免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

地級市城市商業(yè)綜合體的開發(fā)

時間:2011-04-07 18:09來源: 作者:楊寶民
2008-02-13

地級市城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營規(guī)律

前言
 
    從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級城市的購物中心和綜合體,積累了寶貴的經(jīng)驗和教訓,2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項目,而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場指導CBD與綜合體項目論證,2008年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項目。
    在楊寶民 張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開課程中,部分學員也提出了在地級城市如何實際操作城市綜合體的問題。
    通過借鑒深圳新摩爾公司操作長沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗,我們開始重視在地級城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運營,提出了優(yōu)秀標準:在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體,在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點的表現(xiàn),在地級城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性,能夠通過策劃和規(guī)劃設計以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。

一.我國地級市的消費特點
  
    我國幅員遼闊,根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展特點可以劃分為三類地級城市,一類是發(fā)達城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟發(fā)達城市,一類是內(nèi)陸中等發(fā)達城市例如徐州、揚州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河,一類是不發(fā)達地級市,例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。
地級市消費一般特點
1生活消費為主,高檔品牌消費除沿海發(fā)達城市外較少。
2地級市一般只有一個商業(yè)中心,業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場為主。


二.地級市商業(yè)綜合體的選址

1老城區(qū)選址

    一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點,明顯優(yōu)點是降低開發(fā)風險,提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點是開發(fā)成本較高,往往涉及拆遷,需要得到政府的大力支持和引導,在大多數(shù)地級市適合采用這種方式。

表1老城區(qū)綜合體選址的風險控制

2綜合體在城市新區(qū)選址

    我國眾多城市都有自己的新城開發(fā)計劃,新區(qū)開發(fā)策略受到地方領導水平和國際化視野的制約,需要先策劃后規(guī)劃,只有新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平,新區(qū)的綜合體開發(fā)才能具備良好的開發(fā)條件,在城市新區(qū)選址建設綜合體具有自己的特點,我們進行了初步歸納分析,如表2所示:

表2城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析

    地級市在新區(qū)開發(fā)過程中,一般要重點將一個新區(qū)作為CBD所在地,不要多個重點,否則新區(qū)居民區(qū)太少,人口聚集不夠,難以形成氣候。金華在城市化進程中采取組團式的城市發(fā)展戰(zhàn)略,但是在實施過程中,主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小,明顯出現(xiàn)了多個新區(qū)同步開發(fā)的失誤,造成社會資源的浪費。事實上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū),與義烏等加快一體化進程是最佳選擇。

圖1 金華市金東新區(qū)

    新區(qū)開發(fā)過程中,居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮,商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置,在園區(qū)經(jīng)濟方面重點吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。
    泉州是歷史文化名城,室內(nèi)空間擁擠,缺乏綠地,同時也非常需要恢復古代泉州宋代時候的總體格局,我們認為在城東和東海等片區(qū)建設城市綜合體比較合適。

三、地級市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設計特點

    發(fā)達地級城市具有中高端消費人群,例如東莞就有多家五星級酒店和大型會展中心設施。

表4發(fā)達地級城市綜合體物業(yè)模型

表5中等發(fā)達地級市城市綜合體

專業(yè)MALL類別城市綜合體

    新摩爾公司在北京完成了北京通州中國皮革城項目綜合體選址與可行性研究項目,對600畝土地開發(fā)進行了策劃和商業(yè)規(guī)劃。
通州屬于北京東部郊區(qū),作為京津冀交通樞紐,具有發(fā)展商貿(mào)物流中心的有利條件,適合綜合體發(fā)展。

