| 楊寶民 王煜 江禾 一、 城市廣場(chǎng)周邊的地鐵綜合體最佳開(kāi)發(fā)模式
二、 地鐵城市設(shè)計(jì)的機(jī)制
三、 地鐵綜合體的盈利模式 四、 地鐵綜合體的購(gòu)物中心定位與經(jīng)營(yíng)分析
五、 地鐵綜合體的人性化設(shè)計(jì)
六、 地鐵綜合體的實(shí)施策略 一、 地鐵綜合體的最佳盈利模式 城市廣場(chǎng)與地鐵綜合體的教訓(xùn) 新摩爾公司組織專題考察上海、深圳、沈陽(yáng)、徐州等多個(gè)城市廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)建設(shè)的城市中心廣場(chǎng)地下空間利用大多不夠科學(xué)，突出表現(xiàn)在公共停車場(chǎng)的缺乏以及地鐵連接空間規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理。
日本在火車站與地鐵站結(jié)合的城市綜合體與城市設(shè)計(jì)方面已經(jīng)取得成熟經(jīng)驗(yàn)，車站與商業(yè)設(shè)施、地下與地上空間一體化設(shè)計(jì)，顧客流線與機(jī)動(dòng)車流線完全分離。胡寶哲博士總結(jié)了日本站前再開(kāi)發(fā)的模式圖，在東京商業(yè)中心專著中詳細(xì)介紹。新摩爾公司在２００５年及２００８年分別考察了日本高速鐵路火車站與地鐵站前廣場(chǎng)，全面總結(jié)了日本經(jīng)驗(yàn)，可以應(yīng)用于國(guó)內(nèi)各類火車站廣場(chǎng)及周邊綜合開(kāi)發(fā)的策劃中。 通過(guò)總結(jié)國(guó)內(nèi)教訓(xùn)，借鑒日本成功的地鐵開(kāi)發(fā)和地下空間利用經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)和商業(yè)建筑設(shè)計(jì)理念，新摩爾公司提出了一個(gè)基于城市廣場(chǎng)的地鐵綜合體盈利模型，把握社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。 表１基于城市廣場(chǎng)的最佳地鐵綜合體盈利模型 
二、 城市ＣＢＤ地鐵項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)的機(jī)制 完全依靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行城市ＣＢＤ改造和建設(shè)，難以確保城市的和諧，需要政府引導(dǎo)，確保公眾利益和社會(huì)效益優(yōu)先，爾后為開(kāi)發(fā)商提供公平的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。
借鑒法國(guó)新城區(qū)和ＣＢＤ 開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城市ＣＢＤ核心區(qū)開(kāi)發(fā)可以成立政府為主的城市開(kāi)發(fā)公司，主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，首先做好城市設(shè)計(jì)工作，爾后與地鐵公司聯(lián)合完成交通樞紐建設(shè)，城市廣場(chǎng)，地下空間開(kāi)發(fā)，共同為開(kāi)發(fā)商提供良好的城市空間，準(zhǔn)備比較充足的公共空間停車位，發(fā)展商可以專心開(kāi)發(fā)好自己的物業(yè)項(xiàng)目，可以是城市綜合體項(xiàng)目，也可以是購(gòu)物中心或餐飲娛樂(lè)文化設(shè)施。 
圖1 廣州珠江新城ＣＢＤ城市設(shè)計(jì)模型 一般以核心樞紐地鐵作為綜合體重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，充分挖掘人流的商業(yè)價(jià)值，形成城市商業(yè)中心和文化中心。綜合體項(xiàng)目需要良好的城市設(shè)計(jì)作為依托，而城市設(shè)計(jì)的有效實(shí)施需要適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)機(jī)制。
地鐵公共空間可以采用兩種利用方式，一種是深圳大劇院地鐵站模式，新開(kāi)發(fā)的華潤(rùn)萬(wàn)象城利用２００多米長(zhǎng)的地下通道與購(gòu)物中心連接，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)多年的地王大廈也直接和地鐵在地下連通。深圳書(shū)城等地下無(wú)法連通的建筑在大門(mén)口附近設(shè)立出站口。另外一種是華強(qiáng)北地鐵站開(kāi)發(fā)模式 ，充分利用地下空間設(shè)立大型商場(chǎng)，同時(shí)改善交通環(huán)境，讓過(guò)街人流通過(guò)地下通道。 三、 地鐵綜合體的物業(yè)組合與營(yíng)銷時(shí)機(jī)研究 由于地鐵綜合體一般涉及酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和公寓等多種物業(yè)，一般酒店設(shè)置在主樓頂端，充分利用ＣＢＤ城市景觀，有效提升物業(yè)價(jià)值。通過(guò)高級(jí)酒店品牌帶動(dòng)寫(xiě)字樓和公寓的價(jià)值提升。其中公寓多數(shù)銷售，銷售時(shí)機(jī)選擇非常重要。
