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廣州北京路商圈的升級與街區(qū)再開發(fā)研究

時間:2011-04-08 16:27來源: 作者:楊寶民
2009-03-17 

背景
    2008年深圳新摩爾公司在服務(wù)廣州中華廣場購物中心等項目時候,兩次調(diào)研和分析北京路商圈,廣州市長張廣寧市長指出北京路則應(yīng)該思考如何提升檔次和品位的問題,不能只滿足于當(dāng)前的水平,要多向東京等大都市學(xué)習(xí)。2009年初期新摩爾公司與廣州城市勘察設(shè)計院聯(lián)合研究北京路商業(yè)規(guī)劃和城市設(shè)計專題,借鑒了 2005年日本銀座考察成果。

一、 廣州北京路商圈與東京銀座的業(yè)態(tài)比較分析

    北京路是廣州古城發(fā)展的中心軸線,也是歷史上最繁華的商業(yè)集散地,被譽為"千年古道"。包括中山五路和教育路部分路段,標(biāo)志商家是廣百及新大新,近兩年又開了很多購物中心,天河城百貨亦已進(jìn)駐。
    北京路具有深厚的歷史積淀,是廣州首屈一指RBD(游憩商業(yè)中心),其輻射范圍已不局限于廣州市,消費群體主要為市民和游客。

圖1 北京路商業(yè)街

    與東京銀座相比,北京路商圈缺乏一流企業(yè)的展示廳,缺乏一流的美術(shù)館和畫廊。從商業(yè)業(yè)態(tài)方面比較,北京路缺乏一流品牌聚集區(qū),今后北京路南側(cè)重點規(guī)劃引進(jìn)高端品牌。

    在商業(yè)街區(qū)管理方面,我們可以借鑒日本對招牌等管理方法,同時也應(yīng)該對商圈特色進(jìn)行整體推廣和協(xié)調(diào),重視文化營銷,形成商圈和諧發(fā)展的局面。

圖2 東京銀座的品牌名店
    據(jù)了解,規(guī)劃中的北京路國際商貿(mào)旅游區(qū),將以北京路商業(yè)街為主軸,北連省財廳、南達(dá)沿江路天字碼頭、東至文德路、西接起義路,與中山路、文明路、西湖路、萬福路、教育路等區(qū)域主干道相接,將新大新百貨、五月花商業(yè)廣場、廣百大廈等商業(yè)建筑,以及南越國宮署遺址、千年古道、大佛寺等歷史古跡和骨干景點連接起來。

    這樣,在這個面積僅12平方公里的區(qū)域內(nèi),相關(guān)政府部門擬規(guī)劃建設(shè)千年商都文化旅游區(qū)(包括文德路字畫街)、動漫星城一帶的時尚體驗區(qū)、教育路一帶的精品服飾貿(mào)易區(qū)、北京路中段一帶的特色休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)以及沿江路一帶的商住游憩區(qū)等五大片區(qū)建設(shè)。

    鑒于核心商圈產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,單一依靠發(fā)展商的房地產(chǎn)開發(fā)模式,難以實現(xiàn)商圈的有效升級與可持續(xù)發(fā)展,需要探索新的開發(fā)模式,將城市設(shè)計和商圈開發(fā)結(jié)合。

二、 東京銀座街區(qū)初步研究

1.銀座步行街整體情況

象征日本自然、歷史、現(xiàn)代的三大景點(富士山、京都、銀座)之一的銀座,與巴黎的香榭麗舍大街、紐約的第五大道齊名,是世界三大繁華中心之一。銀座最早是填海形成的,銀座作為地名是因為1612年德川幕府在今銀座一、二丁木一代設(shè)有銀幣鑄造所,與日本橋一代的金座相對應(yīng),俗稱銀座町。

根據(jù)胡寶哲博士1991年到1993年在東京地區(qū)所做的調(diào)查,銀座商業(yè)中心總占地面積為395公頃,南北長1200米,東西寬500-600米。銀座總體平面布局如下:

圖3 東京銀座商業(yè)區(qū)范圍示意圖

    1923年關(guān)東大地震以后,銀座地區(qū)重建,形成東西向7條街,南北向11條街,南北向24個街坊的網(wǎng)格形狀。

    銀座的繁榮從二是世紀(jì)六十年代日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展開始,當(dāng)時各類商業(yè)設(shè)施大道3780家,商店與餐飲大道1752家,平均每日來購物旅游的人流大道55萬人次。

    銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如下表:

表1 東京銀座商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)比例

    在日本人的心目中,銀座是高級、名牌、流行、信用、品味、貨真價實、憧憬、時尚以及日本新潮購物中心的代名詞。

    銀座業(yè)態(tài)特征

(1) 擁有日本最多的商業(yè)老字號 例如歷史悠久文明全國的木村屋
(2) 世界最大的畫廊街
(3) 日本最大的展覽設(shè)施街
(4) 日本地方大眾媒體的中心
(5) 銀行密度最高的商業(yè)中心

圖5銀座夜景

圖6 銀座6丁目

    銀座的繁榮還得益于發(fā)展的交通體系,特別是和地鐵的發(fā)展密切相關(guān),日比谷、有樂町、丸之內(nèi)線多條線路,1964年***會前夕,在銀座四丁目道路交叉口完成綜合地鐵車站的建設(shè)。

圖7銀座地鐵線路及站點圖片

2、銀座街區(qū)主力百貨商店

    三越百貨、和光百貨、松板屋是銀座歷史非常悠久的百貨,其中和光百貨是最高檔的百貨商店。

圖8和光高檔百貨

圖9 松屋百貨

圖10 銀座三越百貨

3、銀座街區(qū)展覽設(shè)施

高級展示店

SONY展示中心

圖11 SONY展示大樓

日產(chǎn)汽車展示中心

很多汽車公司都在東京設(shè)立展示中心,主要用于品牌推廣,樹立企業(yè)形象。


圖12 日產(chǎn)汽車展示

4、繪畫和藝術(shù)品

    藝術(shù)品代表消費的品味,八十年代我們經(jīng)?梢酝ㄟ^藝術(shù)品拍賣可會看到日本企業(yè)家到處收集世界各地的珍貴藝術(shù)品,因為講信用,愛面子,所以銀座匯集了銀行何藝術(shù)品商店。

圖13 大和畫廊和大米畫廊

5、銀座商業(yè)街區(qū)的管理措施

    銀座是東京最為繁華的商業(yè)街。因為在固定時間內(nèi)禁止車輛通行,它又被稱作"步行者的天國。"這個繁華的街區(qū)近400多年前還是一片荒涼的海灘。17世紀(jì)初,德川幕府在此鑄造銀幣,遂有"銀座"之稱。明治初年,東京成了日本的"世界門戶",西方商業(yè)與生活方式最先滲入此街。

(1) 交通管理  周六和周日將銀座中央大街變成步行街

(2)、景觀管理。景觀管理細(xì)則對招標(biāo)何霓虹燈的大小、高度和色彩都有嚴(yán)格規(guī)定3、開設(shè)年輕人喜歡的商業(yè)設(shè)施,增強銀座的商業(yè)活力。

圖14 招牌管理按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置

    在2005-2008年,深圳新摩爾商業(yè)管理公司與廣州城市勘察設(shè)計院集中考察了國內(nèi)商業(yè)街區(qū),整理了商業(yè)街區(qū)文獻(xiàn),重新開始重視現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)開發(fā)與經(jīng)營管理。

    作者在完成多個購物中心和綜合體項目策劃后,對商業(yè)步行街進(jìn)行再思考,借鑒東京銀座管理經(jīng)驗和美國JERDE等一流公司設(shè)計經(jīng)驗,結(jié)合中國不同城市特色策劃具有文化品味的特色現(xiàn)代商業(yè)街區(qū),綜合運用綜合體、主力百貨、特色專門店復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)策劃高水平商業(yè)街區(qū)。

