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城市商業(yè)旅游綜合體的分類策劃

時間:2011-04-07 18:14來源: 作者:楊寶民
2008-04-24

城市商業(yè)旅游綜合體的分類策劃及其開發(fā)

以天津和開封為例

一、城市綜合體和商業(yè)的結(jié)合

1城市中心的城市綜合體引進(jìn)旅游元素

    我們在2005年研究日本城市商業(yè)綜合體成功原因時候,發(fā)現(xiàn)成功的綜合體往往也是吸引旅游者的景點(diǎn)。

 
 
圖1東京的著名綜合體六本木新城景觀設(shè)計

 
圖2 綜合體屋頂花園的局部處理手法

2大型城市旅游項(xiàng)目與商業(yè)的結(jié)合

    大型城市風(fēng)景旅游區(qū)往往與目的地消費(fèi)商業(yè)中心結(jié)合,例如富士山腳下設(shè)立了御殿場奧特萊斯購物中心。在美國旅游城市拉斯維加斯也設(shè)立了大量購物中心和奧特萊斯商業(yè)街區(qū)。

 
 
圖3 時尚秀購物中心(15萬平方米左右)

 

圖4 拉斯維加斯奧特萊斯停車場和招牌

二、省級城市綜合體與旅游的結(jié)合--以天津?yàn)槔?/STRONG>

    在主題公園熱潮中,我國各類影視城項(xiàng)目策劃水平和運(yùn)作水平太低,缺乏周密的策劃和高起點(diǎn)設(shè)計與運(yùn)營能力,建設(shè)過程中不夠精細(xì)化,普遍缺乏盈利能力,造成了數(shù)百億元資產(chǎn)的浪費(fèi)。各地西游記主題公園建筑較多形成大量建筑垃圾,教訓(xùn)沉痛。

    由于思維模式的僵化,主題公園的盈利模式集中在通過旅游門票收費(fèi)盈利的模式,結(jié)果大部分達(dá)不到預(yù)定效果。
    美國好萊塢環(huán)球影視城主題公園成功的原因
1依托好萊塢形成多渠道盈利模式,打破了門票單一盈利模式。
2策劃起點(diǎn)高將高科技運(yùn)用到影視城中。
3擁有超級大國影響力,世界各國游客消費(fèi)力較強(qiáng)。
4多種盈利模式和渠道
天津航母世界主題公園的成功不僅需要良好的旅游規(guī)劃,而且需要在盈利模式方面進(jìn)行創(chuàng)新。
    天津傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展迅速,以天津?yàn)I江路作為核心商圈,主力商家以天津伊勢丹百貨作為代表,在高檔購物中心方面青島海信城市廣場進(jìn)入已經(jīng)天津,未來天津檔次最高的恒隆廣場也將開業(yè),在濱海新區(qū)還不夠成熟,很多大型區(qū)域性購物中心例如泰達(dá)廣場招商困難,零售商業(yè)在天津已經(jīng)得到良好發(fā)展,商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩態(tài)勢。天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡,靠近商圈的大盤社區(qū)商業(yè)面積過大,例如天津富力城等, 

 
 
圖5  天津核心商圈分布

    由于近20年代來天津的保守和思維僵化,天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于南方沿海城市,近幾年來,從戴相龍擔(dān)任市長開始,天津開始加速發(fā)展,投資者快速潮涌般進(jìn)入天津。

    在住宅地產(chǎn)方面出現(xiàn)一些精品,在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方面的表現(xiàn)是低水平開發(fā),項(xiàng)目很多一哄而起,不愿意做高水平的商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與設(shè)計工作,缺乏面向世界一流精品進(jìn)行比較開發(fā)的勇氣,缺乏開放的心胸和思維模式,導(dǎo)致天津商業(yè)綜合體開發(fā)與東京相比缺乏精品;天津有地鐵物業(yè)發(fā)展的機(jī)會,但是沒有在國內(nèi)知名的地鐵商業(yè)綜合體,沒有在全國領(lǐng)先的精品。
天津人均收入較高,名品消費(fèi)形成較好趨勢,規(guī)范的奧特萊斯業(yè)態(tài)在天津?qū)儆诳瞻祝虼颂接懱旖蚵糜尉包c(diǎn)與奧特萊斯業(yè)態(tài)發(fā)展結(jié)合就具有現(xiàn)實(shí)意義。


