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濱江城市綜合體的策劃與贏利模式研究

時(shí)間:2011-04-08 17:43來(lái)源: 作者:楊寶民
2009-08-18

濱江城市綜合體的策劃與贏利模式研究—以長(zhǎng)沙南湖新城項(xiàng)目為例

    星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)深圳新摩爾商業(yè)管理公司長(zhǎng)沙成片服務(wù)策略取得成功,2007年開始新摩爾商業(yè)管理公司開始服務(wù)奧林匹克花園城市綜合體和華盛新城購(gòu)物中心項(xiàng)目,對(duì)長(zhǎng)沙五一路商圈、東塘商圈等進(jìn)行了周密的分析和研究。同年楊寶民先生應(yīng)邀指導(dǎo)長(zhǎng)沙盛世芙蓉購(gòu)物中心策劃項(xiàng)目,對(duì)伍家?guī)X片區(qū)域進(jìn)行了初步研究。
    2008年8月楊寶民先生帶領(lǐng)新摩爾商業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì),集中力量研究長(zhǎng)沙湘江商業(yè)街區(qū)和城市綜合體贏利模式,詳細(xì)考察了南湖新城項(xiàng)目的背景,研究南湖新城項(xiàng)目的最佳開發(fā)思路。
    2009年7月新摩爾公司與長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)管委會(huì)洽談城市CBD策劃論證合同,2009年8月3日通過長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)招標(biāo)局正式投標(biāo),新摩爾公司以雄厚的專業(yè)實(shí)力和合理的報(bào)價(jià)中標(biāo)。在CBD論證項(xiàng)目基礎(chǔ)上,新摩爾公司同時(shí)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)綜合體項(xiàng)目。
    8月楊寶民先生在長(zhǎng)沙開始總結(jié)南湖新城綜合體項(xiàng)目的初步研究成果,拋磚引玉,期望將來(lái)和開發(fā)商進(jìn)行深度交流與溝通,共同為湖南增加一流濱江綜合體作品。

一、濱江城市綜合體的特點(diǎn)

    南湖新城位于湘江東岸,北起西湖路,南至南二環(huán),西濱湘江,東抵書院路,是長(zhǎng)沙市的主城核心區(qū)。該區(qū)域總面積357平方公里,折合為5457畝,其中可開發(fā)用地面積為2418畝。根據(jù)規(guī)劃,南湖片區(qū)被規(guī)劃為一個(gè)集休閑、旅游、商務(wù)、文化、居住為一體的嶄新板塊。從規(guī)模方面來(lái)說,該片區(qū)擁有536公里的江岸線,是主城核心區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域。

圖1 長(zhǎng)沙市南湖新城區(qū)域衛(wèi)星圖

圖2 南湖新城區(qū)域示意圖


圖3 南湖新城規(guī)劃效果圖
    該區(qū)域的城市設(shè)計(jì)思路是:該片區(qū)將在建設(shè)好湘江風(fēng)光帶控制沿江天際線基礎(chǔ)上,控制各垂直湘江風(fēng)光帶的城市干道景觀,形成綠色通道,把湘江、橘子洲和岳麓山的景致引入城市中心區(qū),并點(diǎn)綴以不同面積的綠色園林,充分體現(xiàn)長(zhǎng)沙“山、水、洲、城”特色。
湘江風(fēng)光帶沿江建筑將采用波浪形,高低錯(cuò)落,越近江岸越低,與白色、淺綠、淡黃為主的造型活潑的臨江建筑立面相映成趣。湖南第一師范與文津渡等將打造成一條景觀視線通廊,使行人和游客在往返于風(fēng)光帶與湖南第一師范的途中,或購(gòu)物或享受美食或輕松休閑,感受古樸風(fēng)韻。

