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星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)深圳新摩爾商業(yè)管理公司長(zhǎng)沙成片服務(wù)策略取得成功，2007年開(kāi)始新摩爾商業(yè)管理公司開(kāi)始服務(wù)奧林匹克花園城市綜合體和華盛新城購(gòu)物中心項(xiàng)目，對(duì)長(zhǎng)沙五一路商圈、東塘商圈等進(jìn)行了周密的分析和研究。同年楊寶民先生應(yīng)邀指導(dǎo)長(zhǎng)沙盛世芙蓉購(gòu)物中心策劃項(xiàng)目，對(duì)伍家?guī)X片區(qū)域進(jìn)行了初步研究。
2008年8月楊寶民先生帶領(lǐng)新摩爾商業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)，集中力量研究長(zhǎng)沙湘江商業(yè)街區(qū)和城市綜合體贏利模式，詳細(xì)考察了南湖新城項(xiàng)目的背景，研究南湖新城項(xiàng)目的最佳開(kāi)發(fā)思路。
2009年7月新摩爾公司與長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)洽談城市CBD策劃論證合同，2009年8月3日通過(guò)長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)招標(biāo)局正式投標(biāo)，新摩爾公司以雄厚的專(zhuān)業(yè)實(shí)力和合理的報(bào)價(jià)中標(biāo)。在CBD論證項(xiàng)目基礎(chǔ)上,新摩爾公司同時(shí)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)綜合體項(xiàng)目。
8月楊寶民先生在長(zhǎng)沙開(kāi)始總結(jié)南湖新城綜合體項(xiàng)目的初步研究成果，拋磚引玉，期望將來(lái)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深度交流與溝通，共同為湖南增加一流濱江綜合體作品。 一、濱江城市綜合體的特點(diǎn) 南湖新城位于湘江東岸，北起西湖路，南至南二環(huán)，西濱湘江，東抵書(shū)院路，是長(zhǎng)沙市的主城核心區(qū)。該區(qū)域總面積357平方公里，折合為5457畝，其中可開(kāi)發(fā)用地面積為2418畝。根據(jù)規(guī)劃，南湖片區(qū)被規(guī)劃為一個(gè)集休閑、旅游、商務(wù)、文化、居住為一體的嶄新板塊。從規(guī)模方面來(lái)說(shuō)，該片區(qū)擁有536公里的江岸線，是主城核心區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域。 
圖1 長(zhǎng)沙市南湖新城區(qū)域衛(wèi)星圖 
圖2 南湖新城區(qū)域示意圖 
圖3 南湖新城規(guī)劃效果圖
該區(qū)域的城市設(shè)計(jì)思路是：該片區(qū)將在建設(shè)好湘江風(fēng)光帶控制沿江天際線基礎(chǔ)上，控制各垂直湘江風(fēng)光帶的城市干道景觀，形成綠色通道，把湘江、橘子洲和岳麓山的景致引入城市中心區(qū)，并點(diǎn)綴以不同面積的綠色園林，充分體現(xiàn)長(zhǎng)沙“山、水、洲、城”特色。
湘江風(fēng)光帶沿江建筑將采用波浪形，高低錯(cuò)落，越近江岸越低，與白色、淺綠、淡黃為主的造型活潑的臨江建筑立面相映成趣。湖南第一師范與文津渡等將打造成一條景觀視線通廊，使行人和游客在往返于風(fēng)光帶與湖南第一師范的途中，或購(gòu)物或享受美食或輕松休閑，感受古樸風(fēng)韻。
圖4 南湖新城夜景效果圖。
