| 前言 2005年楊寶民帶領(lǐng)人員系統(tǒng)考察日本新干線高速鐵路站點商業(yè)物業(yè),從日本大阪的新干線難波城到京都火車站購物中心,我們深感高起點開發(fā)我國高速鐵路站點物業(yè)的重要性迫切性。 我們不僅要充分利用高速鐵路火車站點的商業(yè)物業(yè),而且要充分利用并規(guī)劃好周邊8公里土地的商業(yè)價值, 完善高速鐵路經(jīng)過城市的商業(yè)布局,充分發(fā)揮高速鐵路的連帶作用。 本文以長沙高速鐵路站點物業(yè)及周邊8公里區(qū)域作為研究案例,運用區(qū)域經(jīng)濟學和商業(yè)經(jīng)濟的知識,重點闡述商業(yè)定位和周邊城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的新思路;運用總部經(jīng)濟理論,探討在長沙依托新火車站建設我國中部區(qū)域CBD的可行性。 對即將興建的京滬高速鐵路等21個站點,我們重點分析區(qū)域經(jīng)濟特色和重點站點的商業(yè)規(guī)劃特色,介紹如何借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗,利用高速鐵路興建機會,順利實現(xiàn)商業(yè)布局的轉(zhuǎn)型和城市經(jīng)營的升級換代,充分發(fā)揮高速鐵路對經(jīng)濟與社會和諧發(fā)展的火車頭作用。 一、高速鐵路開發(fā)及其對重點城市區(qū)域經(jīng)濟的影響 1武漢—廣州高速鐵路對長沙區(qū)域經(jīng)濟的影響 2京滬高速鐵路對濟南區(qū)域經(jīng)濟的影響 二、高速鐵路鐵路站點商業(yè)項目的定位方法 1城市中心商業(yè)定位方法 ----購物中心與商業(yè)街區(qū)結(jié)合 以零售商業(yè)為主 2城市邊緣商業(yè)定位方法-----購物長廊為主 可以在相鄰區(qū)域考慮批發(fā)市場功能 三、日本高速鐵路站點商業(yè)項目的典型案例—京都火車站 四、武廣高速鐵路長沙新火車站商業(yè)廣場的項目 五、長沙城市生態(tài)CBD的策劃思路 一、高速鐵路開發(fā)及其對重點城市區(qū)域經(jīng)濟的影響 1武漢—廣州高速鐵路對長沙區(qū)域經(jīng)濟的影響 
圖1 武廣高速鐵路線路圖 在思考武廣高速鐵路對湖南的影響需要開闊視野,充分借鑒歐洲和日本發(fā)展高速鐵路對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用,避免單純從交通觀點規(guī)劃和論證高速火車站周邊區(qū)域。 武廣高速鐵路經(jīng)過長沙,不僅大大提升了長沙的物流中心地位,而且為長沙經(jīng)濟發(fā)展帶來重大商機；不僅加快廣東產(chǎn)業(yè)向湖南的轉(zhuǎn)移步伐, 而且提升了長沙在全國的商業(yè)地位。長沙具有發(fā)展我國中部CBD的潛力,我們呼吁積極論證其可行性,加速提升長沙在我國中部地區(qū)的地位,借鑒日本新干線帶動大阪、京都、神戶等地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗,加快武漢、長沙、廣州之間的區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)系。 2京滬高速鐵路對長三角區(qū)域經(jīng)濟的影響 打開地圖，我們就能看到，京滬鐵路的兩端是中國最大的兩個經(jīng)濟區(qū)域———環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū)。“這種關(guān)系就像一個啞鈴，環(huán)渤海、長三角是啞鈴的頭，京滬鐵路是中間的桿。”長三角是一個已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級，而環(huán)渤海是一個正在建設的新經(jīng)濟區(qū)域，正需要承接這種輻射。但現(xiàn)在這個啞鈴的桿顯然是太細了。怎么辦？？ 
圖 2京滬高速鐵路關(guān)鍵數(shù)據(jù)示意圖
