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星聯(lián)國際機構深圳新摩爾商業(yè)管理公司長沙成片服務策略取得成功，2007年開始新摩爾商業(yè)管理公司開始服務奧林匹克花園城市綜合體和華盛新城購物中心項目，對長沙五一路商圈、東塘商圈等進行了周密的分析和研究。同年楊寶民先生應邀指導長沙盛世芙蓉購物中心策劃項目，對伍家?guī)X片區(qū)域進行了初步研究。
2008年8月楊寶民先生帶領新摩爾商業(yè)管理公司團隊，集中力量研究長沙湘江商業(yè)街區(qū)和城市綜合體贏利模式，詳細考察了南湖新城項目的背景，研究南湖新城項目的最佳開發(fā)思路。
2009年7月新摩爾公司與長沙經(jīng)開區(qū)管委會洽談城市CBD策劃論證合同，2009年8月3日通過長沙經(jīng)開區(qū)招標局正式投標，新摩爾公司以雄厚的專業(yè)實力和合理的報價中標。在CBD論證項目基礎上,新摩爾公司同時服務區(qū)域內(nèi)相關綜合體項目。
8月楊寶民先生在長沙開始總結南湖新城綜合體項目的初步研究成果，拋磚引玉，期望將來和開發(fā)商進行深度交流與溝通，共同為湖南增加一流濱江綜合體作品。 一、濱江城市綜合體的特點 南湖新城位于湘江東岸，北起西湖路，南至南二環(huán)，西濱湘江，東抵書院路，是長沙市的主城核心區(qū)。該區(qū)域總面積357平方公里，折合為5457畝，其中可開發(fā)用地面積為2418畝。根據(jù)規(guī)劃，南湖片區(qū)被規(guī)劃為一個集休閑、旅游、商務、文化、居住為一體的嶄新板塊。從規(guī)模方面來說，該片區(qū)擁有536公里的江岸線，是主城核心區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域。 
圖1 長沙市南湖新城區(qū)域衛(wèi)星圖 
圖2 南湖新城區(qū)域示意圖 
圖3 南湖新城規(guī)劃效果圖
該區(qū)域的城市設計思路是：該片區(qū)將在建設好湘江風光帶控制沿江天際線基礎上，控制各垂直湘江風光帶的城市干道景觀，形成綠色通道，把湘江、橘子洲和岳麓山的景致引入城市中心區(qū)，并點綴以不同面積的綠色園林，充分體現(xiàn)長沙“山、水、洲、城”特色。
湘江風光帶沿江建筑將采用波浪形，高低錯落，越近江岸越低，與白色、淺綠、淡黃為主的造型活潑的臨江建筑立面相映成趣。湖南第一師范與文津渡等將打造成一條景觀視線通廊，使行人和游客在往返于風光帶與湖南第一師范的途中，或購物或享受美食或輕松休閑，感受古樸風韻。
圖4 南湖新城夜景效果圖。
長沙市南湖新城建設開發(fā)有限責任公司于2007年7月5日注冊成立，注冊資金人民幣31億元。公司由長沙市城市建設投資開發(fā)有限責任公司和天心城市建設投資有限責任公司共同出資組建，所占股本比例分別為51%和49%。公司作為南湖片區(qū)的投融資主體，獨立承擔“南湖片區(qū)”及政府指定的其他項目的建設開發(fā)和土地一級整理工作。
目前即將出讓的這塊地北起南港路、南至南湖路、西濱湘江大道、東抵書院路，總面積為15985畝，總建筑面積為444500平方米。 
圖5 160地塊初步規(guī)劃效果
根據(jù)區(qū)域特點，項目商業(yè)部分適合開發(fā)大型城市商業(yè)綜合體。鑒于片區(qū)濱江特點，我們認為未來打造的濱江綜合體將會有如下特色：
1充分考慮本地顧客和外地游客的消費特點 酒吧和餐飲業(yè)態(tài)需要占有相當比例 2新的濱江綜合體大多不在核心商圈內(nèi)，因此商業(yè)需要充分考慮青春時尚消費群體。
二、法國巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃對我們的啟發(fā) 賽納河是巴黎的“母親河”，2000 多年前的古代巴黎是塞納河中西岱島上的一個小漁村，公元前1世紀，羅馬人在此定居并逐漸將其發(fā)展成城市，公元3、4 世紀命名為“巴黎”，從6 世紀起，巴黎開始成為法國的王都，11至12 世紀的巴黎就沿著塞納河發(fā)展起來，從此歷代國王大興土木，相繼建成教堂、博物館、橋梁等各種建筑，不斷向外擴張蔓延，才成就了今天的巴黎。
1989 年，巴黎市政府根據(jù)城市建設新規(guī)劃，將市區(qū)12 公里河段劃分為A、B、C 三區(qū)段，每段4 公里。A段為旅游區(qū)，位于城市中心。該段河畔集中了巴黎歷史悠久的文物古跡，如著名的羅浮宮、埃菲爾鐵塔、巴黎圣母院等。B段為旅游、商業(yè)區(qū)，在這里既可以發(fā)展旅游業(yè)，兩岸又有許多商業(yè)設施。原有的工廠在1996 年全部遷往C 段，C 段為工業(yè)區(qū)，集中發(fā)展工業(yè)。