圖2:朝陽北路項目分期開發(fā)平面示意圖


表6  物業(yè)功能組合表

表7通州北京中國皮革城商業(yè)規(guī)劃

盈利模式建議
(1)專業(yè)MALL與綜合體結合的盈利模式
    對北京中國皮革城項目采用,皮革專業(yè)MALL模式,可以定向出售5萬平方米左右商鋪,預計每平方米售價可以達到3萬元以上,可以回籠資金15億元左右。
    在開發(fā)初期,充分中國皮革城無形資產(chǎn)價值,通過一流的策劃和建筑設計方案以及良好招商資源的整合,贏得商業(yè)地產(chǎn)相關投資基金的認可采用整體出售,引進戰(zhàn)略股東模式最佳,可以避免分散商鋪銷售帶來經(jīng)營管理的混亂。
 (2)滾動開發(fā)戰(zhàn)略
    首先拿到400畝左右,其中200畝用于住宅開發(fā),比較容易得到銀行支持。在項目住宅銷售較好的前提下,銀行才會對商業(yè)地產(chǎn)部分給予支持。
建議在資金能夠加速回籠時候,可以為朝陽CBD大型單位白領群體采用定向開發(fā)模式,售價略低于市場價格。
    建議首先開發(fā)住宅和酒店公寓賣掉,爭取收回土地投資。然后拿下二期200畝土地,對整個通州項目進行統(tǒng)一規(guī)劃,分期開發(fā)。

(3)優(yōu)化公司治理機制 吸納大型皮衣生產(chǎn)企業(yè)成為專業(yè)皮革城開發(fā)公司股東,共同分享開發(fā)收益
    通過新摩爾研究水產(chǎn)大型市場連鎖開發(fā)模式的成果,我們認為廠商和開發(fā)公司聯(lián)手合作模式,有利于穩(wěn)定更多大型皮衣相關商家和品牌廠商,對于連鎖開發(fā)中國皮革城專業(yè)市場具有創(chuàng)新意義。

四、地級市商業(yè)綜合體的建筑策劃

    2007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場調(diào)查與商業(yè)規(guī)劃,新摩爾戰(zhàn)略合作伙伴-深圳中匯建筑設計事務所完成了綜合體初步規(guī)劃設計,配合甲方完成了土地功能調(diào)整,為項目建筑設計奠定了良好基礎。
    2007年底福建海峽西岸公司投標,深圳中匯建筑設計事務所牽頭完成了建筑設計方案之一。主要設計思想如下:
1總體規(guī)劃設計方面遵循策劃總體思路,充分發(fā)揮體育館8萬平方米廣場作用,商業(yè)集中布局。

圖4 泉州城市綜合體鳥瞰圖

    2在綜合體的酒店和體育館(將來作為會展中心之一)一體化設計,在功能方面考慮五星級酒店與快捷酒店結合,共同為未來的會議展覽服務,符合泉州區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特點,知名品牌多,訂貨會議多。

圖5 酒店及購物中心局部效果圖
    3在購物中心和商業(yè)街區(qū)設計方面充分考慮打造成為體驗式環(huán)境,形成消費目的地,大賣場和百貨合理布局。

圖 6泉州城市綜合體街區(qū)效果圖
    通過商業(yè)規(guī)劃與建筑設計的配合我們體會到,追求商業(yè)綜合體建筑設計與商業(yè)規(guī)劃的最佳匹配是成功的保證,深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設計事務所達到了較高的配合水平,形成了專業(yè)工作流程,確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。

五、地級市商業(yè)綜合體招商與運營管理特點
    位于江蘇省西北部的徐州,是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯,作為"北國鎖鑰","南國門戶",自古便為兵家必爭之地,素稱"五省通衢"。全市總面積11258平方公里,其中市區(qū)面積963平方公里。
    從《福布斯》"中國大陸最佳商業(yè)城市"發(fā)榜以來,徐州連年入選,并且4年間排名提升了43位次,平均每年以10進位直線上升,2007年更是攀升了12位,從徐州在福布斯榜上名次的變化中,人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。
    人口:徐州全市總人口896萬,其中市區(qū)人口160多萬。 2006年人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計算),按現(xiàn)行匯率折算達2084美元。
    徐州2006年實現(xiàn)商品銷售17321億元,比上年增長317%,其中批發(fā)和零售業(yè)16431億元,增長328%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費保持較快增長,居民消費結構升級加快。

圖7 徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)

    城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額12520億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長167%和160%;全年城市居民人均可支配收入12837元,比上年增長148%;人均消費性支出8621元,增長123%。
    從城市經(jīng)濟實力和人口規(guī)模等角度看,徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購物中心的物質(zhì)條件。