京滬鐵路堪稱中國最繁忙的鐵路，沿線居住著全國1/4以上的人口，還有濟南、蚌埠、徐州這樣的交通重鎮(zhèn)。京滬鐵路只占全國鐵路營運線的2%，卻承擔了全國鐵路客運量和貨物周轉(zhuǎn)量的102%和72%，運輸密度是全國鐵路平均運輸密度的4倍。 京滬高速鐵路拉近了南京和上海之間的距離,今后南京到上海購物消費人群將會增加,同時上海到南京旅游人群也將相應增加。無錫的的城市商業(yè)與物流地位加強,無錫區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展增加了拉動力。 京滬高速鐵路對上海經(jīng)濟發(fā)展影響最大,上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價格開始上升,相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項目開發(fā)量加大。 二、高速鐵路鐵路站點商業(yè)項目的定位方法 1 城市中心商業(yè)定位方法 日本京都火車站和中國大連火車站都屬于城市中心項目,商業(yè)一般以零售業(yè)態(tài)為主。 大連勝利廣場位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發(fā)后形成一個廣場,面積27萬平方米,廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積12萬平方米,地面上還有2座各1萬平方米的塔樓。 頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。 
圖3 大連勝利廣場 開發(fā)成功經(jīng)驗:充分利用城市中心地下通道優(yōu)勢,有效引導人流進入大型地下商業(yè)購物中心,突出青春時尚等業(yè)態(tài),多種業(yè)態(tài)有效組合。香港開發(fā)商特別注重長遠經(jīng)營,成為全國最成功的地下購物中心。 2城市邊緣商業(yè)定位方法 上海虹橋交通樞紐位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn),屬于上海郊區(qū)。上海市政府正式發(fā)布《上海市綜合客運交通樞紐布局規(guī)劃》，其中稱，規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長途客運、市內(nèi)公交等多種換乘方式于一體的交通“巨無霸”，近27平方公里的占地面積也使之成為將來上海最大的鐵路客運站。在主體建筑內(nèi)的地下設置兩個城市地鐵車站，引入5條通往上海市區(qū)各個方向的地鐵線;在主體建筑的東西兩側(cè)分別設有交通廣場，分別設置長途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場地，區(qū)域內(nèi)還配置了足夠的社會車輛停車場。另外，在樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設置了3條貫通整個建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等設施。 
圖4 上海虹橋交通樞紐總平面圖 我們認為上海虹橋商業(yè)區(qū)規(guī)劃要重點考慮如下問題: 第一 辦公、商業(yè)、餐飲、酒店建筑面積應該有合理的比例,根據(jù)市場研究結(jié)果設定相關(guān)比例。由于酒店占有非常重要地位我們建議以經(jīng)濟型連鎖酒店為主,同時設置四星級酒店和五星級酒店各一家,其中四星級酒店客房數(shù)目可以根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果設定。 第二 建議在商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設計中充分考慮引進外國百貨和本地特產(chǎn)經(jīng)營有經(jīng)驗的商場,在建筑形態(tài)上要考慮購物中心與商業(yè)街區(qū)結(jié)合,其中商業(yè)街區(qū)要占有重要位置。 在項目航站樓的商業(yè)布局需要,建議采用國際上流行的長廊布局,中間設置自動扶梯,把出口和商場入口巧妙結(jié)合,整個購物流線比較通暢。 
圖6 韓國仁川國際機場航站樓商業(yè)布局