通過(guò)研究美國(guó)桃樹(shù)中心案例，我們發(fā)現(xiàn)會(huì)展中心與酒店、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)和寫(xiě)字樓以及公寓同樣可以進(jìn)行有效組合。
桃樹(shù)中心是美國(guó)亞特蘭大市的一組為旅游服務(wù)的建筑物，總建筑面積１７６萬(wàn)平方米，包括十幢辦公樓，三座會(huì)議酒店、三個(gè)交易市場(chǎng)和零售商場(chǎng)，一個(gè)大型健身俱樂(lè)部和整體式停車場(chǎng)其中最高的一座建筑物"桃樹(shù)廣場(chǎng)旅館",是一座圓柱形超高層建筑,建成于1975年,共70層,曾是世界最高的旅館。
 圖2 美國(guó)亞特蘭大桃樹(shù)中心開(kāi)放式地鐵綜合體 
圖3桃樹(shù)中心廣場(chǎng)與綜合體的結(jié)合
在地鐵站設(shè)計(jì)中波特曼運(yùn)用了協(xié)調(diào)單元的城市設(shè)計(jì)思想，有效利用了地鐵提供的便利，設(shè)置大型中庭連接地鐵。作為開(kāi)放地鐵綜合體，桃樹(shù)中心的成功之處在于
１、建立了完整的步行系統(tǒng)，天橋、地下步行道、邊緣開(kāi)敞的人行道和購(gòu)物中心與酒店形成了完整的網(wǎng)絡(luò)。
2、 相臨建筑之間有效連接，形成綜合體。
３、街區(qū)的內(nèi)部空間充分利用，可以開(kāi)展娛樂(lè)活動(dòng)。
４、促進(jìn)城市多種功能的的有機(jī)結(jié)合，形成綜合體共生功能，桃樹(shù)中心成為亞特蘭大城市名片。 四、 地鐵綜合體的購(gòu)物中心定位與經(jīng)營(yíng)分析 地鐵綜合體物業(yè)經(jīng)營(yíng)難度最大是購(gòu)物中心，服務(wù)要求最高的是五星級(jí)酒店。做好購(gòu)物中心定位和經(jīng)營(yíng)分析是整個(gè)綜合體成功的標(biāo)志。
廣州高德置地廣場(chǎng)位于珠江新城中央核心區(qū)域的高德置地廣場(chǎng)是高德置地在珠江新城發(fā)展的大型商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)92萬(wàn)平方米，匯集商場(chǎng)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓、朱美拉星級(jí)酒店、公寓等多種功能。
其中商場(chǎng)Seasons Mall建筑面積超過(guò)17萬(wàn)平方米，分春夏秋冬四個(gè)主題區(qū)；工程方面也分四期開(kāi)發(fā)：一期、二期部分計(jì)劃于明年年中開(kāi)業(yè)，三期、四期則于2010年完成。該項(xiàng)目將大量引入國(guó)際流行時(shí)尚品牌商品，配置全新的業(yè)態(tài)組合，展示最現(xiàn)代的生活方式，打造成廣州CBD最具魅力的國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心。
 圖4 廣州高德置地廣場(chǎng)
Seasons Mall劃分四個(gè)區(qū)域，可以借鑒英國(guó)藍(lán)湖購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置不同的主題，初期以聚集人氣的業(yè)態(tài)為主，在酒店區(qū)的購(gòu)物中心部分重點(diǎn)設(shè)置高端品牌。
新摩爾商業(yè)管理公司通過(guò)２００８年對(duì)廣州商業(yè)的深入研究和分析，認(rèn)為廣州顧客是理性消費(fèi)為主，因此，我們主張以白領(lǐng)風(fēng)格與價(jià)位作為珠江新城的購(gòu)物中心主流定位，局部突出金領(lǐng)品味，避免盲目定位過(guò)高，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后冷冷清清的曲高和寡現(xiàn)象。
在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)方面，新摩爾主張借鑒日本一流綜合體設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，注重打造人性化空間，形成生活美學(xué)的展示和使用空間。 
圖５ 日本東京中城綜合體公共空間與藝術(shù)作品
