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城市經營與城市綜合體---以河北唐山市為例

時間:2011-04-08 17:00來源: 作者:楊寶民
2009-07-14 

楊寶民 宋恒明

楊寶民 深圳新摩爾商業(yè)管理公司,清華大學商業(yè)地產總裁班客座教授

一、城市運營與商業(yè)地產發(fā)展

    城市經營的重點之一是提升城市土地利用價值,保護生態(tài)環(huán)境,促進城市可持續(xù)發(fā)展。

    城市商業(yè)網點規(guī)劃與商業(yè)地產的開發(fā)是城市運營的重要內容,城市設計是城市運營的重要手段,城市綜合體是城市商業(yè)地產的龍頭,也是城市經營的標志性成果。

    城市運營需要解決好老區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)問題。老區(qū)改造應該有新的思路,應該利用老區(qū)改造機會,在保留歷史文化遺產的同時,對于沒有文化價值的舊區(qū)成片改造,引進大型投資商,以綜合體項目為主,集約利用土地,解決老區(qū)城市功能升級和百姓就業(yè)問題。

    筆者在這里針對目前宏觀經濟不景氣帶來的大量新區(qū)建設停頓中的重大問題,結合筆者國內外大量案例的研究,和多年區(qū)域規(guī)劃以及招商策劃的實踐經驗,提出以下思路,拋磚引玉探討城市新區(qū)建設難題的解決方案。

1.以新的方法論審查和完善整個新區(qū)的規(guī)劃方案,運用城市設計與商業(yè)規(guī)劃及旅游規(guī)劃的三結合的方法論。

    作者于2005年在千畝大盤研究中首先提出了建筑規(guī)劃設計和城市商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相互結合的思想,在此基礎上,考察數個城市新區(qū),與國外城市新區(qū)進行比較研究,我提煉出來城市規(guī)劃設計與城市商業(yè)網點規(guī)劃和旅游規(guī)劃相結合的方法論。

    運用新的方法論,我們需要重新研究限于停頓的新區(qū)建設,在建設思想上是否存在偏差,新區(qū)發(fā)展的真正動力是否清晰。

2.精心規(guī)劃城市主導產業(yè),依靠新城區(qū)實現產業(yè)升級,占領產業(yè)鏈上端

    事實證明,單純依靠房地產開發(fā)推動新區(qū)建設的思路過于單一,一旦遇到房地產低潮就不可避免限于停頓。

    世界經濟危機告訴我們,中國的簡單出口加工業(yè),缺乏技術含量,處于產業(yè)鏈條下端,是經濟危機時候最容易受到沖擊的。我們需要了解產業(yè)鏈條分工,警惕西方發(fā)達國家的產業(yè)鏈陰謀,他們習慣于引導中國安于在產業(yè)鏈條低端,破壞中國的生態(tài)環(huán)境,依靠廉價勞動力取得不穩(wěn)定的低收入。

    只有占領產業(yè)鏈條上端,生產具有技術含量的符合市場需求的產品,產業(yè)升級的目標才能實現。主導產業(yè)蓬勃發(fā)展,必然帶動辦公、居住等房地產產業(yè)發(fā)展。

    產業(yè)升級需要自主知識產權成果,需要吸引研發(fā)人才,因此,新區(qū)建設要首先立足滿足研發(fā)和高級管理人才的生活要求和學習要求,營造良好環(huán)境。

    形成主導產業(yè)與房地產協調發(fā)展的局面,進而帶動商業(yè)發(fā)展,促進新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

3 新區(qū)建設的步驟與次序

    目前大多數新區(qū)開發(fā)都是以政府大樓和居住區(qū)為主,實際上新區(qū)建設還應該考慮產業(yè)園區(qū)和城市綜合體建設,城市綜合體為新區(qū)后續(xù)開發(fā)提供平臺,為新區(qū)建設提供重要的活動舞臺。

    在規(guī)劃規(guī)劃多個新區(qū)的時候,要分輕重緩急,集中力量建設一個新區(qū),并形成法定文件由人民代表大會批準,避免因為行政領導更迭而隨意改變戰(zhàn)略決策,人大常委會應該發(fā)揮監(jiān)督作用,避免政府領導的胡亂決策,浪費納稅人的錢。

二、城市規(guī)劃與商業(yè)網點規(guī)劃一體化

    我國城市規(guī)劃落后,主要表現在簡單粗放,短視隨意,并缺乏有機的系統整合,功能模塊缺乏空間和時間上的延續(xù)性,不能對城市發(fā)展形成驅動。多數城市規(guī)劃僅限于滿足城市生活的基本需要,商業(yè)布局70%左右不合理,居民生活不夠便利,缺乏舒適性的考慮,對生活空間缺乏美學的思考,其結局是誕生大量沒有個性的水泥建筑空間城市,城市歷史文脈斷裂。