深圳新摩爾公司服務上海虹橋交通樞紐商業(yè)和國內(nèi)其它高速鐵路站點商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢: 第一 新摩爾公司擁有地鐵、軌道交通、高速鐵路、機場商業(yè)物業(yè)管理專家,成功服務過青島國際機場、上海松江大學城軌道交通綜合體項目,熟悉特種商業(yè)物業(yè)的特點,積累了挖掘商業(yè)價值的實戰(zhàn)經(jīng)驗,能夠為客戶挖掘巨大商業(yè)價值。 第二 新摩爾擁有國際化視野 系統(tǒng)考察了美國華盛頓、漢城、香港國際機場商業(yè)布局與商業(yè)經(jīng)營。 第三 新摩爾擁有廣泛的招商網(wǎng)絡,在酒店、商場、特色品牌招商方面具有豐富資源,招商網(wǎng)點遍布上海、北京、深圳、長沙等大城市。 深圳新摩爾公司在商業(yè)綜合體價值挖掘方面形成了自己的專業(yè)方法: 1 交通特點與商業(yè)物業(yè)通道結(jié)合,最大限度發(fā)揮不同交通方式的優(yōu)點,有效提升商業(yè)物業(yè)的人流經(jīng)過率。 2辦公、酒店、公寓等可銷售物業(yè)與商業(yè)物業(yè)比例合理,一般通過銷售非商業(yè)物業(yè)或少量商鋪就可以收回全部投資。 三、 日本高速鐵路站點商業(yè)項目的典型案例—----京都火車站 京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬人口的京阪神（Keihanshin）地區(qū)（東京、大阪、神戶）的客流中心。京都每年有4000萬游客，在上世紀80年代，京都車站已經(jīng)非常局促，因此新車站的建設勢在必行。京都車站大廈設計競標要點是在1990年1月發(fā)布的，競標組委會為設計師規(guī)定了三大目標： （1）更新公共交通系統(tǒng)； （2）更好地接待旅客； （3）煥發(fā)市區(qū)活力。 半年后原廣司設計事務所提交的方案中標。初步設計、擴大初步設計于1994年6月完成。工程在1993年12月已部分開工，1995年3月全面開工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括飯店、商業(yè)設施在內(nèi)的全部設施開門營業(yè)。為京都新車站的設計專門組織了國際競標會，在日本這樣的競標其實是非常少的，整個設計工作持續(xù)了約6年半！京都車站項目的重要性與艱巨性由此可見，這是京都重要的歷史地位與現(xiàn)實需要所決定的。 
圖 7日本京都火車站建筑空間
圖8京都火車站購物中心
圖9 京都火車站步行街
京都火車站占地38076平方米，總建筑面積237689平方米，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，塔屋1層，高達60米。它實際是一個綜合建筑體，包括酒店、百貨、購物中心（有古董店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、停車場。 四、武漢廣州高速鐵路長沙新火車站商業(yè)廣場的項目 長沙新火車站商業(yè)廣場是未來區(qū)域的中心,因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要充分考慮批發(fā)商業(yè)與零售商業(yè)的可能性,考慮未來區(qū)域十年的發(fā)展,重點要考慮站點商業(yè)以零售為主,相鄰地區(qū)以批發(fā)為主。 
圖10長沙新火車站建筑及廣場效果圖
在火車站商業(yè)定位的策劃過程中,我們立足于長沙商業(yè)實際情況,同時借鑒德國慕尼黑和日本京都火車站等項目商業(yè)配置的經(jīng)驗,立足長遠考慮業(yè)態(tài)方案與商業(yè)布局。 
圖 11德國慕尼黑火車站內(nèi)部商業(yè)空間
建筑策劃意見 1自然光能夠照射到負二層,建議設立下沉廣場,采取劇場式設置,中間設置表演舞臺。廣場兩側(cè)上空設立玻璃屋頂,增加項目采光面積,雨水可以直接流出到廣場上。 
圖12 法國巴黎列 阿萊廣場下沉廣場
拱廊概念的引進和合理布局很有時代氛圍 (1)自然采光 增加購物空間的通透性 (2)采用此形式自然換氣 增加空氣新鮮度,讓顧客在商場停留更多時間,將購物拱廊作為創(chuàng)新形式引入,增加地下空間商業(yè)價值。 
圖13 地下空間采用十字拱廊自然采光