招商策略

以徐州綜合體招商為例,首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標。
     
 表8 徐州綜合體招商目標匯總表

招商計劃與團隊

    建議由發(fā)展商和新摩爾商業(yè)管理公司組成聯(lián)合招商團隊,利用北京和上海高端平臺引進酒店品牌和高端服飾等品牌進駐高端百貨和步行街專賣店區(qū)域。
    利用深圳平臺引進女裝服飾品牌,利用海寧合作平臺引進皮衣和皮包相關品牌,在不同地點同步招商。 
招商計劃
    配備充足的招商力量,根據(jù)招商目標進行任務分解,確保充足的招商宣傳和招商代理等合作伙伴費用,形成強有力的綜合體招商團隊。

表9徐州綜合體大型招商活動的策劃

招商時間:一年半


五.地級市商業(yè)綜合體商鋪營銷特點

銷售策略
1在項目策劃和建筑設計階段就明確項目可以銷售部分和回籠資金的比例,將銷售對經(jīng)營的負面作用降低到最低。
2客戶營銷為主

售樓時機的選擇
   
    我們建議在項目開工時候進行項目集中宣傳,在招商新聞發(fā)布會上就開始商品銷售的登記工作,積累客戶群體。
開盤時機選擇

    考慮到項目資金的回籠問題,我們一般建議在項目封頂時機舉辦開盤活動,集中取得銷售回款,降低項目融資成本。
根據(jù)新摩爾公司在地級城市銷售經(jīng)驗,一般在預熱取得良好效果前提下,采取集中投入方式,舉辦大規(guī)模客戶營銷活動,一般一個月時間就可以完成60%商鋪銷售任務,三個月時間可以完成80%銷售任務,半年能夠完成整體銷售目標。

總結與未來展望
  
    我國地級城市眾多,沿海發(fā)達地級市和中等發(fā)達內(nèi)陸地級城市也發(fā)展迅速,我國城市綜合體在未來具有較高的前景,我們通過數(shù)個項目實際案例操作和國外考察總結,提煉了地級城市綜合體操作的工作流程和方法,我們主張:
1 商圈研究與城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃先行,避免商業(yè)布局的重大失誤。
2 CBD在地級城市中需要在有條件城市進行規(guī)劃,例如類似徐州這樣的城市就需要CBD。
3 綜合體開發(fā)需要高起點起步,由開發(fā)商與商業(yè)管理公司以及建筑設計機構密切配合,繼承人類在綜合體領域研究的成熟成果,注重可持續(xù)經(jīng)營。

