| 背景
2008年深圳新摩爾公司在服務廣州中華廣場購物中心等項目時候，兩次調研和分析北京路商圈，廣州市長張廣寧市長指出北京路則應該思考如何提升檔次和品位的問題，不能只滿足于當前的水平，要多向東京等大都市學習。２００９年初期新摩爾公司與廣州城市勘察設計院聯合研究北京路商業(yè)規(guī)劃和城市設計專題，借鑒了 2005年日本銀座考察成果。 一、 廣州北京路商圈與東京銀座的業(yè)態(tài)比較分析 北京路是廣州古城發(fā)展的中心軸線，也是歷史上最繁華的商業(yè)集散地，被譽為"千年古道"。包括中山五路和教育路部分路段，標志商家是廣百及新大新，近兩年又開了很多購物中心，天河城百貨亦已進駐。
北京路具有深厚的歷史積淀，是廣州首屈一指RBD（游憩商業(yè)中心）,其輻射范圍已不局限于廣州市,消費群體主要為市民和游客。 
圖1 北京路商業(yè)街 與東京銀座相比，北京路商圈缺乏一流企業(yè)的展示廳，缺乏一流的美術館和畫廊。從商業(yè)業(yè)態(tài)方面比較，北京路缺乏一流品牌聚集區(qū)，今后北京路南側重點規(guī)劃引進高端品牌。 在商業(yè)街區(qū)管理方面，我們可以借鑒日本對招牌等管理方法，同時也應該對商圈特色進行整體推廣和協調，重視文化營銷，形成商圈和諧發(fā)展的局面。 
圖２ 東京銀座的品牌名店
據了解，規(guī)劃中的北京路國際商貿旅游區(qū)，將以北京路商業(yè)街為主軸，北連省財廳、南達沿江路天字碼頭、東至文德路、西接起義路，與中山路、文明路、西湖路、萬福路、教育路等區(qū)域主干道相接，將新大新百貨、五月花商業(yè)廣場、廣百大廈等商業(yè)建筑，以及南越國宮署遺址、千年古道、大佛寺等歷史古跡和骨干景點連接起來。 這樣，在這個面積僅12平方公里的區(qū)域內，相關政府部門擬規(guī)劃建設千年商都文化旅游區(qū)（包括文德路字畫街）、動漫星城一帶的時尚體驗區(qū)、教育路一帶的精品服飾貿易區(qū)、北京路中段一帶的特色休閑產業(yè)區(qū)以及沿江路一帶的商住游憩區(qū)等五大片區(qū)建設。 鑒于核心商圈產權復雜，單一依靠發(fā)展商的房地產開發(fā)模式，難以實現商圈的有效升級與可持續(xù)發(fā)展，需要探索新的開發(fā)模式，將城市設計和商圈開發(fā)結合。 二、 東京銀座街區(qū)初步研究 １．銀座步行街整體情況 象征日本自然、歷史、現代的三大景點（富士山、京都、銀座）之一的銀座，與巴黎的香榭麗舍大街、紐約的第五大道齊名，是世界三大繁華中心之一。銀座最早是填海形成的，銀座作為地名是因為１６１２年德川幕府在今銀座一、二丁木一代設有銀幣鑄造所，與日本橋一代的金座相對應，俗稱銀座町。 根據胡寶哲博士1991年到1993年在東京地區(qū)所做的調查，銀座商業(yè)中心總占地面積為395公頃，南北長1200米，東西寬500-600米。銀座總體平面布局如下： 
圖３ 東京銀座商業(yè)區(qū)范圍示意圖 １９２３年關東大地震以后，銀座地區(qū)重建，形成東西向７條街，南北向１１條街，南北向２４個街坊的網格形狀。 銀座的繁榮從二是世紀六十年代日本經濟高速發(fā)展開始，當時各類商業(yè)設施大道３７８０家，商店與餐飲大道１７５２家，平均每日來購物旅游的人流大道５５萬人次。 銀座商業(yè)區(qū)內不同業(yè)態(tài)分布比例如下表： 表1 東京銀座商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)比例 
在日本人的心目中，銀座是高級、名牌、流行、信用、品味、貨真價實、憧憬、時尚以及日本新潮購物中心的代名詞。 銀座業(yè)態(tài)特征 （1） 擁有日本最多的商業(yè)老字號 例如歷史悠久文明全國的木村屋
（2） 世界最大的畫廊街
（3） 日本最大的展覽設施街
（4） 日本地方大眾媒體的中心
（5） 銀行密度最高的商業(yè)中心
 圖5銀座夜景 
圖6 銀座６丁目 銀座的繁榮還得益于發(fā)展的交通體系，特別是和地鐵的發(fā)展密切相關，日比谷、有樂町、丸之內線多條線路，１９６４年***會前夕，在銀座四丁目道路交叉口完成綜合地鐵車站的建設。 
圖7銀座地鐵線路及站點圖片 2、銀座街區(qū)主力百貨商店 三越百貨、和光百貨、松板屋是銀座歷史非常悠久的百貨，其中和光百貨是最高檔的百貨商店。 
圖8和光高檔百貨 
圖９ 松屋百貨 
圖10 銀座三越百貨 
３、銀座街區(qū)展覽設施 高級展示店 SONY展示中心 
圖11 SONY展示大樓 日產汽車展示中心 很多汽車公司都在東京設立展示中心，主要用于品牌推廣，樹立企業(yè)形象。 
圖12 日產汽車展示