長(zhǎng)沙市南湖新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2007年7月5日注冊(cè)成立，注冊(cè)資金人民幣31億元。公司由長(zhǎng)沙市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和天心城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司共同出資組建，所占股本比例分別為51%和49%。公司作為南湖片區(qū)的投融資主體，獨(dú)立承擔(dān)“南湖片區(qū)”及政府指定的其他項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)和土地一級(jí)整理工作。
目前即將出讓的這塊地北起南港路、南至南湖路、西濱湘江大道、東抵書(shū)院路，總面積為15985畝，總建筑面積為444500平方米。 
圖5 160地塊初步規(guī)劃效果
根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，項(xiàng)目商業(yè)部分適合開(kāi)發(fā)大型城市商業(yè)綜合體。鑒于片區(qū)濱江特點(diǎn)，我們認(rèn)為未來(lái)打造的濱江綜合體將會(huì)有如下特色：
1充分考慮本地顧客和外地游客的消費(fèi)特點(diǎn) 酒吧和餐飲業(yè)態(tài)需要占有相當(dāng)比例 2新的濱江綜合體大多不在核心商圈內(nèi)，因此商業(yè)需要充分考慮青春時(shí)尚消費(fèi)群體。
二、法國(guó)巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃對(duì)我們的啟發(fā) 賽納河是巴黎的“母親河”，2000 多年前的古代巴黎是塞納河中西岱島上的一個(gè)小漁村，公元前1世紀(jì)，羅馬人在此定居并逐漸將其發(fā)展成城市，公元3、4 世紀(jì)命名為“巴黎”，從6 世紀(jì)起，巴黎開(kāi)始成為法國(guó)的王都，11至12 世紀(jì)的巴黎就沿著塞納河發(fā)展起來(lái)，從此歷代國(guó)王大興土木，相繼建成教堂、博物館、橋梁等各種建筑，不斷向外擴(kuò)張蔓延，才成就了今天的巴黎。
1989 年，巴黎市政府根據(jù)城市建設(shè)新規(guī)劃，將市區(qū)12 公里河段劃分為A、B、C 三區(qū)段，每段4 公里。A段為旅游區(qū)，位于城市中心。該段河畔集中了巴黎歷史悠久的文物古跡，如著名的羅浮宮、埃菲爾鐵塔、巴黎圣母院等。B段為旅游、商業(yè)區(qū)，在這里既可以發(fā)展旅游業(yè)，兩岸又有許多商業(yè)設(shè)施。原有的工廠在1996 年全部遷往C 段，C 段為工業(yè)區(qū)，集中發(fā)展工業(yè)。
目前，賽納河水上旅游年接待游客達(dá)500 萬(wàn)人次，約占巴黎年接待游客量的11％，創(chuàng)造的旅游收入占巴黎旅游總收入的11％。
沒(méi)有賽納河，就沒(méi)有巴黎的繁榮，沒(méi)有巴黎的文化底藴，沒(méi)有巴黎的浪漫和人氣。
巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃注重城市天際線，沿岸基本都是多層建筑。新開(kāi)發(fā)的賽納河左岸新區(qū)中很多小區(qū)建筑外觀保持一致性，豪華住宅主要體現(xiàn)在內(nèi)部裝修方面，注重社會(huì)不同階層的和諧。
長(zhǎng)沙人口眾多，全部做多層建筑不夠現(xiàn)實(shí)，但是以小高層為主，讓更多的居民分享湘江的景觀資源，而不是簡(jiǎn)單地制造地王，犧牲城市的整體利益換取局部利益，因此我們建議南湖新城沿江200米范圍整體高度不宜超過(guò)100米，400米范圍不宜超過(guò)150米。
 圖7 巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃 
圖8 巴黎賽納河沿岸城市建筑
三、濱江城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃 
四、濱江城市綜合體的贏利模式 不同的物業(yè)產(chǎn)品組合，直接影響項(xiàng)目贏利。
物業(yè)組合：住宅209萬(wàn)平方米，商業(yè)部分235萬(wàn)平方米。
其中商業(yè)物業(yè)235萬(wàn)平方米建議采取如下物業(yè)組合： 