    我們愿意團結開發(fā)商共同探索高起點開發(fā)我國城市綜合體,減少失敗概率,借鑒日本等國家開發(fā)綜合體的流程和經(jīng)營經(jīng)驗,提升我國綜合體開發(fā)和運營水平。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
楊寶民 查看詳細資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:普通會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2015-10-09 15:10
推薦    
流浪泡泡聯(lián)合公益機構啟動“泡泡
廣百股份匠心臻推中秋之禮-“你
餐飲人注意!袋鼠參謀開啟正式招
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
熱點內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 美女xx网站 | 色视频免费| 亚洲精品乱码久久久久久久久久久久 | 久久久精品久久久久久 | 波多野吉衣在线视频 | 国产成人av免费观看 | 亚洲国产成人在线视频 | 2023精品国色卡一卡二 | 国产三级网 | 在线免费看黄网站 | 日本www免费 | 一级片视频免费观看 | 成人羞羞国产免费软件动漫 | 夜夜高潮夜夜爽夜夜爱 | a天堂最新版中文在线地址 a天堂最新地址 | 懂色av一区 | 一级黄色大片网站 | 欧美日本国产va高清cabal | 手机在线观看av片 | 女同av亚洲女人天堂 | 亚洲经典av | 新婚若妻侵犯中文字幕 | 色婷婷久久综合中文久久一本 | 亚洲色大成网站www永久 | 性开放少妇xxxxⅹ视频蜜桃 | 亚洲欧美日韩高清 | 国产精品美乳在线观看 | 91亚洲乱码卡一卡二卡新区豆 | 在线 | 国产精品99传媒a | 九九久久国产精品 | 国产97色 | 成人乱淫av日日摸夜夜爽节目 | 国产亚洲精品久久久久久牛牛 | 国产超碰人人爽人人做人人添 | 国产成人久久精品流白浆 | 国内av一区二区 | 国产成人免费视频精品含羞草妖精 | 性视频黄色 | 精品久久久久久成人av | 国产极品免费 | 操的网站 | 日韩精品久久久久久免费 | 中文字幕一区二区精品 | 成人在线一区二区 | 永久av在线免费观看 | 亚洲成av人无码综合在线观看 | 日本少妇做爰全过程二区 | 91精品视频免费观看 | 少妇的呻吟k8 | 国产精品一区二区三乱码 | 国产中文字幕免费 | 一区免费观看 | www.黄色网 | 欧洲精品码一区二区三区 | 亚洲熟妇少妇任你躁在线观看无码 | 亚洲成av人片香蕉片 | 国产精品久久久久久久妇女 | 中日韩在线视频 | 亚洲精品一区二区三区香蕉 | 国产在线激情 | 国内毛片毛片毛片毛片毛片毛片 | 亚洲一区二区三区 无码 | 91制片麻豆果冻传媒 | 亚洲欧洲日产国产 最新 | 欧美午夜性春猛交 | 99re8这里有精品热视频免费 | 亚洲影视在线观看 | 亚洲阿v天堂在线 | 成人自拍视频网 | 国产一区二区三区免费观看潘金莲 | 国产精品自拍第一页 | 欧美日韩国产成人高清视频 | 婷婷丁香狼人久久大香线蕉 | 国产午夜精品免费一区二区三区视频 | 日韩成人高清 | 波多野结衣一区二区三区免费视频 | 色先锋av资源中文字幕 | 亚洲最大av | 免费日韩一级片 | 精品久久久爽爽久久男人和男人 | 污污内射久久一区二区欧美日韩 | 69久久夜色精品国产69乱青草 | 欧美一区1区三区3区公司 | 香蕉精品视频在线观看 | av在线中文 | 人人妻人人藻人人爽欧美一区 | 久国产视频| 国产高潮视频在线观看 | 波多野成人无码精品电影 | 2区3区在线涩网涩 | 精品久久一 | 中文字幕人妻高清乱码 | 天天干天天干天天干 | 