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建設(shè)和諧城市的地鐵綜合體的盈利模式

時(shí)間:2011-04-08 16:19來源: 作者:楊寶民
2009-02-10 

楊寶民  王煜 江禾

一、 城市廣場周邊的地鐵綜合體最佳開發(fā)模式
二、 地鐵城市設(shè)計(jì)的機(jī)制
三、 地鐵綜合體的盈利模式

四、 地鐵綜合體的購物中心定位與經(jīng)營分析
五、 地鐵綜合體的人性化設(shè)計(jì)
六、 地鐵綜合體的實(shí)施策略

一、 地鐵綜合體的最佳盈利模式

  城市廣場與地鐵綜合體的教訓(xùn)

    新摩爾公司組織專題考察上海、深圳、沈陽、徐州等多個(gè)城市廣場,發(fā)現(xiàn)已經(jīng)建設(shè)的城市中心廣場地下空間利用大多不夠科學(xué),突出表現(xiàn)在公共停車場的缺乏以及地鐵連接空間規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理。
    日本在火車站與地鐵站結(jié)合的城市綜合體與城市設(shè)計(jì)方面已經(jīng)取得成熟經(jīng)驗(yàn),車站與商業(yè)設(shè)施、地下與地上空間一體化設(shè)計(jì),顧客流線與機(jī)動(dòng)車流線完全分離。胡寶哲博士總結(jié)了日本站前再開發(fā)的模式圖,在東京商業(yè)中心專著中詳細(xì)介紹。新摩爾公司在2005年及2008年分別考察了日本高速鐵路火車站與地鐵站前廣場,全面總結(jié)了日本經(jīng)驗(yàn),可以應(yīng)用于國內(nèi)各類火車站廣場及周邊綜合開發(fā)的策劃中。

    通過總結(jié)國內(nèi)教訓(xùn),借鑒日本成功的地鐵開發(fā)和地下空間利用經(jīng)驗(yàn),運(yùn)用城市設(shè)計(jì)和商業(yè)建筑設(shè)計(jì)理念,新摩爾公司提出了一個(gè)基于城市廣場的地鐵綜合體盈利模型,把握社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。

表1基于城市廣場的最佳地鐵綜合體盈利模型

二、 城市CBD地鐵項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)的機(jī)制

    完全依靠開發(fā)商進(jìn)行城市CBD改造和建設(shè),難以確保城市的和諧,需要政府引導(dǎo),確保公眾利益和社會(huì)效益優(yōu)先,爾后為開發(fā)商提供公平的開發(fā)機(jī)會(huì)。
    借鑒法國新城區(qū)和CBD 開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn),我國城市CBD核心區(qū)開發(fā)可以成立政府為主的城市開發(fā)公司,主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā),首先做好城市設(shè)計(jì)工作,爾后與地鐵公司聯(lián)合完成交通樞紐建設(shè),城市廣場,地下空間開發(fā),共同為開發(fā)商提供良好的城市空間,準(zhǔn)備比較充足的公共空間停車位,發(fā)展商可以專心開發(fā)好自己的物業(yè)項(xiàng)目,可以是城市綜合體項(xiàng)目,也可以是購物中心或餐飲娛樂文化設(shè)施。

圖1 廣州珠江新城CBD城市設(shè)計(jì)模型

    一般以核心樞紐地鐵作為綜合體重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,充分挖掘人流的商業(yè)價(jià)值,形成城市商業(yè)中心和文化中心。綜合體項(xiàng)目需要良好的城市設(shè)計(jì)作為依托,而城市設(shè)計(jì)的有效實(shí)施需要適當(dāng)?shù)拈_發(fā)機(jī)制。
    地鐵公共空間可以采用兩種利用方式,一種是深圳大劇院地鐵站模式,新開發(fā)的華潤萬象城利用200多米長的地下通道與購物中心連接,已經(jīng)運(yùn)營多年的地王大廈也直接和地鐵在地下連通。深圳書城等地下無法連通的建筑在大門口附近設(shè)立出站口。另外一種是華強(qiáng)北地鐵站開發(fā)模式 ,充分利用地下空間設(shè)立大型商場,同時(shí)改善交通環(huán)境,讓過街人流通過地下通道。