根據(jù)項目實際情況建議設置十字拱廊,與地下管理用房結(jié)合,形成合理的景觀,同時避開出入口。 2采用購物中心大平面布局與地下購物長廊結(jié)合的商業(yè)布局形態(tài)。 主力商家需要大平面布局,地下購物長廊適合各類品牌進駐,購物長廊在高速鐵路站點中具有重要作用,可以重點考慮購物和休閑形態(tài),提高旅客的旅行質(zhì)量。 
圖14日本阪神地下街區(qū)
商業(yè)設施建議 統(tǒng)一考慮弱點系統(tǒng),提前布線
根據(jù)商家要求,建議機房設置在地下,電腦網(wǎng)絡布線系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)統(tǒng)一布線,管線盡量預先埋好,個別可以架設標準線槽。
配電
參考WAMART商場17萬平方米,配置電力負荷2750千伏安的標準。考慮3萬平方米商業(yè)配置所需要的電力負荷。
水和排油煙管線
根據(jù)我們設置餐飲的要求提前布置好相關(guān)管線,做好排油煙管線。
衛(wèi)生間
配置兩個衛(wèi)生間,滿足商場和停車人的需求,地面管理用房設有衛(wèi)生間,方便廣場人流使用。
五、長沙城市生態(tài)CBD的策劃思路 長沙在規(guī)劃芙蓉區(qū)CBD的同時,建議利用長沙新火車站周邊8公里統(tǒng)一規(guī)劃的機會,充分利用瀏陽河磨盤洲風光,考慮以火車站3公里半徑重點鼓勵企業(yè)總部進駐,建立生態(tài)型總部基地和物流中心和商業(yè)中心,重點服務長株潭區(qū)域。 探討在長沙發(fā)展我國中部區(qū)域CBD的可行性 鑒于武漢中部金融中心的地位與發(fā)展規(guī)劃,長沙金融立足于服務湖南全省,金融相關(guān)總部鼓勵在長沙新火車站生態(tài)CBD設立區(qū)域總部,積極吸收銀行、保險、證券等機構(gòu)入住,加快服務湖南企業(yè)上市工作。 
圖15 長株潭城市群規(guī)劃 
圖16長沙火車站8公里半徑規(guī)劃 
圖17 長沙新火車站周邊現(xiàn)場相片(楊寶民拍攝)
圖18 長沙新火車站規(guī)劃模型(愛普斯頓方案)
發(fā)展現(xiàn)代金融、物流等第三產(chǎn)業(yè),有利于加強湖南在我國中部地區(qū)的地位。長沙新火車站周邊8公里半徑區(qū)域是長沙今后不可多得的土地資源,緊鄰城市中心,關(guān)系長沙未來城市50年發(fā)展。 發(fā)展生態(tài)型CBD不僅要對土地功能進行規(guī)劃,而且要策劃在先,按照國際慣例,重視先期策劃與咨詢,邀請總部經(jīng)濟、商業(yè)經(jīng)營、規(guī)劃設計、火車站建設、城市建設多學科專家參與。 高起點選擇CBD標桿—巴黎拉德方斯 
圖19 巴黎新區(qū)拉德方斯CBD
拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設開發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務區(qū)160公頃公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。規(guī)劃建設寫字樓250萬平方米，共12萬雇員使用，共容納1200個公司。截止到1992年，國家已投資160億法郎。 目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)156萬套，可容納393萬人，其中在商務區(qū)建設住宅101萬套，可容納21萬人；在公園區(qū)建設住宅5588套，可容納183萬人；并建成了面積達105萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設有26萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境而后完善的設施每年吸引約200萬游客幕名而至。 關(guān)于長沙新火車站土地商業(yè)規(guī)劃,我們建議重點考慮生態(tài)CBD需要的購物中心、餐飲、休閑娛樂和文化設施。在住宅與辦公等物業(yè)比例關(guān)系中,要考慮適當面積的住宅比例,借鑒法國巴黎拉德芳斯的建設經(jīng)驗。建議長沙新火車站CBD總體規(guī)劃分步驟實施,具體建議如下: 1五星級酒店建設和連鎖酒店建設同步規(guī)劃,通過瀏陽河濱江五星級酒店建設奠定生態(tài)CBD檔次。 