圖6 天津航母世界旅游規(guī)劃圖(上海奇創(chuàng)公司提供)
    天津航母世界與影視結(jié)合,目的都在于提升顧客的可參與性,天津航母世界旅游景區(qū)具有發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的潛力,建議將歐洲奧特萊斯的典型業(yè)態(tài)及建筑格局與天津航母世界結(jié)合,將商業(yè)作為新的盈利點(diǎn),打破依靠旅游門票收入的傳統(tǒng)盈利模式。

    借鑒標(biāo)桿:法國巴黎迪斯尼樂園的歐洲村商業(yè)中心

    位于巴黎近郊、迪士尼樂園附近的"歐洲村"(LA VALLEE VILLAGE)中的OUTLET是混合業(yè)態(tài)的購物中心,巴黎的"歐洲村"是一個典型的郊區(qū)MALL,OUTLET只是這個超過20萬平方米的超級大MALL的組成部分,相當(dāng)于充當(dāng)了百貨主力店角色。購物中心內(nèi)有酒店、地下一層超市和海底世界等娛樂設(shè)施,共用一個巨大的露天停車場。

 
 
圖7 歐洲村購物中心內(nèi)部(第一商業(yè)網(wǎng)黃華軍拍攝)

 
 
圖8 歐洲村奧特萊斯購物中心停車場(第一商業(yè)網(wǎng)黃華軍拍攝)
    巴黎歐洲村借用了巴黎迪斯尼的人流,商業(yè)與旅游形成和諧的發(fā)展局面,在盈利模式方面形成了旅游與商業(yè)同步盈利的新格局。
    通過分析國內(nèi)外旅游與奧特萊斯發(fā)展的案例,我們建議天津奧特萊斯發(fā)展采用下面一個模型:


    建議把部分影視內(nèi)容與奧特萊斯街區(qū)結(jié)合,降低影視街區(qū)的維護(hù)費(fèi)用,提升更多商業(yè)價值。


圖9 一種典型的奧特萊斯街區(qū)布局(楊寶民繪制)
布局特點(diǎn) 四個角點(diǎn)配置每個區(qū)域的旗艦店,主要街區(qū)兩側(cè)配置停車場。
天津缺乏自然景觀旅游景區(qū),以文化為主成為天津旅游的主要選擇。
關(guān)于主題酒店,重點(diǎn)借鑒拉斯維加斯的成功做法,使主題酒店與航母主題公園能夠互相協(xié)調(diào)。

 
圖10 盧克索大酒店--古埃及文化主題酒店
    美國拉斯維加斯盧克索大酒店就是一個非常成功的主題文化酒店,成功地將埃及文化內(nèi)涵與酒店經(jīng)營結(jié)合在一起,吸引了眾多游客,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

 
 
圖11盧克索大酒店的石雕集中反映埃及文化特征
二、地級城市旅游商業(yè)綜合體與開放街區(qū)以開封為例

1開封歷史文化與開封旅游商業(yè)

