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城市經(jīng)營與城市綜合體---以河北唐山市為例

時(shí)間:2011-04-08 17:00來源: 作者:楊寶民
2009-07-14 

楊寶民 宋恒明

楊寶民 深圳新摩爾商業(yè)管理公司,清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授

一、城市運(yùn)營與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

    城市經(jīng)營的重點(diǎn)之一是提升城市土地利用價(jià)值,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。

    城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是城市運(yùn)營的重要內(nèi)容,城市設(shè)計(jì)是城市運(yùn)營的重要手段,城市綜合體是城市商業(yè)地產(chǎn)的龍頭,也是城市經(jīng)營的標(biāo)志性成果。

    城市運(yùn)營需要解決好老區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)問題。老區(qū)改造應(yīng)該有新的思路,應(yīng)該利用老區(qū)改造機(jī)會,在保留歷史文化遺產(chǎn)的同時(shí),對于沒有文化價(jià)值的舊區(qū)成片改造,引進(jìn)大型投資商,以綜合體項(xiàng)目為主,集約利用土地,解決老區(qū)城市功能升級和百姓就業(yè)問題。

    筆者在這里針對目前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣帶來的大量新區(qū)建設(shè)停頓中的重大問題,結(jié)合筆者國內(nèi)外大量案例的研究,和多年區(qū)域規(guī)劃以及招商策劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),提出以下思路,拋磚引玉探討城市新區(qū)建設(shè)難題的解決方案。

1.以新的方法論審查和完善整個新區(qū)的規(guī)劃方案,運(yùn)用城市設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃及旅游規(guī)劃的三結(jié)合的方法論。

    作者于2005年在千畝大盤研究中首先提出了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和城市商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相互結(jié)合的思想,在此基礎(chǔ)上,考察數(shù)個城市新區(qū),與國外城市新區(qū)進(jìn)行比較研究,我提煉出來城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相結(jié)合的方法論。

    運(yùn)用新的方法論,我們需要重新研究限于停頓的新區(qū)建設(shè),在建設(shè)思想上是否存在偏差,新區(qū)發(fā)展的真正動力是否清晰。

2.精心規(guī)劃城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),依靠新城區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級,占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈上端

    事實(shí)證明,單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)推動新區(qū)建設(shè)的思路過于單一,一旦遇到房地產(chǎn)低潮就不可避免限于停頓。

    世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)告訴我們,中國的簡單出口加工業(yè),缺乏技術(shù)含量,處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端,是經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)候最容易受到?jīng)_擊的。我們需要了解產(chǎn)業(yè)鏈條分工,警惕西方發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)鏈陰謀,他們習(xí)慣于引導(dǎo)中國安于在產(chǎn)業(yè)鏈條低端,破壞中國的生態(tài)環(huán)境,依靠廉價(jià)勞動力取得不穩(wěn)定的低收入。

    只有占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈條上端,生產(chǎn)具有技術(shù)含量的符合市場需求的產(chǎn)品,產(chǎn)業(yè)升級的目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,必然帶動辦公、居住等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    產(chǎn)業(yè)升級需要自主知識產(chǎn)權(quán)成果,需要吸引研發(fā)人才,因此,新區(qū)建設(shè)要首先立足滿足研發(fā)和高級管理人才的生活要求和學(xué)習(xí)要求,營造良好環(huán)境。

    形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面,進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展,促進(jìn)新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

3 新區(qū)建設(shè)的步驟與次序

    目前大多數(shù)新區(qū)開發(fā)都是以政府大樓和居住區(qū)為主,實(shí)際上新區(qū)建設(shè)還應(yīng)該考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市綜合體建設(shè),城市綜合體為新區(qū)后續(xù)開發(fā)提供平臺,為新區(qū)建設(shè)提供重要的活動舞臺。

