵路客運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量的102%和72%，運(yùn)輸密度是全國(guó)鐵路平均運(yùn)輸密度的4倍。 京滬高速鐵路拉近了南京和上海之間的距離,今后南京到上海購(gòu)物消費(fèi)人群將會(huì)增加,同時(shí)上海到南京旅游人群也將相應(yīng)增加。無(wú)錫的的城市商業(yè)與物流地位加強(qiáng),無(wú)錫區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了拉動(dòng)力。 京滬高速鐵路對(duì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響最大,上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始上升,相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量加大。 二、高速鐵路鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的定位方法 1 城市中心商業(yè)定位方法 日本京都火車(chē)站和中國(guó)大連火車(chē)站都屬于城市中心項(xiàng)目,商業(yè)一般以零售業(yè)態(tài)為主。 大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車(chē)站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來(lái)并無(wú)廣場(chǎng),在開(kāi)發(fā)后形成一個(gè)廣場(chǎng),面積27萬(wàn)平方米,廣場(chǎng)下興建了目前全國(guó)最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂(lè)停車(chē)等多種功能,建筑面積12萬(wàn)平方米,地面上還有2座各1萬(wàn)平方米的塔樓。 頂部的下沉廣場(chǎng)除了作為主要出入口以外,同時(shí)作為露天表演舞臺(tái),吸引許多大連市民前來(lái)休閑購(gòu)物。 
圖3 大連勝利廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn):充分利用城市中心地下通道優(yōu)勢(shì),有效引導(dǎo)人流進(jìn)入大型地下商業(yè)購(gòu)物中心,突出青春時(shí)尚等業(yè)態(tài),多種業(yè)態(tài)有效組合。香港開(kāi)發(fā)商特別注重長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng),成為全國(guó)最成功的地下購(gòu)物中心。 2城市邊緣商業(yè)定位方法 上海虹橋交通樞紐位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn),屬于上海郊區(qū)。上海市政府正式發(fā)布《上海市綜合客運(yùn)交通樞紐布局規(guī)劃》，其中稱(chēng)，規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長(zhǎng)途客運(yùn)、市內(nèi)公交等多種換乘方式于一體的交通“巨無(wú)霸”，近27平方公里的占地面積也使之成為將來(lái)上海最大的鐵路客運(yùn)站。在主體建筑內(nèi)的地下設(shè)置兩個(gè)城市地鐵車(chē)站，引入5條通往上海市區(qū)各個(gè)方向的地鐵線(xiàn);在主體建筑的東西兩側(cè)分別設(shè)有交通廣場(chǎng)，分別設(shè)置長(zhǎng)途高速巴士、城市公交車(chē)站和出租汽車(chē)場(chǎng)地，區(qū)域內(nèi)還配置了足夠的社會(huì)車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)。另外，在樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設(shè)置了3條貫通整個(gè)建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等設(shè)施。 
圖4 上海虹橋交通樞紐總平面圖 我們認(rèn)為上海虹橋商業(yè)區(qū)規(guī)劃要重點(diǎn)考慮如下問(wèn)題: 第一 辦公、商業(yè)、餐飲、酒店建筑面積應(yīng)該有合理的比例,根據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)果設(shè)定相關(guān)比例。由于酒店占有非常重要地位我們建議以經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為主,同時(shí)設(shè)置四星級(jí)酒店和五星級(jí)酒店各一家,其中四星級(jí)酒店客房數(shù)目可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果設(shè)定。 第二 建議在商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中充分考慮引進(jìn)外國(guó)百貨和本地特產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng),在建筑形態(tài)上要考慮購(gòu)物中心與商業(yè)街區(qū)結(jié)合,其中商業(yè)街區(qū)要占有重要位置。 在項(xiàng)目航站樓的商業(yè)布局需要,建議采用國(guó)際上流行的長(zhǎng)廊布局,中間設(shè)置自動(dòng)扶梯,把出口和商場(chǎng)入口巧妙結(jié)合,整個(gè)購(gòu)物流線(xiàn)比較通暢。 