古時,開封稱為大梁,又名汴梁,建都距今已有兩千多年的歷史。
  翻開祖國的歷史,可以清楚的知道開封建過都的一共有七個朝代。這就是戰(zhàn)國的魏,

     五代時期的后梁,后晉,后漢,后周,以及后來的北宋和金。另外,西漢時期的梁孝王,也曾經(jīng)把開封作為他的封國--梁國的都城;元末大起義的時候,紅巾軍首領(lǐng)劉福通也曾經(jīng)把開封作為他們所建立的農(nóng)民政權(quán)的都城;明朝初年,朱元璋又曾經(jīng)一度把開封定為他的北京。至今留有"開封古城,十朝都會"之說。尤其是在北宋時期,借助漕運(yùn)之有利條件,開封得到了進(jìn)一步的發(fā)展。人口上百萬,富麗甲天下,成為當(dāng)時世界上最繁華的都市之一。
    公元1126年冬,金兵攻破東京,次年春擄徽、欽二帝及宮宦宗室三、四千人北返,北宋滅亡。東京城在戰(zhàn)火的劫難中走上了衰落的道路。
     蒙古軍占領(lǐng)開封后,設(shè)立了河南江北行中書省,省治開封,這是河南建省的開始。 朱元璋在元未農(nóng)民起義的基礎(chǔ)上推翻了元朝統(tǒng)治,建立了明朝。公元1368年,他改汴梁路為開封府,省去了"路 "的建制。置河南行中書省,后改為河南承宣布政使司。省治、府治、縣治(祥符縣)均設(shè)于開封。清代開封的經(jīng)濟(jì)也失去了明代的繁盛景象,手工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)趨向衰落。但是,畢竟是河南省省會,是中原地區(qū)的政治濟(jì)和文化中心,開封仍起著商品集散地的作用。
  民國初年,省垣開封在建置方面稍有變化。1913年,撤銷開封府,將清末成立的歸陳許鄭道改為豫東道,將宋代稱名的祥符縣改稱開封縣。省會、道治、縣治均設(shè)開封。1927年,廢除豫東道設(shè)置,籌建開封市。1929年,正式成立開封市,一年后又撤市。日本侵略軍占領(lǐng)開封期間(1938年6月至1945年8月),開封是偽河南省省會,并設(shè)偽豫東道和偽開封市。光復(fù)后,國民黨政府恢復(fù)了淪陷前的建置。
  1948年10月24日,人民解放軍第二次解放開封。
開封悠久的歷史文化,古老的中原文明為旅游業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間,由于黃河文明代表性區(qū)域在近代落后長江文明所代表的長三角區(qū)域,拯救和復(fù)興黃河文明,弘揚(yáng)宋代文化,能夠有效增加海內(nèi)外中華兒女的凝聚力。
中國的宋代文化對于世界具有極強(qiáng)的影響力,其中對日本的影響力最大,日本保留了大量中國宋代文化典籍,日本研究中國宋代歷史與文化的學(xué)者眾多。
    通過宋代建筑和工藝品以及宋代文化作品的宣傳,凸現(xiàn)活力四射的宋代文化,復(fù)興開封宋代古城,在復(fù)興宋代文明基礎(chǔ)上發(fā)展現(xiàn)代開封,讓開封在世界城市之林中占有重要一席之地,復(fù)興開封在宋代的商業(yè)與文化不僅對于開封意義重大,而且對于中華文化的復(fù)興具有重要意義。
    開封市政府非常重視開封的旅游業(yè)發(fā)展,將旅游業(yè)作為城市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
    2006年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額17770億元,比上年增長151 %。分城鄉(xiāng)看,城市零售額10140億元, 增長267%;縣的零售額 4151億元,增長201%;縣以下的零售額3460億元,下降127 %。分行業(yè)看,批發(fā)零售業(yè)零售額14607億元,比上年增長145%;住宿餐飲業(yè)零售額2878億元,增長186%;其他經(jīng)濟(jì)零售額265億元,增長105%。

    2006年完成進(jìn)出口總額13541萬美元,比上年增長250%,其中,出口總額5980萬美元,增長470%;進(jìn)口總額7561萬美元,增長113%。全年新批準(zhǔn)外商投資企業(yè)16個;合同利用外資15253萬美元,增長1460%;實(shí)際利用外商直接投資3148萬美元,增長370%。

    2006年開封市共接待海內(nèi)外游客18906萬人次,比上年增長152%;實(shí)現(xiàn)旅游總收入605億元,增長 196%。其中,接待國際游客115萬人次,接待國內(nèi)游客18791萬人次。全市共有4A級以上景區(qū)7處,星級酒店26個,旅行社42家。