新狼窝色av性久久久久久 | 无码国产69精品久久久久孕妇 | 日本高清免费在线视频 | 超碰v| 好吊视频一区二区三区 | 特级西西444www大精品视频免费看 | 国产精品99久久99久久久动漫 | 岛国精品在线播放 | 精品国产一区二区三区四区 | 99久久免费看视频 | 中文字幕一区二区三区波野结 | 国产成人精品av久久 | 木下凛凛子中文字幕亚洲 | 日韩欧美不卡视频 | 国产乱xxxxx987国语对白 | 亚洲欧美日韩国产精品b站在线看 | 国产成人精品无码片区在线观看 | 中国极品少妇xxxx | 粉嫩小泬无遮挡久久久久久 | 女人18毛片毛片毛片毛片区二 | 成人欧美一区二区三区黑人冫 | 美女自卫慰黄网站 | 无码专区aaaaaa免费视频 | 羞羞视频在线观看免费观看 | av免费网 | 日本护士毛茸茸高潮 | jzzijzzij日本成熟少 | 日韩免费在线观看 | 99久热在线精品视频观看 | 亚洲精品久久午夜无码一区二区 | 久久久91| 亚洲一区二区黄色 | 精品久久久久久无码中文野结衣 | 草草视频在线观看 | 国产区日韩区欧美区 | 亚洲国产一线二线三线 | 国产91 在线播放 | 亚洲精品黄色片 | 欧美三级毛片 | 精品一卡二卡三卡 | 91性高湖久久久久久久久_久久99 | 亚洲九九九 | 538国产精品视频一区二区 | 看av免费| 亚洲欧美国产精品久久 | 无码专区一va亚洲v专区在线 | 亚洲无卡视频 | 香港三级毛片 | 成人免费看片39在线 | 国产一区2区3区 | 侵犯亲女在线播放视频 | 全部免费的毛片在线播放 | 解开人妻的裙子猛烈进入 | 日本精品高清一区二区 | 中日韩精品视频 | 97在线国产视频 | 国产欧美综合一区 | 成人精品毛片va一区二区三区 | 影音先锋男人av橹橹色 | 丁香久久综合 | 人妻体内射精一区二区三四 | 天天操天天干天天舔 | 小12萝8禁在线喷水观看 | 久久久久夜夜夜精品国产 | 成年激情网| 69婷婷国产精品入口 | 白浆av| 97国产精品久久久 | 国产裸体视频bbbbb | 熟妇人妻中文字幕无码老熟妇 | 色呦呦国产精品 | 国产在线精品一区二区 | 日韩狠狠 | 天天操操操 | 成人av在线影院 | 中国成人毛片 | 五月激情综合 | 性色av一区二区三区红粉影视 | 天堂网www在线资源中文 | 可以直接免费观看的av网站 | 一区二区三区欧美视频 | 一区二区看片 | 天堂在线一区二区 | 风间由美av在线 | 五月婷婷丁香 | 黄色国产小视频 | 亚洲日本综合 | 教师夫妇交换刺激做爰小说 | 天天做天天爱天天综合网 | 国精产品一区一区三区有限公司 | 久久露脸国语精品国产91 | 久久精品噜噜噜成人88aⅴ | 国产成人区 | 男人猛吃奶女人爽视频 | 91蜜桃传媒精品久久久一区二区 | 人人爽在线 | 亚洲女人天堂成人av在线 | 国产激情对白 | 国精无码欧精品亚洲一区 | 黄色毛片大全 | 亚洲一区精品二人人爽久久 | www嫩草蜜桃| 摸少妇的奶她呻吟不断爽视频 | 国产一区二区精品在线观看 | 日本边添边摸边做边爱喷水 | 在线观看国产精品普通话对白精品 | 全程偷拍露脸中年夫妇 | 五月天天丁香婷婷在线中 | 日韩欧美在线观看免费 | 天天干夜夜躁 | 欧美内射rape视频 | 欧美人与禽猛交狂配1 | 欧美精品日韩在线观看 | 中国浓毛少妇毛茸茸 | 亚洲 欧美 变态 国产 另类 | 国产吴梦梦无套系列 | 国产911视频 | 级r片内射在线视频播放 | 亚洲欧美另类在线 | 亚洲伊人一区 | 国产亚洲色婷婷久久99精品 | 日韩欧美国产一区二区 | va在线播放 | www夜片内射视频在观看视频 | 夜夜嗨视频 | 日本一区二区三区在线免费观看 | 亚洲最大成人网色 | 亚洲精品乱码久久久久久蜜桃不卡 | 免费999精品国产自在现线 | 午夜福利伦伦电影理论片在线观看 | 