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2008年深圳新摩爾公司在服務(wù)廣州中華廣場(chǎng)購物中心等項(xiàng)目時(shí)候，兩次調(diào)研和分析北京路商圈，廣州市長(zhǎng)張廣寧市長(zhǎng)指出北京路則應(yīng)該思考如何提升檔次和品位的問題，不能只滿足于當(dāng)前的水平，要多向東京等大都市學(xué)習(xí)。２００９年初期新摩爾公司與廣州城市勘察設(shè)計(jì)院聯(lián)合研究北京路商業(yè)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)專題，借鑒了 2005年日本銀座考察成果。 一、 廣州北京路商圈與東京銀座的業(yè)態(tài)比較分析 北京路是廣州古城發(fā)展的中心軸線，也是歷史上最繁華的商業(yè)集散地，被譽(yù)為"千年古道"。包括中山五路和教育路部分路段，標(biāo)志商家是廣百及新大新，近兩年又開了很多購物中心，天河城百貨亦已進(jìn)駐。
北京路具有深厚的歷史積淀，是廣州首屈一指RBD（游憩商業(yè)中心）,其輻射范圍已不局限于廣州市,消費(fèi)群體主要為市民和游客。 
圖1 北京路商業(yè)街 與東京銀座相比，北京路商圈缺乏一流企業(yè)的展示廳，缺乏一流的美術(shù)館和畫廊。從商業(yè)業(yè)態(tài)方面比較，北京路缺乏一流品牌聚集區(qū)，今后北京路南側(cè)重點(diǎn)規(guī)劃引進(jìn)高端品牌。 在商業(yè)街區(qū)管理方面，我們可以借鑒日本對(duì)招牌等管理方法，同時(shí)也應(yīng)該對(duì)商圈特色進(jìn)行整體推廣和協(xié)調(diào)，重視文化營銷，形成商圈和諧發(fā)展的局面。 
圖２ 東京銀座的品牌名店
據(jù)了解，規(guī)劃中的北京路國際商貿(mào)旅游區(qū)，將以北京路商業(yè)街為主軸，北連省財(cái)廳、南達(dá)沿江路天字碼頭、東至文德路、西接起義路，與中山路、文明路、西湖路、萬福路、教育路等區(qū)域主干道相接，將新大新百貨、五月花商業(yè)廣場(chǎng)、廣百大廈等商業(yè)建筑，以及南越國宮署遺址、千年古道、大佛寺等歷史古跡和骨干景點(diǎn)連接起來。 這樣，在這個(gè)面積僅12平方公里的區(qū)域內(nèi)，相關(guān)政府部門擬規(guī)劃建設(shè)千年商都文化旅游區(qū)（包括文德路字畫街）、動(dòng)漫星城一帶的時(shí)尚體驗(yàn)區(qū)、教育路一帶的精品服飾貿(mào)易區(qū)、北京路中段一帶的特色休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)以及沿江路一帶的商住游憩區(qū)等五大片區(qū)建設(shè)。 鑒于核心商圈產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，單一依靠發(fā)展商的房地產(chǎn)開發(fā)模式，難以實(shí)現(xiàn)商圈的有效升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展，需要探索新的開發(fā)模式，將城市設(shè)計(jì)和商圈開發(fā)結(jié)合。 二、 東京銀座街區(qū)初步研究 １．銀座步行街整體情況 象征日本自然、歷史、現(xiàn)代的三大景點(diǎn)（富士山、京都、銀座）之一的銀座，與巴黎的香榭麗舍大街、紐約的第五大道齊名，是世界三大繁華中心之一。銀座最早是填海形成的，銀座作為地名是因?yàn)椋保叮保材甑麓桓诮胥y座一、二丁木一代設(shè)有銀幣鑄造所，與日本橋一代的金座相對(duì)應(yīng)，俗稱銀座町。 根據(jù)胡寶哲博士1991年到1993年在東京地區(qū)所做的調(diào)查，銀座商業(yè)中心總占地面積為395公頃，南北長(zhǎng)1200米，東西寬500-600米。銀座總體平面布局如下： 