圖6 韓國(guó)仁川國(guó)際機(jī)場(chǎng)航站樓商業(yè)布局
深圳新摩爾公司服務(wù)上海虹橋交通樞紐商業(yè)和國(guó)內(nèi)其它高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì): 第一 新摩爾公司擁有地鐵、軌道交通、高速鐵路、機(jī)場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理專(zhuān)家,成功服務(wù)過(guò)青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海松江大學(xué)城軌道交通綜合體項(xiàng)目,熟悉特種商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn),積累了挖掘商業(yè)價(jià)值的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),能夠?yàn)榭蛻?hù)挖掘巨大商業(yè)價(jià)值。 第二 新摩爾擁有國(guó)際化視野 系統(tǒng)考察了美國(guó)華盛頓、漢城、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)商業(yè)布局與商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 第三 新摩爾擁有廣泛的招商網(wǎng)絡(luò),在酒店、商場(chǎng)、特色品牌招商方面具有豐富資源,招商網(wǎng)點(diǎn)遍布上海、北京、深圳、長(zhǎng)沙等大城市。 深圳新摩爾公司在商業(yè)綜合體價(jià)值挖掘方面形成了自己的專(zhuān)業(yè)方法: 1 交通特點(diǎn)與商業(yè)物業(yè)通道結(jié)合,最大限度發(fā)揮不同交通方式的優(yōu)點(diǎn),有效提升商業(yè)物業(yè)的人流經(jīng)過(guò)率。 2辦公、酒店、公寓等可銷(xiāo)售物業(yè)與商業(yè)物業(yè)比例合理,一般通過(guò)銷(xiāo)售非商業(yè)物業(yè)或少量商鋪就可以收回全部投資。 三、 日本高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的典型案例—----京都火車(chē)站 京都火車(chē)站位于新干線(xiàn)上，是擁有1800萬(wàn)人口的京阪神（Keihanshin）地區(qū)（東京、大阪、神戶(hù)）的客流中心。京都每年有4000萬(wàn)游客，在上世紀(jì)80年代，京都車(chē)站已經(jīng)非常局促，因此新車(chē)站的建設(shè)勢(shì)在必行。京都車(chē)站大廈設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)要點(diǎn)是在1990年1月發(fā)布的，競(jìng)標(biāo)組委會(huì)為設(shè)計(jì)師規(guī)定了三大目標(biāo)： （1）更新公共交通系統(tǒng)； （2）更好地接待旅客； （3）煥發(fā)市區(qū)活力。 半年后原廣司設(shè)計(jì)事務(wù)所提交的方案中標(biāo)。初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)于1994年6月完成。工程在1993年12月已部分開(kāi)工，1995年3月全面開(kāi)工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括飯店、商業(yè)設(shè)施在內(nèi)的全部設(shè)施開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。為京都新車(chē)站的設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)組織了國(guó)際競(jìng)標(biāo)會(huì)，在日本這樣的競(jìng)標(biāo)其實(shí)是非常少的，整個(gè)設(shè)計(jì)工作持續(xù)了約6年半！京都車(chē)站項(xiàng)目的重要性與艱巨性由此可見(jiàn)，這是京都重要的歷史地位與現(xiàn)實(shí)需要所決定的。 
圖 7日本京都火車(chē)站建筑空間
圖8京都火車(chē)站購(gòu)物中心
圖9 京都火車(chē)站步行街