2開封商圈的演變及其特點(diǎn)
  歷史上的開封曾有過商業(yè)發(fā)展的鼎盛時代,北宋時期的東京曾是當(dāng)時世界上商業(yè)最繁榮的城市,北宋畫家張擇端的《清明上河圖》生動形象地描繪了當(dāng)時東京城內(nèi)的商業(yè)繁華景象。在北宋定都開封前,中國的商業(yè)都是以'市'這種形態(tài)出現(xiàn)的。北宋定都開封后才將商業(yè)區(qū)和居住區(qū)分開,商業(yè)區(qū)稱為'坊',居住區(qū)稱為'里','坊'內(nèi)又分為'街'。宋代東京(開封)商業(yè)是中國商業(yè)的分水嶺,對以后商業(yè)街區(qū)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。


 
圖12開封商圈示意圖
    "目前,開封商業(yè)的整體經(jīng)營檔次還較低,輻射力也較差,缺乏大型品牌商場、現(xiàn)代商業(yè)街等現(xiàn)代商業(yè)形式。"開封市副市長孫繼剛在論壇上坦言。
  河南大學(xué)教授覃成林解釋說,開封的"商業(yè)雙中心模式"具體說就是,鼓樓-馬道街商業(yè)中心繼續(xù)發(fā)揮自身傳統(tǒng)優(yōu)勢,主要服務(wù)市區(qū)及周邊地區(qū)的中低層次消費(fèi)者,而位于龍亭公園南側(cè)的新商業(yè)中心則面向市區(qū)高層次消費(fèi)者和旅游消費(fèi)者,通過與旅游區(qū)緊密結(jié)合,將開封"古城商都"的內(nèi)在魅力充分展現(xiàn)出來,形成有別于鼓樓商業(yè)中心的商業(yè)氛圍,提升開封商業(yè)的特色與競爭力。

3開封旅游綜合體與宋代文化街區(qū)的構(gòu)想

    恢復(fù)建設(shè)宋代商業(yè)格局 形成合理的商業(yè)街區(qū)布局

  北宋東京
  公元960年,宋太祖趙匡胤發(fā)動陳橋兵變,取代后周建立了北宋王朝。仍以開封為國都,稱東京。開封府建置不變,轄17縣,浚儀、開封兩縣仍同為附廓首縣。
  宋王朝先后于公元968年、1016年、1078、1116年四次修筑東京三城,即皇城、里城、外城。東京人口最多時達(dá)到150余萬,是全國的政治中心,也是全國的經(jīng)濟(jì)中心。北宋東京的商業(yè)已不再受隋唐以來封閉的坊市分割的廂坊制的限制,形成了開放式的、以坊、市混合為特征的商業(yè)新格局。東京還是全國的文化中心。從公元960年到公元112 7年,東京歷經(jīng)九個皇帝,達(dá)167年之久。這成為開封歷史上的黃金時代,當(dāng)今開封人常為自己的住地有過如此光輝的歷史而感到自豪。
    孟元老在《東京夢華錄》中徹底的描述了北宋東京(現(xiàn)今河南開封)城市的繁華盛景,包括了東京街道的繁華與興盛,也包括了各時節(jié)所有的民俗風(fēng)情,其細(xì)膩性甚至包括了重要街道與店面的名稱與主要的商品。張擇瑞的《清明上河圖》也生動的描繪了宋東京東南角汴河、虹橋一帶的商業(yè)氣息。畫與書的保留,生動表現(xiàn)了宋代東京的城市商業(yè)實(shí)景。

 
圖13 北宋東京商業(yè)街示意圖
鼓樓馬道街開發(fā)思路
    開封旅游的基石是宋代文化,宋代文化是開封旅游的寶貴財富。
我們建議在開封古城,重點(diǎn)恢復(fù)宋代商業(yè)街區(qū)活力,在景點(diǎn)建設(shè)和商業(yè)建筑方面,重點(diǎn)恢復(fù)宋代東京城市格局,形成可體驗(yàn)的宋代古城格局。
    我們建議在開封古城內(nèi)不要在開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)建筑,重點(diǎn)開發(fā)宋代傳統(tǒng)建筑為主,恢復(fù)古城面貌。以宋都御街作為具有濃郁宋代文化風(fēng)格的商業(yè)文化步行街,培訓(xùn)高水平服務(wù)人員,樹立步行街經(jīng)營典范。