目前，賽納河水上旅游年接待游客達500 萬人次，約占巴黎年接待游客量的11％，創(chuàng)造的旅游收入占巴黎旅游總收入的11％。
沒有賽納河，就沒有巴黎的繁榮，沒有巴黎的文化底藴，沒有巴黎的浪漫和人氣。
巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃注重城市天際線，沿岸基本都是多層建筑。新開發(fā)的賽納河左岸新區(qū)中很多小區(qū)建筑外觀保持一致性，豪華住宅主要體現(xiàn)在內(nèi)部裝修方面，注重社會不同階層的和諧。
長沙人口眾多，全部做多層建筑不夠現(xiàn)實，但是以小高層為主，讓更多的居民分享湘江的景觀資源，而不是簡單地制造地王，犧牲城市的整體利益換取局部利益，因此我們建議南湖新城沿江200米范圍整體高度不宜超過100米，400米范圍不宜超過150米。
 圖7 巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃 
圖8 巴黎賽納河沿岸城市建筑
三、濱江城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃 
四、濱江城市綜合體的贏利模式 不同的物業(yè)產(chǎn)品組合，直接影響項目贏利。
物業(yè)組合：住宅209萬平方米，商業(yè)部分235萬平方米。
其中商業(yè)物業(yè)235萬平方米建議采取如下物業(yè)組合： 
建議寫字樓和酒店采用連體的模式，名品街區(qū)圍繞酒店部分。對于住宅部分以6000元/平方米銷售將會給客戶預留升值空間，以8000元/平方米銷售沿江部分尚有升值空間，但消化速度較慢。
圖11 地塊衛(wèi)星圖
圖12 180畝項目紅線
新摩爾公司經(jīng)過系統(tǒng)思考后，提出一個較優(yōu)贏利模式的規(guī)劃方案思路： 將五星酒店和寫字樓放在靠近湘江大道位置，名品街區(qū)從書院路延伸到湘江大道。青春時尚主題商場放在書院路與南湖路交叉位置。兩個地塊形成相對對稱的中間花園，形成空間聯(lián)系。酒吧街區(qū)重點放在酒店東側沿著湘江大道分布，以兩層酒吧為主，局部三層，端點設置主力品牌酒吧，可以觀賞湘江風光。 投入產(chǎn)出初步分析
表1 南湖新城南湖路160項目經(jīng)濟測算簡表 
拆遷成本計算 80畝532萬 平方米 按照現(xiàn)有容積率3計算 每平方米拆遷費用為3000元估算，47億元
注：對利潤額變化不確定因素
1、地價 容積率 建安成本 物業(yè)銷售價格 5、可售物業(yè)面積比例
表2不同地價的投資價值分析 
通過分析可以看出本項目地價超過800萬元，企業(yè)投資利潤大幅下降，成為不理性的投資。
制造地王的害處如下：
1 會拉動長沙房價上升，不利于長沙房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展。
2 高地價勢必帶來了建筑高度和容積率的攀升，剝奪更多居民分享江景資源。
3 不利于旅游業(yè)發(fā)展，湘江旅游今后在湖南占有更大分量。 長沙新河三角州表面高地價出讓，好像是政府增加了土地收入，實際上難以動工。不僅對北辰實業(yè)公司是個困難，長沙市政府也是失敗者。過去的地王案例告訴我們，大多以盲目和沖動開始，以悲劇結尾。
五、 濱江城市綜合體的運營思考
提高運營收益的措施
1 通過高水平的設計吸引本地顧客和外地游客消費。 特別是酒店部分力爭開房率達到90%。通過游客帶動餐飲酒吧和商場的紀念品銷售。
2 做好購物中心的營銷工作，與本地媒體和電視建立良好合作關系，成為名副其實的青年城。
運營成本控制
1 在設計中考慮設置合理的開放空間，積極采用節(jié)能設備。
2 加強管理 降低人員成本和消耗，控制好采購成本，提高物品使用率。
3 注重環(huán)境保護 建立完整的環(huán)境質量管理體系。
研究結論 湘江是屬于長沙人民和游客的寶貴資源，湘江是湖南人民的水上生命線，我們建議政府能夠以長遠的眼光，不僅考慮區(qū)域城市設計，而且考慮公眾利益，以合理價格出讓沿江地塊，避免過高的容積率和建筑高度，讓更多的居民和游客分享江景資源，同時注重環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展，高水平建設好長沙南湖新城。 | 