三、 地鐵綜合體的物業(yè)組合與營銷時(shí)機(jī)研究

    由于地鐵綜合體一般涉及酒店、購物中心、寫字樓和公寓等多種物業(yè),一般酒店設(shè)置在主樓頂端,充分利用CBD城市景觀,有效提升物業(yè)價(jià)值。通過高級(jí)酒店品牌帶動(dòng)寫字樓和公寓的價(jià)值提升。其中公寓多數(shù)銷售,銷售時(shí)機(jī)選擇非常重要。
    通過研究美國桃樹中心案例,我們發(fā)現(xiàn)會(huì)展中心與酒店、購物中心、專業(yè)市場和寫字樓以及公寓同樣可以進(jìn)行有效組合。
    桃樹中心是美國亞特蘭大市的一組為旅游服務(wù)的建筑物,總建筑面積176萬平方米,包括十幢辦公樓,三座會(huì)議酒店、三個(gè)交易市場和零售商場,一個(gè)大型健身俱樂部和整體式停車場其中最高的一座建筑物"桃樹廣場旅館",是一座圓柱形超高層建筑,建成于1975年,共70層,曾是世界最高的旅館。

圖2 美國亞特蘭大桃樹中心開放式地鐵綜合體

圖3桃樹中心廣場與綜合體的結(jié)合
    在地鐵站設(shè)計(jì)中波特曼運(yùn)用了協(xié)調(diào)單元的城市設(shè)計(jì)思想,有效利用了地鐵提供的便利,設(shè)置大型中庭連接地鐵。作為開放地鐵綜合體,桃樹中心的成功之處在于
1、建立了完整的步行系統(tǒng),天橋、地下步行道、邊緣開敞的人行道和購物中心與酒店形成了完整的網(wǎng)絡(luò)。
2、 相臨建筑之間有效連接,形成綜合體。
3、街區(qū)的內(nèi)部空間充分利用,可以開展娛樂活動(dòng)。
4、促進(jìn)城市多種功能的的有機(jī)結(jié)合,形成綜合體共生功能,桃樹中心成為亞特蘭大城市名片。

四、 地鐵綜合體的購物中心定位與經(jīng)營分析

    地鐵綜合體物業(yè)經(jīng)營難度最大是購物中心,服務(wù)要求最高的是五星級(jí)酒店。做好購物中心定位和經(jīng)營分析是整個(gè)綜合體成功的標(biāo)志。
    廣州高德置地廣場位于珠江新城中央核心區(qū)域的高德置地廣場是高德置地在珠江新城發(fā)展的大型商業(yè)項(xiàng)目,總建筑面積達(dá)92萬平方米,匯集商場、超甲級(jí)寫字樓、朱美拉星級(jí)酒店、公寓等多種功能。
    其中商場Seasons Mall建筑面積超過17萬平方米,分春夏秋冬四個(gè)主題區(qū);工程方面也分四期開發(fā):一期、二期部分計(jì)劃于明年年中開業(yè),三期、四期則于2010年完成。該項(xiàng)目將大量引入國際流行時(shí)尚品牌商品,配置全新的業(yè)態(tài)組合,展示最現(xiàn)代的生活方式,打造成廣州CBD最具魅力的國際時(shí)尚購物中心。

圖4 廣州高德置地廣場
    Seasons Mall劃分四個(gè)區(qū)域,可以借鑒英國藍(lán)湖購物中心的成功經(jīng)驗(yàn),設(shè)置不同的主題,初期以聚集人氣的業(yè)態(tài)為主,在酒店區(qū)的購物中心部分重點(diǎn)設(shè)置高端品牌。
     新摩爾商業(yè)管理公司通過2008年對(duì)廣州商業(yè)的深入研究和分析,認(rèn)為廣州顧客是理性消費(fèi)為主,因此,我們主張以白領(lǐng)風(fēng)格與價(jià)位作為珠江新城的購物中心主流定位,局部突出金領(lǐng)品味,避免盲目定位過高,導(dǎo)致開業(yè)后冷冷清清的曲高和寡現(xiàn)象。
在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)方面,新摩爾主張借鑒日本一流綜合體設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn),注重打造人性化空間,形成生活美學(xué)的展示和使用空間。