京都火車(chē)站占地38076平方米，總建筑面積237689平方米，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，塔屋1層，高達(dá)60米。它實(shí)際是一個(gè)綜合建筑體，包括酒店、百貨、購(gòu)物中心（有古董店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、停車(chē)場(chǎng)。 四、武漢廣州高速鐵路長(zhǎng)沙新火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目 長(zhǎng)沙新火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)是未來(lái)區(qū)域的中心,因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要充分考慮批發(fā)商業(yè)與零售商業(yè)的可能性,考慮未來(lái)區(qū)域十年的發(fā)展,重點(diǎn)要考慮站點(diǎn)商業(yè)以零售為主,相鄰地區(qū)以批發(fā)為主。 
圖10長(zhǎng)沙新火車(chē)站建筑及廣場(chǎng)效果圖
在火車(chē)站商業(yè)定位的策劃過(guò)程中,我們立足于長(zhǎng)沙商業(yè)實(shí)際情況,同時(shí)借鑒德國(guó)慕尼黑和日本京都火車(chē)站等項(xiàng)目商業(yè)配置的經(jīng)驗(yàn),立足長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮業(yè)態(tài)方案與商業(yè)布局。 
圖 11德國(guó)慕尼黑火車(chē)站內(nèi)部商業(yè)空間
建筑策劃意見(jiàn) 1自然光能夠照射到負(fù)二層,建議設(shè)立下沉廣場(chǎng),采取劇場(chǎng)式設(shè)置,中間設(shè)置表演舞臺(tái)。廣場(chǎng)兩側(cè)上空設(shè)立玻璃屋頂,增加項(xiàng)目采光面積,雨水可以直接流出到廣場(chǎng)上。 
圖12 法國(guó)巴黎列 阿萊廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)
拱廊概念的引進(jìn)和合理布局很有時(shí)代氛圍 (1)自然采光 增加購(gòu)物空間的通透性 (2)采用此形式自然換氣 增加空氣新鮮度,讓顧客在商場(chǎng)停留更多時(shí)間,將購(gòu)物拱廊作為創(chuàng)新形式引入,增加地下空間商業(yè)價(jià)值。 
圖13 地下空間采用十字拱廊自然采光
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建議設(shè)置十字拱廊,與地下管理用房結(jié)合,形成合理的景觀(guān),同時(shí)避開(kāi)出入口。 2采用購(gòu)物中心大平面布局與地下購(gòu)物長(zhǎng)廊結(jié)合的商業(yè)布局形態(tài)。 主力商家需要大平面布局,地下購(gòu)物長(zhǎng)廊適合各類(lèi)品牌進(jìn)駐,購(gòu)物長(zhǎng)廊在高速鐵路站點(diǎn)中具有重要作用,可以重點(diǎn)考慮購(gòu)物和休閑形態(tài),提高旅客的旅行質(zhì)量。 
圖14日本阪神地下街區(qū)
商業(yè)設(shè)施建議 統(tǒng)一考慮弱點(diǎn)系統(tǒng),提前布線(xiàn)
根據(jù)商家要求,建議機(jī)房設(shè)置在地下,電腦網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn)系統(tǒng)和門(mén)禁系統(tǒng)統(tǒng)一布線(xiàn),管線(xiàn)盡量預(yù)先埋好,個(gè)別可以架設(shè)標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)槽。
配電
參考WAMART商場(chǎng)17萬(wàn)平方米,配置電力負(fù)荷2750千伏安的標(biāo)準(zhǔn)。考慮3萬(wàn)平方米商業(yè)配置所需要的電力負(fù)荷。
水和排油煙管線(xiàn)
根據(jù)我們?cè)O(shè)置餐飲的要求提前布置好相關(guān)管線(xiàn),做好排油煙管線(xiàn)。
衛(wèi)生間
配置兩個(gè)衛(wèi)生間,滿(mǎn)足商場(chǎng)和停車(chē)人的需求,地面管理用房設(shè)有衛(wèi)生間,方便廣場(chǎng)人流使用。
五、長(zhǎng)沙城市生態(tài)CBD的策劃思路 長(zhǎng)沙在規(guī)劃芙蓉區(qū)CBD的同時(shí),建議利用長(zhǎng)沙新火車(chē)站周邊8公里統(tǒng)一規(guī)劃的機(jī)會(huì),充分利用瀏陽(yáng)河磨盤(pán)洲風(fēng)光,考慮以火車(chē)站3公里半徑重點(diǎn)鼓勵(lì)企業(yè)總部進(jìn)駐,建立生態(tài)型總部基地和物流中心和商業(yè)中心,重點(diǎn)服務(wù)長(zhǎng)株潭區(qū)域。 探討在長(zhǎng)沙發(fā)展我國(guó)中部區(qū)域CBD的可行性 鑒于武漢中部金融中心的地位與發(fā)展規(guī)劃,長(zhǎng)沙金融立足于服務(wù)湖南全省,金融相關(guān)總部鼓勵(lì)在長(zhǎng)沙新火車(chē)站生態(tài)CBD設(shè)立區(qū)域總部,積極吸收銀行、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)入住,加快服務(wù)湖南企業(yè)上市工作。 