    我們在亞洲的鄰居之一――新加坡是典型的花園城市,城市居民的生活品質高,犯罪率低,非常值得我國城市建設和管理者學習。

    新加坡很早就開始了城市規(guī)劃設計和商業(yè)規(guī)劃的一體化實踐,不僅規(guī)劃有核心商業(yè)區(qū),而且新加坡的居民區(qū)建設與鄰里中心建設結合,這種規(guī)劃思想引進到蘇州工業(yè)園區(qū),得到了較好效果。

蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心

    城市商業(yè)網點規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要組成部分,一方面是政府宏觀調控第三產業(yè)發(fā)展和具體管理商貿流通活動的重要手段;二方面城市規(guī)劃需要考慮居民的生活質量,商業(yè)設施與居民生活密切;三方面城市商業(yè)網點對能否提升城市形象和提高城市品位至關重要。

    從城市商業(yè)網點對城市供電、供水、交通、防災等諸多方面的影響看,隨著我國城市商業(yè)網點規(guī)劃條例的頒布實施,城市規(guī)劃部門必須征求商業(yè)部門意見,只有做好城市商業(yè)網點規(guī)劃,并與城市其他基礎設施規(guī)劃統籌安排,才能保證城市正常運轉,保證整個城市功能的正常發(fā)揮。

三、城市設計與城市綜合體

    城市綜合體不是單一的建筑項目,而是需要政府對城市核心區(qū)域與核心地段進行城市功能規(guī)劃和城市設計,形成導向性開發(fā)方案,爾后再引進大型投資商,以城市綜合體項目為龍頭,留出充足的城市綠地和休閑空間,開發(fā)較多高層建筑,積極發(fā)展現代服務業(yè),集約化利用土地資源,同時改變老區(qū)擁擠的落后形象,促進下崗人員再就業(yè)。

    城市綜合體類型:旅游功能為主的酒店、商業(yè)綜合體,商業(yè)為主的城市商業(yè)綜合體,寫字樓為主的綜合體。

    城市綜合體在各國獲得蓬勃發(fā)展,如果說洛克菲勒代表二十世紀八十年代以前的水平,那么東京六本木新城代表已經21世紀初期建設成功的世界一流綜合體水平。

東京六本木城市綜合體

世界一流綜合體的內涵是:

1世界一流綜合體擁有較高的品牌價值,大型公司和商家愿意積極入駐,可以成為商業(yè)和旅游目的地。

2世界一流綜合體以品牌價值為依托,各個建筑公司均以參與為榮,因而可以控制達到最低造價,擁有最佳的投入產出比 。

3世界一流綜合體不僅擁有最佳的經濟效益,而且可以創(chuàng)造良好社會效益。

    在城市規(guī)劃方面,迪拜是世界范圍創(chuàng)新的產物。在城市綜合體方面,迪拜非常重視各種類型的五星級酒店、城市綜合體開發(fā),可以說迪拜正在誕生世界一流的城市綜合體項目。

四、唐山商業(yè)發(fā)展現狀

    唐山是一座具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市。地處環(huán)渤海灣中心地帶,南臨渤海,北依燕山,東與秦皇島市接壤,西與北京、天津毗鄰;是聯接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊。現轄2市6縣6區(qū)和6個開發(fā)區(qū)(管理區(qū)、工業(yè)區(qū)、園區(qū)),總面積13472平方公里,人口7191萬。市區(qū)面積3874平方公里,人口3012萬;其中建成區(qū)面積152平方公里,人口150萬,是全國較大城市之一。

城市人均收入在河北是最高的,進幾年數據如下:

 
 
    與唐山工業(yè)發(fā)展速度相比,唐山商業(yè)發(fā)展相對滯后。唐山政府目前正在加大現代服務業(yè)發(fā)展力度,開發(fā)大型城市綜合體,引進萬達等大型投資商,推動城市老區(qū)功能升級是中研重要舉措。新摩爾公司重視華北和東北商業(yè)研究,選擇唐山等城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展進行重點研究。

唐山零售商業(yè)

唐山市中心區(qū)有四個重要的公共中心,兩個城市副中心。

四個重要公共中心包括:

兩個商業(yè)中心

一個城市商務會展中心

一個城市綜合公共中心。

    百貨業(yè)態(tài)呈現過剩態(tài)勢,以唐山百貨大樓作為龍頭。三利購物中心和華聯等百貨云集在建設路和新華道,以新華路作為城市最主要干道,主要商業(yè)和綜合體分布在新華路上。