4、繪畫和藝術品 藝術品代表消費的品味，八十年代我們經�？梢酝ㄟ^藝術品拍賣可會看到日本企業(yè)家到處收集世界各地的珍貴藝術品，因為講信用，愛面子，所以銀座匯集了銀行何藝術品商店。 
圖13 大和畫廊和大米畫廊 5、銀座商業(yè)街區(qū)的管理措施 銀座是東京最為繁華的商業(yè)街。因為在固定時間內禁止車輛通行，它又被稱作"步行者的天國。"這個繁華的街區(qū)近400多年前還是一片荒涼的海灘。17世紀初，德川幕府在此鑄造銀幣，遂有"銀座"之稱。明治初年，東京成了日本的"世界門戶"，西方商業(yè)與生活方式最先滲入此街。 （１） 交通管理 周六和周日將銀座中央大街變成步行街 （２）、景觀管理。景觀管理細則對招標何霓虹燈的大小、高度和色彩都有嚴格規(guī)定３、開設年輕人喜歡的商業(yè)設施，增強銀座的商業(yè)活力。 
圖１４ 招牌管理按照統一的標準設置 在２００５－２００８年，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與廣州城市勘察設計院集中考察了國內商業(yè)街區(qū)，整理了商業(yè)街區(qū)文獻，重新開始重視現代商業(yè)街區(qū)開發(fā)與經營管理。 作者在完成多個購物中心和綜合體項目策劃后，對商業(yè)步行街進行再思考，借鑒東京銀座管理經驗和美國ＪＥＲＤＥ等一流公司設計經驗，結合中國不同城市特色策劃具有文化品味的特色現代商業(yè)街區(qū)，綜合運用綜合體、主力百貨、特色專門店復合型知識結構策劃高水平商業(yè)街區(qū)。 三、 北京路商圈業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 2006年，越秀區(qū)政府編制了《北京路國際商貿旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，明確將北京路定位為國際商貿旅游區(qū)，認出這是拉動全區(qū)經濟增長的重點區(qū)域，提出將以"北京路步行街為核心，向外延伸發(fā)展和功能輻射，著力構筑大北京路商圈的空間形態(tài)"。物業(yè)形態(tài)與物業(yè)組合 以騎樓商業(yè)街區(qū)為主，形成地下和地上商業(yè)街區(qū)、購物中心、五星級酒店和特色經濟性酒店、書店為主的綜合性物業(yè)形態(tài)。 地下進行專門的地下空間規(guī)劃，以停車位為主，配套健康休閑與娛樂設施。 顧客定位與商業(yè)形態(tài)組合 面向游客和普通市民為主，局部引進高端品牌。 今后重點補充業(yè)態(tài)：主題百貨、精品超市、品牌旗艦店、大型書城、文化中心、電影院、滑冰場等游樂設施與新型業(yè)態(tài)。 四、 北京路街區(qū)的城市設計 北京路重點地段的城市設計是北京路改造的重點，依靠發(fā)展商簡單開發(fā)各個項目，只會造成極不和諧的局面。我們建議首先做好重點地段的城市設計和政府下屬大型公司進行一級開發(fā)，爾后在根據城市設計成果進行二級項目開發(fā)。 
圖１５ 北京路商業(yè)街區(qū)――古代遺跡
建議將北京路東側作為城市設計的重點，初步建議一樓街區(qū)采用騎樓模式開發(fā)，二層以上空間后退，進行立體的空中街區(qū)設置和購物中心、書店、五星級酒店等綜合業(yè)態(tài)的綜合體設計。
北京路和中山路交叉口建議后退留出小型廣場作為市民的公共空間。 中山路四路和北京路交叉地段開發(fā)的商業(yè)街區(qū)和綜合體，應該采用嶺南建筑風格，不宜采用完全現代化的外立面，內部空間可以充分按照現代商業(yè)空間手法設計，形成與北京路歷史建筑和諧的建筑風格。 五、 北京路商圈的綜合體開發(fā) 鑒于北京路商圈 的歷史文化價值，我們不主張對北京路進行高強度開發(fā)，注重保持北京路特色，尊重歷史是我們應該堅持的理念。 在北京路商圈內的中山四路和中華廣場之間，以及北京路商圈適當地段例如北京路南端規(guī)劃建設一流綜合體，有利于聚集中高檔收入人群，為北京路南端的高檔品牌引進創(chuàng)造有利條件。 綜合體類型可以是 旅游酒店為主的綜合體、商業(yè)購物為主的綜合體等等。 
圖16北京路東側開發(fā)現場
北京路東段的簡單開發(fā)，造成北京路入口狹小，城市景觀不佳，缺乏通透性和文化內涵，說明以單一局部拆遷改造模式部適合核心商圈的改造，以綜合開發(fā)模式代替簡單的核心商圈二級開發(fā)模式是大勢所趨。 新摩爾在廣州服務商業(yè)地產項目多年，一直重視廣州商圈發(fā)展規(guī)律的研究，在綜合體商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)建筑策劃方面一直處于領先地位，愿意攜手大型投資商為北京路商圈打造世界一流文化內涵的綜合體。
| 