圖15 長(zhǎng)株潭城市群規(guī)劃 
圖16長(zhǎng)沙火車(chē)站8公里半徑規(guī)劃 
圖17 長(zhǎng)沙新火車(chē)站周邊現(xiàn)場(chǎng)相片(楊寶民拍攝)
圖18 長(zhǎng)沙新火車(chē)站規(guī)劃模型(愛(ài)普斯頓方案)
發(fā)展現(xiàn)代金融、物流等第三產(chǎn)業(yè),有利于加強(qiáng)湖南在我國(guó)中部地區(qū)的地位。長(zhǎng)沙新火車(chē)站周邊8公里半徑區(qū)域是長(zhǎng)沙今后不可多得的土地資源,緊鄰城市中心,關(guān)系長(zhǎng)沙未來(lái)城市50年發(fā)展。 發(fā)展生態(tài)型CBD不僅要對(duì)土地功能進(jìn)行規(guī)劃,而且要策劃在先,按照國(guó)際慣例,重視先期策劃與咨詢(xún),邀請(qǐng)總部經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、火車(chē)站建設(shè)、城市建設(shè)多學(xué)科專(zhuān)家參與。 高起點(diǎn)選擇CBD標(biāo)桿—巴黎拉德方斯 
圖19 巴黎新區(qū)拉德方斯CBD
拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線(xiàn)的西端。于1958年建設(shè)開(kāi)發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開(kāi)發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。規(guī)劃建設(shè)寫(xiě)字樓250萬(wàn)平方米，共12萬(wàn)雇員使用，共容納1200個(gè)公司。截止到1992年，國(guó)家已投資160億法郎。 目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)156萬(wàn)套，可容納393萬(wàn)人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅101萬(wàn)套，可容納21萬(wàn)人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納183萬(wàn)人；并建成了面積達(dá)105萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線(xiàn)、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有26萬(wàn)個(gè)停車(chē)位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境而后完善的設(shè)施每年吸引約200萬(wàn)游客幕名而至。 關(guān)于長(zhǎng)沙新火車(chē)站土地商業(yè)規(guī)劃,我們建議重點(diǎn)考慮生態(tài)CBD需要的購(gòu)物中心、餐飲、休閑娛樂(lè)和文化設(shè)施。在住宅與辦公等物業(yè)比例關(guān)系中,要考慮適當(dāng)面積的住宅比例,借鑒法國(guó)巴黎拉德芳斯的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。建議長(zhǎng)沙新火車(chē)站CBD總體規(guī)劃分步驟實(shí)施,具體建議如下: 1五星級(jí)酒店建設(shè)和連鎖酒店建設(shè)同步規(guī)劃,通過(guò)瀏陽(yáng)河濱江五星級(jí)酒店建設(shè)奠定生態(tài)CBD檔次。 2規(guī)劃10萬(wàn)平方米生態(tài)型購(gòu)物中心,為項(xiàng)目周邊5公里人群提供配套服務(wù)。在周邊中高檔住宅建設(shè)具有一定規(guī)模后,建設(shè)購(gòu)物中心和公寓、寫(xiě)字樓等綜合體。 3 濱江公園與高尚住宅區(qū)建設(shè)統(tǒng)籌考慮,先建設(shè)公園后建設(shè)高尚住宅區(qū)。 4 文化設(shè)施建設(shè)超前考慮,由政府考慮建設(shè)大型博物館和圖書(shū)館(突出金融和管理特點(diǎn))等文化設(shè)施。 我們可以參考倫敦金融城等CBD規(guī)劃的物業(yè)功能特點(diǎn),預(yù)先考慮超高速光纖網(wǎng)絡(luò)等通訊設(shè)施,發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)所需要的第三產(chǎn)業(yè)人才,論證依托長(zhǎng)沙火車(chē)站周邊區(qū)域建設(shè)我國(guó)中部CBD的可能性和可操作性,奠定長(zhǎng)沙火車(chē)站周邊區(qū)域高起點(diǎn)發(fā)展基礎(chǔ),寧缺勿濫,避免低起點(diǎn)短期賣(mài)地回籠資金的造成未來(lái)發(fā)展的巨大損失。 
圖20 長(zhǎng)沙新火車(chē)站規(guī)劃區(qū)用地布局圖
