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河南高速鐵路火車站前商業(yè)綜合體項目現(xiàn)場診斷紀(jì)實

時間:2011-04-08 17:22來源: 作者:楊寶民
2009-07-14 

穆長坤

    從2007年開始,新摩爾公司在清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民先生帶領(lǐng)下研究宋代商業(yè)街區(qū),開封等宋代著名城市是楊寶民關(guān)心的重點,期盼踏上中原大地,深入研究中原商業(yè)文化。

    2008年4月河南民航地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請新摩爾商業(yè)管理公司楊寶民先生現(xiàn)場診斷河南項目,22日楊寶民先生帶上穆長坤飛往鄭州機場,當(dāng)天參觀許昌項目,晚上得到許昌發(fā)展改革委員會領(lǐng)導(dǎo)的熱烈歡迎,共同研討了區(qū)域CBD發(fā)展策略與中原文化及許昌文化特點。

    第二天上午考察了大商在許昌的百貨以及當(dāng)?shù)嘏謻|來的賣場以及老火車站批發(fā)市場,下午專程參觀了魏國故都許昌的名勝古跡—清代興建的關(guān)帝廟,曹操與關(guān)羽同在一個廟宇中,反映了許昌人民贊揚關(guān)公的義氣,同時褒揚政治家和軍事家曹操對許昌的貢獻。

    許昌項目位于許昌東站前,許昌火車站是未來北京到廣州高速鐵路的重要站點,屬于石家莊到武漢區(qū)域的重點站點,未來規(guī)劃在許昌東站前設(shè)置航站樓異地站點,形成火車和飛機交通樞紐,方便許昌周邊地區(qū)人士坐飛機。

    新摩爾公司建議充分利用交通樞紐和政府機關(guān)聚集優(yōu)勢,發(fā)展特色CBD,其中城市綜合體是值得重點發(fā)展的龍頭項目,集約使用土地資源。


 
圖1 本項目位置示意圖

    在許昌調(diào)研中,楊寶民先生親自考察了許昌多家賓館,例如,許昌迎賓館是一家集客房、餐飲、娛樂、商務(wù)、購物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)賓館,四星酒店。它座落在漢魏故都一許昌市八一東路,南與市委、市政府隔路相望,東至京珠高速2公里;北到新鄭機場只需40分

    許昌瑞貝卡大酒店位于三國文化發(fā)祥地之一許昌。酒店坐落于市中心風(fēng)景優(yōu)美的護城河畔,是一座由瑞貝卡實業(yè)有限公司投資興建集住宿、餐飲、娛樂、購物、于一體的四星級酒店。通過實地考察,結(jié)合許昌未來發(fā)展趨勢,楊寶民認(rèn)為許昌東站前適合發(fā)展五星級商務(wù)酒店,對于許昌未來發(fā)展意義重大。

    23日楊寶民先生到鄭州上課,得到河南民航地產(chǎn)尹總經(jīng)理的熱情歡迎,第一天講授了講授交通樞紐及其城市綜合體開發(fā)方法論;千畝大盤及其社區(qū)商業(yè)開發(fā)與運營,第二天 講授了批發(fā)物業(yè)和零售物業(yè)特點,重點介紹了對許昌項目看法,理論聯(lián)系實際,形成了如下建議:

    如果許昌沒有五星級酒店,建議在此項目設(shè)置五星級酒店,為其他商業(yè)物業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。新摩爾公司具有專業(yè)的五星級酒店論證團隊,如果許昌已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)五星級酒店,我們可以規(guī)劃建設(shè)3萬平方米左右的四星級酒店。

關(guān)于火車站前地下空間的思考

    -1F考慮商業(yè)用途 建議火車站前綜合體地下空間層高統(tǒng)一規(guī)劃在48米,地上覆土80厘米,未來可以考慮設(shè)置公交汽車站點和商業(yè)用途,大部分用于停車。

    地塊2 重點考慮總部基地+部分住宅區(qū)域

    普通住宅規(guī)劃:我們需要考慮火車站新區(qū)住宅和老城區(qū)住宅相比要有特點。

    335畝開發(fā)當(dāng)?shù)馗邫n住宅,物業(yè)產(chǎn)品以小高層電梯洋房為主(部分打造空中花園復(fù)式別墅)、以花園洋房(TOWNHOUSE)及高層住宅為輔,容積率可達20—25,總建筑規(guī)劃可達43—53萬平方米。

    50畝開發(fā)別墅 3萬平方米占地 容積率10

    30畝 占地總部基地 占地19萬平方米 容積率 2038萬平方米高品質(zhì)獨棟總部辦公樓

    2引進名校資源 例如,國際高中需要40畝土地,建設(shè)面積 26萬平方米, 容積率20,建設(shè)面積為 54萬平方米可以成為許昌最好的高中與初中,小學(xué),幼兒園。

    教育方面總投資預(yù)計為128億元。

    許昌項目研究結(jié)束后,楊寶民先生由河南民航地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)陪同考察鄭州機場附近2000畝土地,商討今后開發(fā)生態(tài)環(huán)保型大盤的新思路,探討了軌道交通與機場結(jié)合的思路。

    授課結(jié)束后,楊寶民先生與河南民航地產(chǎn)團隊一起飲酒論英雄,與鄭州地鐵的耿總研究了地鐵物業(yè)的發(fā)展趨勢,晚上決定以唱歌方式繼續(xù)交流,楊寶民先生喜歡民歌,以烏蘇里船歌等慰問河南地產(chǎn)界的朋友,鼓勵河南民航地產(chǎn)團隊在河南大地上創(chuàng)造奇跡,重視中原傳統(tǒng)文化的傳承,欣賞中原文化的博大精深,雙方約好今后到少林寺和洛陽開封古都考察學(xué)習(xí)。

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