圖5 日本東京中城綜合體公共空間與藝術(shù)作品

五、 地鐵車站與綜合體的人性化設(shè)計(jì)

1.地下站點(diǎn)和綜合體的公共空間,藝術(shù)作品,導(dǎo)示系統(tǒng)都是需要人性化設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。

2.在設(shè)計(jì)地鐵線路時(shí)候要充分考慮換乘站的接駁步行距離不要超過100米 。深圳會(huì)展中心的環(huán)城就是非常便利的換乘站點(diǎn),而北京地鐵的很多換乘站設(shè)置非常不合理,乘客換乘距離太長,缺乏人性化思考。
3.在地鐵與火車站結(jié)合時(shí)候,出租車和公共汽車等可以利用地下空間和地上形成立體雙路進(jìn)站模式,避免乘客的過長等待。深圳羅湖火車站廣場交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)就是一個(gè)典型的失敗案例,缺乏對(duì)乘客的關(guān)心和專業(yè)思考。
    在飛機(jī)場出站時(shí)候,一方面要考慮方便進(jìn)入地鐵,第二要方便通過雙線路模式乘坐出租車輛,避免乘客過長等待時(shí)間。
4.地鐵綜合體的設(shè)計(jì)要重點(diǎn)考慮使用好地下空間,充分挖掘地下空間的商業(yè)與公共空間價(jià)值,實(shí)現(xiàn)聚集人流作用,在整個(gè)綜合體建筑中要注重購物中心、寫字樓和酒店的節(jié)能與環(huán)保,讓顧客感覺舒適,運(yùn)營成本較低。
     新加坡在地鐵綜合體人性化設(shè)計(jì)方面很有特色,ION Orchard 購物中心注定將成為新加坡和亞洲的新地標(biāo)性商業(yè)建筑。該項(xiàng)目包括一個(gè)建筑面積達(dá)125,000m?的零售中心、藝術(shù)畫廊,以及一座帶有觀景臺(tái)的豪華住宅樓。
   該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)靈感源于提供了充足的公共空間,發(fā)達(dá)的行人道路的城市,以及平衡美感和商業(yè)可行性的設(shè)計(jì)概念。

圖6 benoy設(shè)計(jì)的烏節(jié)路購物中心與豪華住宅樓

圖7 地下空間的有效利用


六、 地鐵綜合體的實(shí)施策略

    新摩爾公司在地鐵和軌道交通綜合體領(lǐng)域厚積薄發(fā),以國際化視野與國外著名商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司聯(lián)手提出如下策略:
1.與地鐵公司合作進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),政府規(guī)劃部門牽頭,做好重點(diǎn)地段城市設(shè)計(jì)和聯(lián)合開發(fā)的準(zhǔn)備工作。從被動(dòng)的城市規(guī)劃審批,轉(zhuǎn)向主動(dòng)地推動(dòng)城市設(shè)計(jì)工作。
2.政府需要把握城市社會(huì)功能,避免不服責(zé)任以過高地價(jià)拍賣土地,應(yīng)該明確規(guī)定城市設(shè)計(jì)要求和社會(huì)文化要求,避免出現(xiàn)過度損害公眾利益的單純地鐵物業(yè)開發(fā)模式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一,為和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。
3.我們與國外最著名的設(shè)計(jì)公司聯(lián)手完成商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)兩者最佳的匹配,達(dá)到吸引顧客和降低運(yùn)營成本的目的。
4.房地產(chǎn)開發(fā)低潮時(shí)候拿地和策劃,高潮時(shí)候銷售部分物業(yè)。
5.開業(yè)順序 我們一般建議五星級(jí)酒店和購物中心可以同時(shí)建設(shè),主張五星級(jí)酒店首先開業(yè),購物中心在隨后開業(yè)。


1.王敏潔,地鐵站綜合開發(fā)與城市設(shè)計(jì)研究 ,同濟(jì)大學(xué)碩士論文,2006年
2 孔捷,地鐵車站內(nèi)部空間環(huán)境人性化設(shè)計(jì)研究,同濟(jì)大學(xué)博士論文,2006年

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