圖３ 東京銀座商業(yè)區(qū)范圍示意圖 １９２３年關(guān)東大地震以后，銀座地區(qū)重建，形成東西向７條街，南北向１１條街，南北向２４個(gè)街坊的網(wǎng)格形狀。 銀座的繁榮從二是世紀(jì)六十年代日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展開始，當(dāng)時(shí)各類商業(yè)設(shè)施大道３７８０家，商店與餐飲大道１７５２家，平均每日來購物旅游的人流大道５５萬人次。 銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如下表： 表1 東京銀座商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)比例 
在日本人的心目中，銀座是高級(jí)、名牌、流行、信用、品味、貨真價(jià)實(shí)、憧憬、時(shí)尚以及日本新潮購物中心的代名詞。 銀座業(yè)態(tài)特征 （1） 擁有日本最多的商業(yè)老字號(hào) 例如歷史悠久文明全國的木村屋
（2） 世界最大的畫廊街
（3） 日本最大的展覽設(shè)施街
（4） 日本地方大眾媒體的中心
（5） 銀行密度最高的商業(yè)中心
 圖5銀座夜景 
圖6 銀座６丁目 銀座的繁榮還得益于發(fā)展的交通體系，特別是和地鐵的發(fā)展密切相關(guān)，日比谷、有樂町、丸之內(nèi)線多條線路，１９６４年***會(huì)前夕，在銀座四丁目道路交叉口完成綜合地鐵車站的建設(shè)。 
圖7銀座地鐵線路及站點(diǎn)圖片 2、銀座街區(qū)主力百貨商店 三越百貨、和光百貨、松板屋是銀座歷史非常悠久的百貨，其中和光百貨是最高檔的百貨商店。 
圖8和光高檔百貨 
圖９ 松屋百貨 
圖10 銀座三越百貨 
３、銀座街區(qū)展覽設(shè)施 高級(jí)展示店 SONY展示中心 
圖11 SONY展示大樓 日產(chǎn)汽車展示中心 很多汽車公司都在東京設(shè)立展示中心，主要用于品牌推廣，樹立企業(yè)形象。 
圖12 日產(chǎn)汽車展示
4、繪畫和藝術(shù)品 藝術(shù)品代表消費(fèi)的品味，八十年代我們經(jīng)�？梢酝ㄟ^藝術(shù)品拍賣可會(huì)看到日本企業(yè)家到處收集世界各地的珍貴藝術(shù)品，因?yàn)橹v信用，愛面子，所以銀座匯集了銀行何藝術(shù)品商店。 
圖13 大和畫廊和大米畫廊 5、銀座商業(yè)街區(qū)的管理措施 銀座是東京最為繁華的商業(yè)街。因?yàn)樵诠潭〞r(shí)間內(nèi)禁止車輛通行，它又被稱作"步行者的天國。"這個(gè)繁華的街區(qū)近400多年前還是一片荒涼的海灘。17世紀(jì)初，德川幕府在此鑄造銀幣，遂有"銀座"之稱。明治初年，東京成了日本的"世界門戶"，西方商業(yè)與生活方式最先滲入此街。 （１） 交通管理 周六和周日將銀座中央大街變成步行街 （２）、景觀管理。景觀管理細(xì)則對(duì)招標(biāo)何霓虹燈的大小、高度和色彩都有嚴(yán)格規(guī)定３、開設(shè)年輕人喜歡的商業(yè)設(shè)施，增強(qiáng)銀座的商業(yè)活力。 
圖１４ 招牌管理按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 在２００５－２００８年，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與廣州城市勘察設(shè)計(jì)院集中考察了國內(nèi)商業(yè)街區(qū)，整理了商業(yè)街區(qū)文獻(xiàn)，重新開始重視現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)開發(fā)與經(jīng)營管理。 作者在完成多個(gè)購物中心和綜合體項(xiàng)目策劃后，對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行再思考，借鑒東京銀座管理經(jīng)驗(yàn)和美國ＪＥＲＤＥ等一流公司設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國不同城市特色策劃具有文化品味的特色現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，綜合運(yùn)用綜合體、主力百貨、特色專門店復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)策劃高水平商業(yè)街區(qū)。 