五、 地鐵車站與綜合體的人性化設(shè)計(jì) １．地下站點(diǎn)和綜合體的公共空間，藝術(shù)作品，導(dǎo)示系統(tǒng)都是需要人性化設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。 ２．在設(shè)計(jì)地鐵線路時(shí)候要充分考慮換乘站的接駁步行距離不要超過(guò)１００米 。深圳會(huì)展中心的環(huán)城就是非常便利的換乘站點(diǎn)，而北京地鐵的很多換乘站設(shè)置非常不合理，乘客換乘距離太長(zhǎng)，缺乏人性化思考。
３．在地鐵與火車站結(jié)合時(shí)候，出租車和公共汽車等可以利用地下空間和地上形成立體雙路進(jìn)站模式，避免乘客的過(guò)長(zhǎng)等待。深圳羅湖火車站廣場(chǎng)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)就是一個(gè)典型的失敗案例，缺乏對(duì)乘客的關(guān)心和專業(yè)思考。
在飛機(jī)場(chǎng)出站時(shí)候，一方面要考慮方便進(jìn)入地鐵，第二要方便通過(guò)雙線路模式乘坐出租車輛，避免乘客過(guò)長(zhǎng)等待時(shí)間。
４．地鐵綜合體的設(shè)計(jì)要重點(diǎn)考慮使用好地下空間，充分挖掘地下空間的商業(yè)與公共空間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)聚集人流作用，在整個(gè)綜合體建筑中要注重購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店的節(jié)能與環(huán)保，讓顧客感覺(jué)舒適，運(yùn)營(yíng)成本較低。
新加坡在地鐵綜合體人性化設(shè)計(jì)方面很有特色，ION Orchard 購(gòu)物中心注定將成為新加坡和亞洲的新地標(biāo)性商業(yè)建筑。該項(xiàng)目包括一個(gè)建筑面積達(dá)125,000m?的零售中心、藝術(shù)畫(huà)廊，以及一座帶有觀景臺(tái)的豪華住宅樓。
該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)靈感源于提供了充足的公共空間，發(fā)達(dá)的行人道路的城市，以及平衡美感和商業(yè)可行性的設(shè)計(jì)概念。 
圖6 benoy設(shè)計(jì)的烏節(jié)路購(gòu)物中心與豪華住宅樓 
圖７ 地下空間的有效利用
六、 地鐵綜合體的實(shí)施策略
新摩爾公司在地鐵和軌道交通綜合體領(lǐng)域厚積薄發(fā)，以國(guó)際化視野與國(guó)外著名商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司聯(lián)手提出如下策略：
１．與地鐵公司合作進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，政府規(guī)劃部門(mén)牽頭，做好重點(diǎn)地段城市設(shè)計(jì)和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備工作。從被動(dòng)的城市規(guī)劃審批，轉(zhuǎn)向主動(dòng)地推動(dòng)城市設(shè)計(jì)工作。
２．政府需要把握城市社會(huì)功能，避免不服責(zé)任以過(guò)高地價(jià)拍賣土地，應(yīng)該明確規(guī)定城市設(shè)計(jì)要求和社會(huì)文化要求，避免出現(xiàn)過(guò)度損害公眾利益的單純地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也需要注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，為和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。
３．我們與國(guó)外最著名的設(shè)計(jì)公司聯(lián)手完成商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)兩者最佳的匹配，達(dá)到吸引顧客和降低運(yùn)營(yíng)成本的目的。
４．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)低潮時(shí)候拿地和策劃，高潮時(shí)候銷售部分物業(yè)。
５．開(kāi)業(yè)順序 我們一般建議五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心可以同時(shí)建設(shè)，主張五星級(jí)酒店首先開(kāi)業(yè)，購(gòu)物中心在隨后開(kāi)業(yè)。
1．王敏潔，地鐵站綜合開(kāi)發(fā)與城市設(shè)計(jì)研究 ，同濟(jì)大學(xué)碩士論文，2006年
2 孔捷，地鐵車站內(nèi)部空間環(huán)境人性化設(shè)計(jì)研究，同濟(jì)大學(xué)博士論文，2006年
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