圖4 南湖新城夜景效果圖。
    長(zhǎng)沙市南湖新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司于2007年7月5日注冊(cè)成立,注冊(cè)資金人民幣31億元。公司由長(zhǎng)沙市城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司和天心城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司共同出資組建,所占股本比例分別為51%和49%。公司作為南湖片區(qū)的投融資主體,獨(dú)立承擔(dān)“南湖片區(qū)”及政府指定的其他項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)和土地一級(jí)整理工作。
    目前即將出讓的這塊地北起南港路、南至南湖路、西濱湘江大道、東抵書院路,總面積為15985畝,總建筑面積為444500平方米。

圖5 160地塊初步規(guī)劃效果
    根據(jù)區(qū)域特點(diǎn),項(xiàng)目商業(yè)部分適合開發(fā)大型城市商業(yè)綜合體。鑒于片區(qū)濱江特點(diǎn),我們認(rèn)為未來(lái)打造的濱江綜合體將會(huì)有如下特色:
1充分考慮本地顧客和外地游客的消費(fèi)特點(diǎn) 酒吧和餐飲業(yè)態(tài)需要占有相當(dāng)比例

2新的濱江綜合體大多不在核心商圈內(nèi),因此商業(yè)需要充分考慮青春時(shí)尚消費(fèi)群體。

二、法國(guó)巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃對(duì)我們的啟發(fā)

    賽納河是巴黎的“母親河”,2000 多年前的古代巴黎是塞納河中西岱島上的一個(gè)小漁村,公元前1世紀(jì),羅馬人在此定居并逐漸將其發(fā)展成城市,公元3、4 世紀(jì)命名為“巴黎”,從6 世紀(jì)起,巴黎開始成為法國(guó)的王都,11至12 世紀(jì)的巴黎就沿著塞納河發(fā)展起來(lái),從此歷代國(guó)王大興土木,相繼建成教堂、博物館、橋梁等各種建筑,不斷向外擴(kuò)張蔓延,才成就了今天的巴黎。
    1989 年,巴黎市政府根據(jù)城市建設(shè)新規(guī)劃,將市區(qū)12 公里河段劃分為A、B、C 三區(qū)段,每段4 公里。A段為旅游區(qū),位于城市中心。該段河畔集中了巴黎歷史悠久的文物古跡,如著名的羅浮宮、埃菲爾鐵塔、巴黎圣母院等。B段為旅游、商業(yè)區(qū),在這里既可以發(fā)展旅游業(yè),兩岸又有許多商業(yè)設(shè)施。原有的工廠在1996 年全部遷往C 段,C 段為工業(yè)區(qū),集中發(fā)展工業(yè)。
    目前,賽納河水上旅游年接待游客達(dá)500 萬(wàn)人次,約占巴黎年接待游客量的11%,創(chuàng)造的旅游收入占巴黎旅游總收入的11%。
    沒有賽納河,就沒有巴黎的繁榮,沒有巴黎的文化底藴,沒有巴黎的浪漫和人氣。
    巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃注重城市天際線,沿岸基本都是多層建筑。新開發(fā)的賽納河左岸新區(qū)中很多小區(qū)建筑外觀保持一致性,豪華住宅主要體現(xiàn)在內(nèi)部裝修方面,注重社會(huì)不同階層的和諧。
    長(zhǎng)沙人口眾多,全部做多層建筑不夠現(xiàn)實(shí),但是以小高層為主,讓更多的居民分享湘江的景觀資源,而不是簡(jiǎn)單地制造地王,犧牲城市的整體利益換取局部利益,因此我們建議南湖新城沿江200米范圍整體高度不宜超過100米,400米范圍不宜超過150米。

圖7 巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃

 
 
圖8 巴黎賽納河沿岸城市建筑

三、濱江城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃

四、濱江城市綜合體的贏利模式

不同的物業(yè)產(chǎn)品組合,直接影響項(xiàng)目贏利。
物業(yè)組合:住宅209萬(wàn)平方米,商業(yè)部分235萬(wàn)平方米。
其中商業(yè)物業(yè)235萬(wàn)平方米建議采取如下物業(yè)組合:

    建議寫字樓和酒店采用連體的模式,名品街區(qū)圍繞酒店部分。對(duì)于住宅部分以6000元/平方米銷售將會(huì)給客戶預(yù)留升值空間,以8000元/平方米銷售沿江部分尚有升值空間,但消化速度較慢。
 


圖11 地塊衛(wèi)星圖

 
 
圖12 180畝項(xiàng)目紅線

新摩爾公司經(jīng)過系統(tǒng)思考后,提出一個(gè)較優(yōu)贏利模式的規(guī)劃方案思路:

    將五星酒店和寫字樓放在靠近湘江大道位置,名品街區(qū)從書院路延伸到湘江大道。青春時(shí)尚主題商場(chǎng)放在書院路與南湖路交叉位置。兩個(gè)地塊形成相對(duì)對(duì)稱的中間花園,形成空間聯(lián)系。酒吧街區(qū)重點(diǎn)放在酒店?yáng)|側(cè)沿著湘江大道分布,以兩層酒吧為主,局部三層,端點(diǎn)設(shè)置主力品牌酒吧,可以觀賞湘江風(fēng)光。

投入產(chǎn)出初步分析
表1 南湖新城南湖路160項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算簡(jiǎn)表

拆遷成本計(jì)算 80畝532萬(wàn) 平方米 按照現(xiàn)有容積率3計(jì)算 每平方米拆遷費(fèi)用為3000元估算,47億元
注:對(duì)利潤(rùn)額變化不確定因素
1、地價(jià)   容積率   建安成本  物業(yè)銷售價(jià)格  5、可售物業(yè)面積比例
表2不同地價(jià)的投資價(jià)值分析

通過分析可以看出本項(xiàng)目地價(jià)超過800萬(wàn)元,企業(yè)投資利潤(rùn)大幅下降,成為不理性的投資。
制造地王的害處如下:
1 會(huì)拉動(dòng)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上升,不利于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2 高地價(jià)勢(shì)必帶來(lái)了建筑高度和容積率的攀升,剝奪更多居民分享江景資源。
3 不利于旅游業(yè)發(fā)展,湘江旅游今后在湖南占有更大分量。

    長(zhǎng)沙新河三角州表面高地價(jià)出讓,好像是政府增加了土地收入,實(shí)際上難以動(dòng)工。不僅對(duì)北辰實(shí)業(yè)公司是個(gè)困難,長(zhǎng)沙市政府也是失敗者。過去的地王案例告訴我們,大多以盲目和沖動(dòng)開始,以悲劇結(jié)尾。


五、 濱江城市綜合體的運(yùn)營(yíng)思考

提高運(yùn)營(yíng)收益的措施
1 通過高水平的設(shè)計(jì)吸引本地顧客和外地游客消費(fèi)。 特別是酒店部分力爭(zhēng)開房率達(dá)到90%。通過游客帶動(dòng)餐飲酒吧和商場(chǎng)的紀(jì)念品銷售。
2 做好購(gòu)物中心的營(yíng)銷工作,與本地媒體和電視建立良好合作關(guān)系,成為名副其實(shí)的青年城。


運(yùn)營(yíng)成本控制
1 在設(shè)計(jì)中考慮設(shè)置合理的開放空間,積極采用節(jié)能設(shè)備。
2 加強(qiáng)管理 降低人員成本和消耗,控制好采購(gòu)成本,提高物品使用率。
3 注重環(huán)境保護(hù) 建立完整的環(huán)境質(zhì)量管理體系。

研究結(jié)論

    湘江是屬于長(zhǎng)沙人民和游客的寶貴資源,湘江是湖南人民的水上生命線,我們建議政府能夠以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光,不僅考慮區(qū)域城市設(shè)計(jì),而且考慮公眾利益,以合理價(jià)格出讓沿江地塊,避免過高的容積率和建筑高度,讓更多的居民和游客分享江景資源,同時(shí)注重環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展,高水平建設(shè)好長(zhǎng)沙南湖新城。

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