    在規(guī)劃規(guī)劃多個新區(qū)的時(shí)候,要分輕重緩急,集中力量建設(shè)一個新區(qū),并形成法定文件由人民代表大會批準(zhǔn),避免因?yàn)樾姓I(lǐng)導(dǎo)更迭而隨意改變戰(zhàn)略決策,人大常委會應(yīng)該發(fā)揮監(jiān)督作用,避免政府領(lǐng)導(dǎo)的胡亂決策,浪費(fèi)納稅人的錢。

二、城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一體化

    我國城市規(guī)劃落后,主要表現(xiàn)在簡單粗放,短視隨意,并缺乏有機(jī)的系統(tǒng)整合,功能模塊缺乏空間和時(shí)間上的延續(xù)性,不能對城市發(fā)展形成驅(qū)動。多數(shù)城市規(guī)劃僅限于滿足城市生活的基本需要,商業(yè)布局70%左右不合理,居民生活不夠便利,缺乏舒適性的考慮,對生活空間缺乏美學(xué)的思考,其結(jié)局是誕生大量沒有個性的水泥建筑空間城市,城市歷史文脈斷裂。

    我們在亞洲的鄰居之一――新加坡是典型的花園城市,城市居民的生活品質(zhì)高,犯罪率低,非常值得我國城市建設(shè)和管理者學(xué)習(xí)。

    新加坡很早就開始了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃的一體化實(shí)踐,不僅規(guī)劃有核心商業(yè)區(qū),而且新加坡的居民區(qū)建設(shè)與鄰里中心建設(shè)結(jié)合,這種規(guī)劃思想引進(jìn)到蘇州工業(yè)園區(qū),得到了較好效果。

蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心

    城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要組成部分,一方面是政府宏觀調(diào)控第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和具體管理商貿(mào)流通活動的重要手段;二方面城市規(guī)劃需要考慮居民的生活質(zhì)量,商業(yè)設(shè)施與居民生活密切;三方面城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對能否提升城市形象和提高城市品位至關(guān)重要。

    從城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對城市供電、供水、交通、防災(zāi)等諸多方面的影響看,隨著我國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例的頒布實(shí)施,城市規(guī)劃部門必須征求商業(yè)部門意見,只有做好城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,并與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌安排,才能保證城市正常運(yùn)轉(zhuǎn),保證整個城市功能的正常發(fā)揮。

三、城市設(shè)計(jì)與城市綜合體

    城市綜合體不是單一的建筑項(xiàng)目,而是需要政府對城市核心區(qū)域與核心地段進(jìn)行城市功能規(guī)劃和城市設(shè)計(jì),形成導(dǎo)向性開發(fā)方案,爾后再引進(jìn)大型投資商,以城市綜合體項(xiàng)目為龍頭,留出充足的城市綠地和休閑空間,開發(fā)較多高層建筑,積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),集約化利用土地資源,同時(shí)改變老區(qū)擁擠的落后形象,促進(jìn)下崗人員再就業(yè)。

    城市綜合體類型:旅游功能為主的酒店、商業(yè)綜合體,商業(yè)為主的城市商業(yè)綜合體,寫字樓為主的綜合體。

    城市綜合體在各國獲得蓬勃發(fā)展,如果說洛克菲勒代表二十世紀(jì)八十年代以前的水平,那么東京六本木新城代表已經(jīng)21世紀(jì)初期建設(shè)成功的世界一流綜合體水平。

東京六本木城市綜合體

世界一流綜合體的內(nèi)涵是:

1世界一流綜合體擁有較高的品牌價(jià)值,大型公司和商家愿意積極入駐,可以成為商業(yè)和旅游目的地。

2世界一流綜合體以品牌價(jià)值為依托,各個建筑公司均以參與為榮,因而可以控制達(dá)到最低造價(jià),擁有最佳的投入產(chǎn)出比 。

3世界一流綜合體不僅擁有最佳的經(jīng)濟(jì)效益,而且可以創(chuàng)造良好社會效益。

    在城市規(guī)劃方面,迪拜是世界范圍創(chuàng)新的產(chǎn)物。在城市綜合體方面,迪拜非常重視各種類型的五星級酒店、城市綜合體開發(fā),可以說迪拜正在誕生世界一流的城市綜合體項(xiàng)目。