建議長(zhǎng)沙市政府成立火車(chē)站生態(tài)CBD開(kāi)發(fā)和管理的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu),慎重研究高速鐵路給長(zhǎng)沙帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇,充分考慮長(zhǎng)沙火車(chē)站8公里半徑區(qū)域的定位和功能配置,讓土地價(jià)值最大化,高起點(diǎn)引進(jìn)投資機(jī)構(gòu)和招商,提高進(jìn)入門(mén)欄,鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅,商業(yè)中心,總部大樓開(kāi)發(fā)建設(shè),在建設(shè)速度上寧可放慢,提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量。通過(guò)湖南省招商機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌安排,鼓勵(lì)大型公司在湖南長(zhǎng)沙設(shè)立我國(guó)中部區(qū)域型總部。 我們不僅要重視硬件的建設(shè),更要重視軟環(huán)境的建設(shè),利用國(guó)家將長(zhǎng)株潭列入我國(guó)中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)的大好機(jī)會(huì),在創(chuàng)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境上加大創(chuàng)新力度,鼓勵(lì)國(guó)外公司將長(zhǎng)沙作為進(jìn)入我國(guó)中部區(qū)域發(fā)展的中樞,建議長(zhǎng)沙積極爭(zhēng)取與鐵道部合作,力爭(zhēng)將長(zhǎng)沙新火車(chē)站及其周邊規(guī)劃列為國(guó)家重點(diǎn)課題,成為高速鐵路帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的示范。 發(fā)展高速鐵路對(duì)于我國(guó)各級(jí)政府和職能部門(mén)都是個(gè)新鮮事物,但是從1978年鄧小平同志參觀(guān)日本新干線(xiàn)開(kāi)始,高速鐵路對(duì)中國(guó)人的心理震撼已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了鐵路范疇,高速鐵路更是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。 如果長(zhǎng)沙新火車(chē)站及其周邊8公里開(kāi)發(fā)取得成功, 在長(zhǎng)沙建立我國(guó)中部CBD,那么未來(lái)五十年長(zhǎng)沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展就有了高速火車(chē)頭, 長(zhǎng)沙湖南來(lái)至中部經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展指日可待！武廣高速鐵路給長(zhǎng)沙不僅帶動(dòng)交通的變革,更是高速鐵路帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一場(chǎng)變革。 楊寶民：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專(zhuān)家委員，清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授，現(xiàn)任星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)---深圳市新摩爾（NEW MALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理,星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)董事。
研究方向：大型交通樞紐型城市綜合體，購(gòu)物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營(yíng)。QQ:465333227 電子郵件：hcy71420@szonlinenet
宋恒明:深圳新摩爾商業(yè)管理公司副總經(jīng)理,著名城市經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家, 浙江清華長(zhǎng)三角研究院特聘專(zhuān)家,中法聯(lián)合培養(yǎng)MBA QQ:519177408 電子郵件：shm8881@sinacom
江 禾：新加坡星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)總裁，清華大學(xué)EMBA。
參考文獻(xiàn) 5 李俊辰著,倫敦金融城—金融之都的騰飛,清華大學(xué)出版社,2007年8月 6 Julian Ross編著,鐵道部第四勘察設(shè)計(jì)院一文,中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2007年9月 | 