三、 北京路商圈業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 2006年，越秀區(qū)政府編制了《北京路國際商貿(mào)旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，明確將北京路定位為國際商貿(mào)旅游區(qū)，認(rèn)出這是拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，提出將以"北京路步行街為核心，向外延伸發(fā)展和功能輻射，著力構(gòu)筑大北京路商圈的空間形態(tài)"。物業(yè)形態(tài)與物業(yè)組合 以騎樓商業(yè)街區(qū)為主，形成地下和地上商業(yè)街區(qū)、購物中心、五星級(jí)酒店和特色經(jīng)濟(jì)性酒店、書店為主的綜合性物業(yè)形態(tài)。 地下進(jìn)行專門的地下空間規(guī)劃，以停車位為主，配套健康休閑與娛樂設(shè)施。 顧客定位與商業(yè)形態(tài)組合 面向游客和普通市民為主，局部引進(jìn)高端品牌。 今后重點(diǎn)補(bǔ)充業(yè)態(tài)：主題百貨、精品超市、品牌旗艦店、大型書城、文化中心、電影院、滑冰場(chǎng)等游樂設(shè)施與新型業(yè)態(tài)。 四、 北京路街區(qū)的城市設(shè)計(jì) 北京路重點(diǎn)地段的城市設(shè)計(jì)是北京路改造的重點(diǎn)，依靠發(fā)展商簡(jiǎn)單開發(fā)各個(gè)項(xiàng)目，只會(huì)造成極不和諧的局面。我們建議首先做好重點(diǎn)地段的城市設(shè)計(jì)和政府下屬大型公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，爾后在根據(jù)城市設(shè)計(jì)成果進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)。 
圖１５ 北京路商業(yè)街區(qū)――古代遺跡
建議將北京路東側(cè)作為城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，初步建議一樓街區(qū)采用騎樓模式開發(fā)，二層以上空間后退，進(jìn)行立體的空中街區(qū)設(shè)置和購物中心、書店、五星級(jí)酒店等綜合業(yè)態(tài)的綜合體設(shè)計(jì)。
北京路和中山路交叉口建議后退留出小型廣場(chǎng)作為市民的公共空間。 中山路四路和北京路交叉地段開發(fā)的商業(yè)街區(qū)和綜合體，應(yīng)該采用嶺南建筑風(fēng)格，不宜采用完全現(xiàn)代化的外立面，內(nèi)部空間可以充分按照現(xiàn)代商業(yè)空間手法設(shè)計(jì)，形成與北京路歷史建筑和諧的建筑風(fēng)格。 五、 北京路商圈的綜合體開發(fā) 鑒于北京路商圈 的歷史文化價(jià)值，我們不主張對(duì)北京路進(jìn)行高強(qiáng)度開發(fā)，注重保持北京路特色，尊重歷史是我們應(yīng)該堅(jiān)持的理念。 在北京路商圈內(nèi)的中山四路和中華廣場(chǎng)之間，以及北京路商圈適當(dāng)?shù)囟卫绫本┞纺隙艘?guī)劃建設(shè)一流綜合體，有利于聚集中高檔收入人群，為北京路南端的高檔品牌引進(jìn)創(chuàng)造有利條件。 綜合體類型可以是 旅游酒店為主的綜合體、商業(yè)購物為主的綜合體等等。 
圖16北京路東側(cè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)
北京路東段的簡(jiǎn)單開發(fā)，造成北京路入口狹小，城市景觀不佳，缺乏通透性和文化內(nèi)涵，說明以單一局部拆遷改造模式部適合核心商圈的改造，以綜合開發(fā)模式代替簡(jiǎn)單的核心商圈二級(jí)開發(fā)模式是大勢(shì)所趨。 新摩爾在廣州服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多年，一直重視廣州商圈發(fā)展規(guī)律的研究，在綜合體商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)建筑策劃方面一直處于領(lǐng)先地位，愿意攜手大型投資商為北京路商圈打造世界一流文化內(nèi)涵的綜合體。
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