四、唐山商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

    唐山是一座具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市。地處環(huán)渤海灣中心地帶,南臨渤海,北依燕山,東與秦皇島市接壤,西與北京、天津毗鄰;是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊。現(xiàn)轄2市6縣6區(qū)和6個開發(fā)區(qū)(管理區(qū)、工業(yè)區(qū)、園區(qū)),總面積13472平方公里,人口7191萬。市區(qū)面積3874平方公里,人口3012萬;其中建成區(qū)面積152平方公里,人口150萬,是全國較大城市之一。

城市人均收入在河北是最高的,進(jìn)幾年數(shù)據(jù)如下:

 
 
    與唐山工業(yè)發(fā)展速度相比,唐山商業(yè)發(fā)展相對滯后。唐山政府目前正在加大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展力度,開發(fā)大型城市綜合體,引進(jìn)萬達(dá)等大型投資商,推動城市老區(qū)功能升級是中研重要舉措。新摩爾公司重視華北和東北商業(yè)研究,選擇唐山等城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展進(jìn)行重點(diǎn)研究。

唐山零售商業(yè)

唐山市中心區(qū)有四個重要的公共中心,兩個城市副中心。

四個重要公共中心包括:

兩個商業(yè)中心

一個城市商務(wù)會展中心

一個城市綜合公共中心。

    百貨業(yè)態(tài)呈現(xiàn)過剩態(tài)勢,以唐山百貨大樓作為龍頭。三利購物中心和華聯(lián)等百貨云集在建設(shè)路和新華道,以新華路作為城市最主要干道,主要商業(yè)和綜合體分布在新華路上。

    自2000年開始,唐百大集團(tuán)不斷拓寬經(jīng)營領(lǐng)域,加快發(fā)展步伐,由單一零售業(yè)態(tài)發(fā)展成為集高端百貨、傳統(tǒng)百貨、大型綜合超市、電器專業(yè)連鎖等多業(yè)態(tài)、大規(guī)模的經(jīng)營格局。2000年興建了以超市、百貨、電器綜合經(jīng)營為主的八方購物廣場;2003年改建了原唐山百貨公司一號樓,組建了以大眾品牌、百姓價(jià)位為特色的東方購物廣場;2004年對并購的豐潤原唐山商業(yè)大廈進(jìn)行了擴(kuò)建裝修,組建了適合縣域消費(fèi)特色的北方購物廣場;2005年組建了電器總公司,實(shí)施統(tǒng)購分銷、專業(yè)連鎖的經(jīng)營模式,以占市區(qū)家電市場60%市場份額,確立了唐山家電市場的強(qiáng)勢地位;2007年投資開發(fā)了37萬平方米的鳳凰購物廣場,被省商業(yè)聯(lián)合會授予“河北高端精品第一店”。2008年又分別以合資控股的方式組建了志方購物有限責(zé)任公司,成為開平區(qū)規(guī)模最大的零售商場;以租賃的形式開發(fā)了人民購物廣場,完成了市區(qū)北部的戰(zhàn)略布局。目前,唐百大集團(tuán)已形成了西有八方、鳳凰,東有東購、志方,北有北購、人民,中有條式樓和超級商場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)遍布全市的經(jīng)營格局,整合了唐山商業(yè)的半壁江山。

    2003年銷售額10億元,創(chuàng)歷史新高,2004年14億元。

    2007年唐百大集團(tuán)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額25億元,實(shí)現(xiàn)利稅9000萬元。

    2008年唐百大集團(tuán)集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)銷售額32億元,實(shí)現(xiàn)利稅18億元。