97色偷偷色噜噜狠狠爱网站 | 日本少妇xxxxxx | 国产艳妇av在线观看果冻传媒 | 亚洲国产精品久久精品 | 无码一区二区三区在线 | 开心激情综合网 | 五月天综合色 | av无码人妻中文字幕 | 日本一区二区免费看 | 动漫美女露胸网站 | 国产网站在线免费观看 | 欧美aaaaa| 四虎在线影视 | 黄页网址大全免费观看 | 精品人伦一区二区三区蜜桃免费 | 一本大道色婷婷在线 | 国产精品久久久久久久久岛 | 成人免费a视频 | 亚洲人女屁股眼交3之懂色 亚洲人屁股眼子交1 | 色av导航| 精品一区二区三区无码免费直播 | 日本系列第一页 | 真人做爰高潮全过程毛片 | 少妇性i交大片免费看 | 欧美乱妇无乱码大黄a片 | 女性隐私黄www网站视频 | 欧美一卡二卡三卡 | 欧美性大片xxxxx久久久 | 辽宁熟女高潮狂叫视频 | 免费国产高清 | 五月天婷婷综合网 | 国产九一视频在线观看 | sm在线看| 96亚洲精品| 91自愉自愉产区24区 | 中文在线中文a | 亚洲欧美日韩在线一区 | 日韩免费一级 | 成人福利小视频 | 女同啪啪免费网站www | 狠狠操很很干 | 亚洲精品久久区二区三区蜜桃臀 | 蜜桃av噜噜一区二区三区策驰 | 亚洲色欲色欲大片www无码 | 日韩99在线 | 中文 | 精东粉嫩av免费一区二区三区 | 三级理伦 | 欧美综合色 | 丰满老熟女毛片 | 国产精品av久久久久久麻豆网 | 国产精品视频999 | 国产乱淫视频 | 国产偷国产偷亚洲清高动态图 | 一级片一区 | 免费看黄色毛片 | 国产精品无码翘臀在线看 | 亚洲日韩第一页 | 日韩欧美中文字幕公布 | 精品一区二区在线观看视频 | 最新一区二区三区 | 精品黄色在线观看 | 国产女主播在线一区二区 | 日本国产一区二区三区在线观看 | 欧美不卡一区二区三区 | 粉嫩在线一区二区三区视频 | 国产福利在线 | 韩日视频在线 | 久久成人啪啪性教育 | 中文字幕有码视频 | 日韩中文字幕2019 | 五月天精品一区二区三区 | 精品久久久久久久久久久久包黑料 | www福利| 日本黄色短片 | 天天躁天天弄天天爱 | 国产美女在线精品免费观看网址 | 久久久午夜视频 | 好吊妞视频这里有精品 | 日韩欧美一区二区三区久久婷婷 | 18禁黄网站男男禁片免费观看 | 日日噜噜噜夜夜爽爽狠狠小说 | 少妇大叫好爽受不了午夜视频 | 欧美 国产 日本 | 国产无套粉嫩白浆 | 亚洲精品人成无码中文毛片 | 婷婷情更久日本久久久片 | 久久久麻豆精品一区二区 | 91麻豆精品国产午夜天堂 | 亚洲欧美在线成人 | 最新国产拍偷乱偷精品 | 最近免费中文字幕中文高清百度 | 无码国产69精品久久久久孕妇 | 国产精品视频合集 | 91秘密入口 | 91视频看片| 鲁在线视频 | 五月激情啪啪 | h黄动漫日本www免费视频网站 | 18av在线播放 | 亚洲乱码国产乱码精品精网站 | 国产91精品看黄网站在线观看动漫 | 老太脱裤子让老头玩xxxxx | 成人精品亚洲人成在线 | 日本网站在线免费观看 | 一二三四在线视频观看社区 | 婷婷伊人综合亚洲综合网 | 免费精品99久久国产综合精品 | 国产日产欧产精品浪潮的免费功能 | 一本一本久久a久久综合精品 | 久久精品国产欧美亚洲人人爽 | 久久99国产亚洲高清观看首页 | 欧美巨乳在线观看 | 亚一区二区三区 | 日韩精品一区二区三区在线观看视频网站 | 一本无码久本草在线中文字幕dvd | 蜜乳av 懂色av 粉嫩av | 一本色道久久99精品综合 | 欧洲亚洲激情 | 婷婷久久一区二区三区 | 一本色综合亚洲精品88 | 白人と日本人の交わりビデオ | 91.xxx.