2規(guī)劃10萬平方米生態(tài)型購物中心,為項目周邊5公里人群提供配套服務。在周邊中高檔住宅建設具有一定規(guī)模后,建設購物中心和公寓、寫字樓等綜合體。 3 濱江公園與高尚住宅區(qū)建設統(tǒng)籌考慮,先建設公園后建設高尚住宅區(qū)。 4 文化設施建設超前考慮,由政府考慮建設大型博物館和圖書館(突出金融和管理特點)等文化設施。 我們可以參考倫敦金融城等CBD規(guī)劃的物業(yè)功能特點,預先考慮超高速光纖網(wǎng)絡等通訊設施,發(fā)展總部經(jīng)濟所需要的第三產(chǎn)業(yè)人才,論證依托長沙火車站周邊區(qū)域建設我國中部CBD的可能性和可操作性,奠定長沙火車站周邊區(qū)域高起點發(fā)展基礎,寧缺勿濫,避免低起點短期賣地回籠資金的造成未來發(fā)展的巨大損失。 
圖20 長沙新火車站規(guī)劃區(qū)用地布局圖
建議長沙市政府成立火車站生態(tài)CBD開發(fā)和管理的專門機構(gòu),慎重研究高速鐵路給長沙帶來的發(fā)展機遇,充分考慮長沙火車站8公里半徑區(qū)域的定位和功能配置,讓土地價值最大化,高起點引進投資機構(gòu)和招商,提高進入門欄,鼓勵高品質(zhì)住宅,商業(yè)中心,總部大樓開發(fā)建設,在建設速度上寧可放慢,提高開發(fā)質(zhì)量。通過湖南省招商機構(gòu)統(tǒng)籌安排,鼓勵大型公司在湖南長沙設立我國中部區(qū)域型總部。 我們不僅要重視硬件的建設,更要重視軟環(huán)境的建設,利用國家將長株潭列入我國中部經(jīng)濟發(fā)展試驗區(qū)的大好機會,在創(chuàng)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境上加大創(chuàng)新力度,鼓勵國外公司將長沙作為進入我國中部區(qū)域發(fā)展的中樞,建議長沙積極爭取與鐵道部合作,力爭將長沙新火車站及其周邊規(guī)劃列為國家重點課題,成為高速鐵路帶動區(qū)域經(jīng)濟的示范。 發(fā)展高速鐵路對于我國各級政府和職能部門都是個新鮮事物,但是從1978年鄧小平同志參觀日本新干線開始,高速鐵路對中國人的心理震撼已經(jīng)遠遠超越了鐵路范疇,高速鐵路更是一個國家經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志。 如果長沙新火車站及其周邊8公里開發(fā)取得成功, 在長沙建立我國中部CBD,那么未來五十年長沙區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展就有了高速火車頭, 長沙湖南來至中部經(jīng)濟飛速發(fā)展指日可待！武廣高速鐵路給長沙不僅帶動交通的變革,更是高速鐵路帶動區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的一場變革。 楊寶民：中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員，清華大學國際商業(yè)地產(chǎn)運營班客座教授，現(xiàn)任星聯(lián)國際不動產(chǎn)機構(gòu)---深圳市新摩爾（NEW MALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理,星聯(lián)國際機構(gòu)董事。
研究方向：大型交通樞紐型城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營。QQ:465333227 電子郵件：hcy71420@szonlinenet
宋恒明:深圳新摩爾商業(yè)管理公司副總經(jīng)理,著名城市經(jīng)營專家, 浙江清華長三角研究院特聘專家,中法聯(lián)合培養(yǎng)MBA QQ:519177408 電子郵件：shm8881@sinacom
江 禾：新加坡星聯(lián)國際不動產(chǎn)機構(gòu)中國區(qū)總裁，清華大學EMBA。
參考文獻 5 李俊辰著,倫敦金融城—金融之都的騰飛,清華大學出版社,2007年8月 6 Julian Ross編著,鐵道部第四勘察設計院一文,中國建筑工業(yè)出版社,2007年9月 | 