    自2000年開始,唐百大集團不斷拓寬經營領域,加快發(fā)展步伐,由單一零售業(yè)態(tài)發(fā)展成為集高端百貨、傳統百貨、大型綜合超市、電器專業(yè)連鎖等多業(yè)態(tài)、大規(guī)模的經營格局。2000年興建了以超市、百貨、電器綜合經營為主的八方購物廣場;2003年改建了原唐山百貨公司一號樓,組建了以大眾品牌、百姓價位為特色的東方購物廣場;2004年對并購的豐潤原唐山商業(yè)大廈進行了擴建裝修,組建了適合縣域消費特色的北方購物廣場;2005年組建了電器總公司,實施統購分銷、專業(yè)連鎖的經營模式,以占市區(qū)家電市場60%市場份額,確立了唐山家電市場的強勢地位;2007年投資開發(fā)了37萬平方米的鳳凰購物廣場,被省商業(yè)聯合會授予“河北高端精品第一店”。2008年又分別以合資控股的方式組建了志方購物有限責任公司,成為開平區(qū)規(guī)模最大的零售商場;以租賃的形式開發(fā)了人民購物廣場,完成了市區(qū)北部的戰(zhàn)略布局。目前,唐百大集團已形成了西有八方、鳳凰,東有東購、志方,北有北購、人民,中有條式樓和超級商場商業(yè)網絡遍布全市的經營格局,整合了唐山商業(yè)的半壁江山。

    2003年銷售額10億元,創(chuàng)歷史新高,2004年14億元。

    2007年唐百大集團集團實現銷售額25億元,實現利稅9000萬元。

    2008年唐百大集團集團已實現銷售額32億元,實現利稅18億元。

 
 
唐山三利購物中心

    在唐山百貨大樓的打壓下,化妝品等招商不是特別理想。在女裝方面形成一定特色,經營總體良好。

 
 
三利購物中心及世博大廈----新華路與建設南路西南角落

 
 
三利購物中心入口

 
 
三利購物中心一樓化妝品

唐山商業(yè)步行街

北側臨近新華道是名牌比較集中的地方,南側招商質量不好。

 
 
步行街區(qū)西北角落是華巖地產要興建的5萬平方米左右購物中心和寫字樓及公寓等綜合體

 
 
唐山已經開業(yè)的購物中心—遠洋城

 
 
唐山遠洋城購物中心入口

 
 
唐山遠洋城購物中心長廊

 
 
唐山遠洋城購物中心中間大門

 
 
唐山遠洋城購物中心圓形中庭

唐山批發(fā)業(yè)務

 
 
    小山區(qū)位于城市東南部,屬老居住區(qū),發(fā)展相對較慢,但屬于唐山傳統的商業(yè)中心之一,有待升級改造,適合建設批發(fā)市場和商務酒店、公寓、寫字樓等綜合體項目。

唐山商業(yè)網點規(guī)劃

    五、唐山城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議

    2007年唐山市服務業(yè)實現增加值89751億元,比上年增長162%,高于同期經濟增長速度12個百分點,占生產總值的比重為323%,比上年提高了12個百分點,服務業(yè)總規(guī)模居河北全省第二位。

    現代服務業(yè)發(fā)達程度是衡量城市綜合競爭力和現代化水平的重要標志。唐山市人均生產總值已經超過5000美元,達到中等發(fā)達國家水平,服務業(yè)發(fā)展?jié)摿γ黠@增強,全市現代服務業(yè)框架體系已經確立,為區(qū)域經濟發(fā)展起到了強力的推動作用。在鞏固提升現有服務業(yè)的基礎上,圍繞發(fā)展方向和重點領域,我市今后將著力建設現代服務業(yè)八大集聚區(qū);即唐山港區(qū)、鳳凰新城、曹妃甸生態(tài)城、南湖生態(tài)城、唐山空港城、曹妃甸濕地公園商務休閑區(qū)、樂亭三島旅游度假區(qū)、北部長城旅游帶等,使唐山市成為環(huán)渤海區(qū)域現代服務業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)之一。

    新摩爾公司通過對唐山城市發(fā)展的總體研究,特別是根據2009年唐山商業(yè)調研,我們認為唐山具有成為河北第一大現代服務業(yè)發(fā)達城市的潛力。

    唐山在現代金融和服務業(yè)發(fā)展方面應該學習上海,利用沿海和臨近京津優(yōu)勢,成為河北發(fā)展的龍頭,與石家莊一起成為兩個經濟發(fā)動機。

五、唐山城市綜合體與購物中心發(fā)展趨勢

    加速發(fā)展唐山現代服務業(yè),以現代城市綜合體作為商業(yè)發(fā)展的重要載體,增強唐山的商業(yè)輻射力。

    趨勢1 以次要主力店和品牌專賣店為主的細分市場的購物中心成為今后發(fā)展重點

    以世博二期為代表需要開發(fā)新型購物中心,借鑒港匯購物中心轉型的經驗。

    趨勢2 綜合體成為城區(qū)核心地段開發(fā)的重點 政府需要改變新華路出讓地塊過小的問題盡量開發(fā)大型商業(yè)綜合體,綜合體開發(fā)需要走精細化發(fā)展之路,避免速度過快導致設計水平地下,形成建筑垃圾。 以唐山萬達廣場為代表適當的速度是必要的,但是要注意給城市留下建筑文化藝術精品,避免開發(fā)過于粗放。

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