建議寫(xiě)字樓和酒店采用連體的模式，名品街區(qū)圍繞酒店部分。對(duì)于住宅部分以6000元/平方米銷(xiāo)售將會(huì)給客戶預(yù)留升值空間，以8000元/平方米銷(xiāo)售沿江部分尚有升值空間，但消化速度較慢。
圖11 地塊衛(wèi)星圖
圖12 180畝項(xiàng)目紅線
新摩爾公司經(jīng)過(guò)系統(tǒng)思考后，提出一個(gè)較優(yōu)贏利模式的規(guī)劃方案思路： 將五星酒店和寫(xiě)字樓放在靠近湘江大道位置，名品街區(qū)從書(shū)院路延伸到湘江大道。青春時(shí)尚主題商場(chǎng)放在書(shū)院路與南湖路交叉位置。兩個(gè)地塊形成相對(duì)對(duì)稱(chēng)的中間花園，形成空間聯(lián)系。酒吧街區(qū)重點(diǎn)放在酒店?yáng)|側(cè)沿著湘江大道分布，以兩層酒吧為主，局部三層，端點(diǎn)設(shè)置主力品牌酒吧，可以觀賞湘江風(fēng)光。 投入產(chǎn)出初步分析
表1 南湖新城南湖路160項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算簡(jiǎn)表 
拆遷成本計(jì)算 80畝532萬(wàn) 平方米 按照現(xiàn)有容積率3計(jì)算 每平方米拆遷費(fèi)用為3000元估算，47億元
注：對(duì)利潤(rùn)額變化不確定因素
1、地價(jià) 容積率 建安成本 物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格 5、可售物業(yè)面積比例
表2不同地價(jià)的投資價(jià)值分析 
通過(guò)分析可以看出本項(xiàng)目地價(jià)超過(guò)800萬(wàn)元，企業(yè)投資利潤(rùn)大幅下降，成為不理性的投資。
制造地王的害處如下：
1 會(huì)拉動(dòng)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上升，不利于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2 高地價(jià)勢(shì)必帶來(lái)了建筑高度和容積率的攀升，剝奪更多居民分享江景資源。
3 不利于旅游業(yè)發(fā)展，湘江旅游今后在湖南占有更大分量。 長(zhǎng)沙新河三角州表面高地價(jià)出讓?zhuān)孟袷钦黾恿送恋厥杖耄瑢?shí)際上難以動(dòng)工。不僅對(duì)北辰實(shí)業(yè)公司是個(gè)困難，長(zhǎng)沙市政府也是失敗者。過(guò)去的地王案例告訴我們，大多以盲目和沖動(dòng)開(kāi)始，以悲劇結(jié)尾。
五、 濱江城市綜合體的運(yùn)營(yíng)思考
提高運(yùn)營(yíng)收益的措施
1 通過(guò)高水平的設(shè)計(jì)吸引本地顧客和外地游客消費(fèi)。 特別是酒店部分力爭(zhēng)開(kāi)房率達(dá)到90%。通過(guò)游客帶動(dòng)餐飲酒吧和商場(chǎng)的紀(jì)念品銷(xiāo)售。
2 做好購(gòu)物中心的營(yíng)銷(xiāo)工作，與本地媒體和電視建立良好合作關(guān)系，成為名副其實(shí)的青年城。
運(yùn)營(yíng)成本控制
1 在設(shè)計(jì)中考慮設(shè)置合理的開(kāi)放空間，積極采用節(jié)能設(shè)備。
2 加強(qiáng)管理 降低人員成本和消耗，控制好采購(gòu)成本，提高物品使用率。
3 注重環(huán)境保護(hù) 建立完整的環(huán)境質(zhì)量管理體系。
研究結(jié)論 湘江是屬于長(zhǎng)沙人民和游客的寶貴資源，湘江是湖南人民的水上生命線，我們建議政府能夠以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，不僅考慮區(qū)域城市設(shè)計(jì)，而且考慮公眾利益，以合理價(jià)格出讓沿江地塊，避免過(guò)高的容積率和建筑高度，讓更多的居民和游客分享江景資源，同時(shí)注重環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展，高水平建設(shè)好長(zhǎng)沙南湖新城。 | 