 
 
唐山三利購物中心

    在唐山百貨大樓的打壓下,化妝品等招商不是特別理想。在女裝方面形成一定特色,經(jīng)營總體良好。

 
 
三利購物中心及世博大廈----新華路與建設(shè)南路西南角落

 
 
三利購物中心入口

 
 
三利購物中心一樓化妝品

唐山商業(yè)步行街

北側(cè)臨近新華道是名牌比較集中的地方,南側(cè)招商質(zhì)量不好。

 
 
步行街區(qū)西北角落是華巖地產(chǎn)要興建的5萬平方米左右購物中心和寫字樓及公寓等綜合體

 
 
唐山已經(jīng)開業(yè)的購物中心—遠(yuǎn)洋城

 
 
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心入口

 
 
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心長廊

 
 
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心中間大門

 
 
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心圓形中庭

唐山批發(fā)業(yè)務(wù)

 
 
    小山區(qū)位于城市東南部,屬老居住區(qū),發(fā)展相對較慢,但屬于唐山傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一,有待升級改造,適合建設(shè)批發(fā)市場和商務(wù)酒店、公寓、寫字樓等綜合體項(xiàng)目。

唐山商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

    五、唐山城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議

    2007年唐山市服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值89751億元,比上年增長162%,高于同期經(jīng)濟(jì)增長速度12個百分點(diǎn),占生產(chǎn)總值的比重為323%,比上年提高了12個百分點(diǎn),服務(wù)業(yè)總規(guī)模居河北全省第二位。

    現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度是衡量城市綜合競爭力和現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。唐山市人均生產(chǎn)總值已經(jīng)超過5000美元,達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平,服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿γ黠@增強(qiáng),全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)框架體系已經(jīng)確立,為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了強(qiáng)力的推動作用。在鞏固提升現(xiàn)有服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上,圍繞發(fā)展方向和重點(diǎn)領(lǐng)域,我市今后將著力建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)八大集聚區(qū);即唐山港區(qū)、鳳凰新城、曹妃甸生態(tài)城、南湖生態(tài)城、唐山空港城、曹妃甸濕地公園商務(wù)休閑區(qū)、樂亭三島旅游度假區(qū)、北部長城旅游帶等,使唐山市成為環(huán)渤海區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。

    新摩爾公司通過對唐山城市發(fā)展的總體研究,特別是根據(jù)2009年唐山商業(yè)調(diào)研,我們認(rèn)為唐山具有成為河北第一大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)城市的潛力。

    唐山在現(xiàn)代金融和服務(wù)業(yè)發(fā)展方面應(yīng)該學(xué)習(xí)上海,利用沿海和臨近京津優(yōu)勢,成為河北發(fā)展的龍頭,與石家莊一起成為兩個經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)。

五、唐山城市綜合體與購物中心發(fā)展趨勢

    加速發(fā)展唐山現(xiàn)代服務(wù)業(yè),以現(xiàn)代城市綜合體作為商業(yè)發(fā)展的重要載體,增強(qiáng)唐山的商業(yè)輻射力。

    趨勢1 以次要主力店和品牌專賣店為主的細(xì)分市場的購物中心成為今后發(fā)展重點(diǎn)

    以世博二期為代表需要開發(fā)新型購物中心,借鑒港匯購物中心轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)。

    趨勢2 綜合體成為城區(qū)核心地段開發(fā)的重點(diǎn) 政府需要改變新華路出讓地塊過小的問題盡量開發(fā)大型商業(yè)綜合體,綜合體開發(fā)需要走精細(xì)化發(fā)展之路,避免速度過快導(dǎo)致設(shè)計(jì)水平地下,形成建筑垃圾。 以唐山萬達(dá)廣場為代表適當(dāng)?shù)乃俣仁潜匾模且⒁饨o城市留下建筑文化藝術(shù)精品,避免開發(fā)過于粗放。

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