视频| 国产成人精品av | 少妇又紧又色又爽又刺激视频 | 亚洲一级片av | 欧美无遮挡很黄裸交视频 | 亚洲黄色免费在线观看 | 69亚洲乱| 涩涩成人网 | 啪啪网页| 人妻系列av无码专区 | 国产自偷自偷免费一区 | 日韩一级视频 | 免费在线毛片 | 欧美日韩新片 | 国产免费激情视频 | 成人久久久久爱 | 成人区人妻精品一区二区不卡视频 | 播色网| 精品亚洲成av人在线观看 | 午夜日韩福利 | 九一在线视频 | 老司机黄色影院 | 在线观看老湿视频福利 | 久久久三区 | 三级不卡| 偷看洗澡的香港三级 | 亚洲色欲色欲www | 黄色一集片 | www.白浆| 无码精品人妻一区二区三区免费看 | 国产情侣啪啪 | 少妇熟女视频一区二区三区 | 亚洲狠狠爱一区二区三区 | 狂野欧美性猛交xxxx | 亚洲高清视频在线播放 | 国产91丝袜在线 | 欧美色欧美亚洲另类七区 | 国产小视频在线观看 | 亚洲精品白浆高清久久久久久 | 激情综合色 | 美女视频黄a视频免费全程软件axs | 制服丝袜一区二区三区 | 国产精品无码久久久久 | 18禁免费无码无遮挡不卡网站 | 亚洲人成无码网站在线观看 | 精精国产xxxx视频在线观看 | 韩国精品一区 | 在线一区二区三区视频 | 天天躁天天狠天天透 | 国产精品久久久久无码人妻 | 日日摸夜夜添夜夜添欧美毛片小说 | 国产青草视频在线观看 | 国精品午夜福利视频不卡 | 精品国产一区二区三区粉芽 | 国产精品亚洲欧美日韩久久制服诱 | 国产福利在线 | 视色影院| 亚洲美女午夜一区二区亚洲精品 | 国产一区网站 | 久久的久久爽亚洲精品aⅴ 久久第一页 | 亚洲精品一区二区三区蜜桃久 | 国产精品乱码高清在线观看 | 国产免费av网站 | 久热精品视频在线播放 | 久久黄色影院 | 久久久国产精品一区二区三区 | 欧美久久久久久久 | 成人做爰www免费看视频网战 | 色欲狠狠躁天天躁无码中文字幕 | 国精产品一区一区三区mba视频 | 最近中文字幕免费mv视频7 | 大尺度做爰床戏呻吟色戒韩国 | 亚洲不卡在线观看 | 无码人妻丰满熟妇区bbbbxxxx | 99久久免费精品国产男女性高好 | 三级理论中文字幕在线播放 | 色小姐综合 | 久久久精品免费视频 | 欧美精品与人动性物交免费看 | 99久久婷婷| 久久午夜无码鲁丝片 | 亚洲性久久久影院 | 巨胸喷奶水www久久久免费动漫 | 91亚洲乱码卡一卡二卡新区豆 | 中字幕视频在线永久在线观看免费 | 久久久久九九九九 | 8x8ⅹ国产精品8x红人影库 | 精品国产a| 国产日韩视频在线观看 | 性欧美在线视频观看 | 成人免费观看视频 | 亚洲一区二区在线播放相泽 | 欧美成人自拍 | 亚洲在线观看视频 | 少妇高潮惨叫在线播放 | 看全黄大黄大色大片美女 | 亚洲视频在线播放 | 蜜臀av免费一区二区三区 | 国产性受xxxx白人性爽 | 欧美黄色一级 | 噼里啪啦国语高清 | 99久久国语露脸精品国产 | 18禁止看的免费污网站 | 91av成人| 国产成a人亚洲精v品无码 | 极品少妇在线 | 天天操天天艹 | 天天色天天射天天操 | 肉大榛一进一出免费视频 | 欧洲熟妇色xxxx欧美老妇免费 | 日韩美女乱淫aaa高清视频 | 色综合久久久久综合体桃花网 | 国产裸体永久免费无遮挡 | 欧美精品在线播放 | 国产精品无码av一区二区三区 | 少妇偷乱偷乱视频在线 | 色拍自拍亚洲综合图区 | 国产最新进精品视频 | 天天看毛片 | 99九九99九九九视频精品 | 色月婷婷 | 麻豆影院免费夜夜爽日日澡 | 欧美xxxx黑人又粗又大 | 手机在线不卡av | 国模欢欢炮交啪啪150 | 特黄特色大片免费播放器图片 | 火车卧铺高h肉辣文虐 | 亚洲精品久久区二区三区蜜桃臀 | 中文字幕在线视频免费 | 亚洲va中文字幕无码 | 近伦中文字幕 | 国产精品视频a | 美女黄色真播 | 午夜999| 狠狠干狠狠操 | 国产日韩亚洲欧美 | 久久免费看少妇高潮a | 黑人巨大精品欧美 | 亚洲第一av在线 | 国产中文字幕三区 | 天堂中文av | 