三、 北京路商圈業(yè)態(tài)規(guī)劃思路

    2006年,越秀區(qū)政府編制了《北京路國際商貿(mào)旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,明確將北京路定位為國際商貿(mào)旅游區(qū),認(rèn)出這是拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重點區(qū)域,提出將以"北京路步行街為核心,向外延伸發(fā)展和功能輻射,著力構(gòu)筑大北京路商圈的空間形態(tài)"。物業(yè)形態(tài)與物業(yè)組合

    以騎樓商業(yè)街區(qū)為主,形成地下和地上商業(yè)街區(qū)、購物中心、五星級酒店和特色經(jīng)濟(jì)性酒店、書店為主的綜合性物業(yè)形態(tài)。

    地下進(jìn)行專門的地下空間規(guī)劃,以停車位為主,配套健康休閑與娛樂設(shè)施。

    顧客定位與商業(yè)形態(tài)組合

    面向游客和普通市民為主,局部引進(jìn)高端品牌。

    今后重點補充業(yè)態(tài):主題百貨、精品超市、品牌旗艦店、大型書城、文化中心、電影院、滑冰場等游樂設(shè)施與新型業(yè)態(tài)。

    四、 北京路街區(qū)的城市設(shè)計

    北京路重點地段的城市設(shè)計是北京路改造的重點,依靠發(fā)展商簡單開發(fā)各個項目,只會造成極不和諧的局面。我們建議首先做好重點地段的城市設(shè)計和政府下屬大型公司進(jìn)行一級開發(fā),爾后在根據(jù)城市設(shè)計成果進(jìn)行二級項目開發(fā)。



圖15 北京路商業(yè)街區(qū)――古代遺跡

    建議將北京路東側(cè)作為城市設(shè)計的重點,初步建議一樓街區(qū)采用騎樓模式開發(fā),二層以上空間后退,進(jìn)行立體的空中街區(qū)設(shè)置和購物中心、書店、五星級酒店等綜合業(yè)態(tài)的綜合體設(shè)計。
    北京路和中山路交叉口建議后退留出小型廣場作為市民的公共空間。

     中山路四路和北京路交叉地段開發(fā)的商業(yè)街區(qū)和綜合體,應(yīng)該采用嶺南建筑風(fēng)格,不宜采用完全現(xiàn)代化的外立面,內(nèi)部空間可以充分按照現(xiàn)代商業(yè)空間手法設(shè)計,形成與北京路歷史建筑和諧的建筑風(fēng)格。

    五、 北京路商圈的綜合體開發(fā)

    鑒于北京路商圈 的歷史文化價值,我們不主張對北京路進(jìn)行高強度開發(fā),注重保持北京路特色,尊重歷史是我們應(yīng)該堅持的理念。

    在北京路商圈內(nèi)的中山四路和中華廣場之間,以及北京路商圈適當(dāng)?shù)囟卫绫本┞纺隙艘?guī)劃建設(shè)一流綜合體,有利于聚集中高檔收入人群,為北京路南端的高檔品牌引進(jìn)創(chuàng)造有利條件。    綜合體類型可以是 旅游酒店為主的綜合體、商業(yè)購物為主的綜合體等等。



圖16北京路東側(cè)開發(fā)現(xiàn)場

    北京路東段的簡單開發(fā),造成北京路入口狹小,城市景觀不佳,缺乏通透性和文化內(nèi)涵,說明以單一局部拆遷改造模式部適合核心商圈的改造,以綜合開發(fā)模式代替簡單的核心商圈二級開發(fā)模式是大勢所趨。

    新摩爾在廣州服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)項目多年,一直重視廣州商圈發(fā)展規(guī)律的研究,在綜合體商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)建筑策劃方面一直處于領(lǐng)先地位,愿意攜手大型投資商為北京路商圈打造世界一流文化內(nèi)涵的綜合體。

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