    大型城市居住區(qū)和現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施可以放在開封新區(qū)的核心商業(yè)區(qū)域建設(shè),不要破壞古城風(fēng)貌,吸取北京城市規(guī)劃的教訓(xùn)。
 
圖14 清明上河圖局部
    古城鼓樓馬道街商業(yè)中心完善業(yè)態(tài)為主,以增強(qiáng)開封商業(yè)活力為主,重點(diǎn)增加可體驗(yàn)式商業(yè),豐富夜間文化生活。
    鼓樓馬道街商業(yè)中心建議興建宋代風(fēng)格的綜合體,集中開發(fā)賓館、購物中心和公寓,采用低層建筑為主。老區(qū)商業(yè)綜合體不求規(guī)模大,但求精致和文化內(nèi)涵豐富。
    宋代風(fēng)格的綜合體建設(shè)需要精細(xì)化開發(fā),反映中國宋代的建筑成就和藝術(shù)成就,中國的宋代在科技和文化方面全面領(lǐng)先于世界,我們后人應(yīng)該以藝術(shù)精品再造的心態(tài),從全國調(diào)集一流專家去策劃和建設(shè)開封古城的綜合體。

開封新區(qū)的商業(yè)綜合體與街區(qū)

    重點(diǎn)在與旅游區(qū)相鄰的區(qū)域建設(shè)新的市級中心,可以采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格建設(shè)一流的綜合體,包括寫字樓、公寓、酒店、購物中心與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū),也可以結(jié)合旅游區(qū)規(guī)劃采用現(xiàn)代風(fēng)格建設(shè)新型綜合體,內(nèi)部空間采用現(xiàn)代建筑布局,方便實(shí)際使用。
    再現(xiàn)宋代開封的首都商業(yè)輝煌,需要一流作品來體現(xiàn)開封的氣勢。
    在開封城市新區(qū)建設(shè)綜合體應(yīng)該以日本東京作為超越標(biāo)桿,建設(shè)世界一流品味的綜合體,能夠?yàn)?800萬游客服務(wù),同時能夠吸引少量鄭州市民前來觀賞,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越鄭州現(xiàn)有綜合體水平。

    關(guān)于選址,建議盡量恢復(fù)宋代開封格局,選擇與宋代商業(yè)區(qū)匹配區(qū)域進(jìn)行市級商業(yè)中心規(guī)劃,將企業(yè)行為與政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃結(jié)合。
 
圖15 宋代古城布局詳細(xì)插圖
    在新區(qū)建設(shè)不必受到宋代建筑風(fēng)格限制,可以根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要建設(shè)核心商業(yè)區(qū)域。新區(qū)建設(shè)中,高起點(diǎn)規(guī)劃部分宋代街區(qū)形態(tài)建筑也是必要的,但是需要少而精。
    在投資回報方面,建議充分考慮公寓和寫字樓等可銷售物業(yè)比例,通過可銷售物業(yè)基本收回投資,商業(yè)部分只租不售,確保商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營。
建議以城市綜合體為街區(qū)端點(diǎn),以街區(qū)作為商業(yè)中心主要表現(xiàn)形式的原則,街區(qū)是商業(yè)活力的重要場所,我們建議采用分類建設(shè)方式,部分街區(qū)不以盈利為目的,以吸引人流為主,例如設(shè)置宋代手工藝街區(qū),恢復(fù)我國宋代著名手工藝,突出顧客參與體驗(yàn),其它商業(yè)街區(qū)以盈利為主,通過合理配置業(yè)態(tài),形成街區(qū)活力。

致謝
    感謝奇創(chuàng)董事長洪清華先生與作者對旅游與商業(yè)結(jié)合的專題討論,全國很多古城都要建設(shè)新區(qū),都面臨開發(fā)城市商業(yè)綜合體的問題,本文以作者多年在商業(yè)綜合體方面的積累為主,對旅游和商業(yè)結(jié)合的綜合體形態(tài)進(jìn)行初步探討,未來會策劃和設(shè)計更多的旅游商業(yè)綜合體作品。


參考文獻(xiàn)
1梁留科主編,開封市可持續(xù)發(fā)展研究,中國社會科學(xué)出版社,2007年3月

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