正在播放大战肉丝少妇 | 日日噜噜噜夜夜爽爽狠狠视频 | 亚洲成人xxx| 4484在线观看视频 | 性生活毛片 | 亚洲va韩国va欧美va精四季 | 中出在线视频 | 日本欧美一区二区免费视频 | 99久久这里只有精品 | 91手机在线视频 | 偷窥自拍欧美色图 | 国产喂奶挤奶一区二区三区 | 99久久综合狠狠综合久久止 | 九九在线观看高清免费 | 天天操狠狠 | 67194成是人免费无码 | 日韩av一区二区在线播放 | 中文字幕精品一二三四五六七八 | 亚洲一级免费视频 | 色综合天天综合网天天看片 | 久久久精品久久久 | 亚洲欧美精品在线 | 91久久国产露脸精品国产 | 久久三级视频 | 男女做爰猛烈吃奶啪啪喷水网站 | 国产成人在线免费观看视频 | 狠狠97人人婷婷五月 | 五月婷婷激情综合 | 91大片淫黄大片在线天堂 | 青青青视频在线播放 | 亚洲天堂网一区二区 | 欧美怡红院 | 精品久久久久久中文字幕大豆网 | 五月婷在线视频 | 成年女人免费视频播放体验区 | 国产成人a亚洲精v品无码 | 久久亚洲欧美国产精品 | 末发育娇小性色xxxxx视频 | 欧美精品在线观看一区二区 | 成人亚洲综合 | 欧美一区亚洲 | 蜜臀精品国产高清在线观看 | 亚洲第一偷拍 | 国产乱子伦无套一区二区三区 | 久草五月| 亚洲精品一区二三区不卡 | 欧美乱妇高清无乱码 | 在线观看国产亚洲 | 国产69精品久久久久9999apgf | 中文字幕中文字幕 | 全部a∨一极品视觉盛宴 | 青草视频在线免费观看 | 亚洲精品一区三区三区在线观看 | 日本在线h | 青青草原精品99久久精品66 | 无码专区aaaaaa免费视频 | 极品色综合| 老熟妇性老熟妇性色 | 天堂禾欧美城网站 | 欧美第1页| 激情综合五月丁香亚洲 | 国产av无码专区亚洲a∨毛片 | 伦理片免费完整片在线观看 | 91国偷自产中文字幕久久 | 欧美一区二区三区爱爱 | 夜色av网站| 91精品国产综合久久久久久久久 | 99久久精品日本一区二区免费 | 黄色片免费在线播放 | 亚洲精品乱码久久久久久日本 | 国产精品一二三四五区 | 一级特色大黄美女播放 | av少妇| 台湾佬成人中文网222vvv | 天天摸天天做天天爽 | 国产又大又硬又粗无遮挡 | 亚洲一区无码中文字幕 | 国产看黄网站又黄又爽又色 | 日本舌吻大尺度呻吟视频 | 久久久影视文化传媒有限公司 | 嫩草网站 | 爱情岛亚洲品质自拍极速福利网站 | 另类小说五月天 | 少妇免费毛片久久久久久久久 | 亚洲精品久久久中文字幕痴女 | 国产精品永久免费视频 | 一级片日韩 | 性欧美18—19sex性高清 | 久久精品99国产精 | 91亚洲国产成人精品一区 | 人妻洗澡被强公日日澡电影 | 午夜婷婷国产麻豆精品 | 国产精品69久久久久水密桃 | 午夜精品一区二区三区三上悠亚 | 久草在线香蕉 | 日本三级香港三级人妇99 | 日批视屏 | 国产乱女淫av麻豆国产 | 18无码粉嫩小泬无套在线观看 | 手机在线观看毛片 | 国产精品久久久久久久久久三级 | 人人超碰在线 | 无码一区二区三区 | 亚洲精品一区二区三区大桥未久 | 国产夫妻露脸 | 成人午夜在线视频 | 女人喷潮完整视频 | 国产精品99久久久久久宅男 | 青青青国产精品一区二区 | 娇喘顶撞深初h1v1 | 日韩美女爱爱 | 亚洲一区 中文字幕 | 免费观看av | 四虎午夜影院 | 92看片淫黄大片一级 | 午夜男人的天堂 | 精品视频麻豆入口 | 日韩免费看 | 精品欧美一区二区三区精品久久 | 中国少妇的呻吟xvideoshd | 亚洲一区自拍 | 久久久久高清 | av免费在线不卡 | 中文字幕在线日亚洲9 | 91麻豆精品国产91久久久无需广告 | 中文天堂国产最新 | 欧美另类极品videosbest最新版本 | 人人妻人人妻人人片av | 黄色小说在线免费观看 | 国模一二区 |