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珠三角鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)謹(jǐn)慎發(fā)展大型購物中心

時(shí)間:2011-04-08 17:56來源: 作者:張齡方
2007-08-09

    隨著珠三角城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,各種零售業(yè)態(tài)也日趨發(fā)展,大型超市、百貨店、便利店及集購物、餐飲、娛樂于一體的購物中心(SHOPPING MALL)等在珠三角各城市遍地開花,為廣大消費(fèi)者提供多種消費(fèi)場(chǎng)所。

  購物中心作為目前最高層次的零售業(yè)態(tài),普遍受到消費(fèi)者的歡迎,而在廣州、深圳等城市也不乏經(jīng)營(yíng)非常成功的購物中心。然而目前購物中心在鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的條件仍然是不足,面臨較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

  鎮(zhèn)區(qū)購物中心主觀定位過高

  環(huán)顧珠三角某些鎮(zhèn)區(qū)購物中心,都不難發(fā)現(xiàn)發(fā)展商主觀地提高購物中心定位,擴(kuò)大自己的商圈輻射范圍,有的甚至期望輻射到周邊的大城市,一廂情愿地希望以此壯大輻射人口,從而彌補(bǔ)鎮(zhèn)區(qū)購物中心所面臨的輻射人口不足、消費(fèi)力有限等弱勢(shì),借助外來消費(fèi)力把購物中心帶動(dòng)起來。

  然而受到先天條件不足的影響,體量龐大的購物中心沒有像其預(yù)期的那樣吸引到輻射商圈內(nèi)的消費(fèi)者,經(jīng)營(yíng)陷入困境。

  鎮(zhèn)區(qū)人口基數(shù)少,商業(yè)集中度低,不利于購物中心聚集人氣

  購物中心由于經(jīng)營(yíng)面積較大,對(duì)周邊人口規(guī)模有相當(dāng)高的要求;然而目前珠三角內(nèi)城市各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的常住人口多為十多萬、甚至幾萬;同時(shí)珠三角鎮(zhèn)區(qū)大部分鎮(zhèn)區(qū)城市化水平不高,人口居住較為分散,對(duì)于支撐購物中心的日常經(jīng)營(yíng)構(gòu)成較大的威脅。

  另外在人口結(jié)構(gòu)上,珠三角城鎮(zhèn)都有相似的特點(diǎn);由于珠三角的鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)工廠密集,外來務(wù)工人員大量聚居,已占總?cè)丝诘囊欢ū壤,某些?zhèn)區(qū)的外來人口的比例甚至遠(yuǎn)高于本地人口;由于外來務(wù)工人員的消費(fèi)力有限,而本地的富裕階層(本地人)的規(guī)模又太小,因此也很難形成具規(guī)模的購物中心有效消費(fèi)群體。

目前華南MALL隨著銅鑼灣百貨等商家的撤出,經(jīng)營(yíng)情況也不容樂觀;同樣地,順德陳村順聯(lián)廣場(chǎng)及容桂鎮(zhèn)天佑城擁有較高消費(fèi)能力的順德居民,但仍然受制于當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量有限,導(dǎo)致購物中心人流量不大,未能發(fā)揮到應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。  

  鎮(zhèn)區(qū)之間相對(duì)獨(dú)立,大大降低購物中心的輻射能力

  城市化的進(jìn)程的不斷加快及道路交通的不斷完善,特別是公共交通的發(fā)展使珠三角城市之間及城市內(nèi)各鎮(zhèn)區(qū)之間來往的便利程度不斷加強(qiáng),但跨鎮(zhèn)區(qū)購物似乎對(duì)于居民來說仍是一件不便的事情。

  對(duì)于建立在鎮(zhèn)區(qū)的購物中心來說,由于本區(qū)的人口基數(shù)已經(jīng)較低,必須借助發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)來吸引周邊鎮(zhèn)區(qū),甚至是周邊城市的居民前來消費(fèi),以此擴(kuò)大購物中心的輻射范圍,才能使擁有龐大經(jīng)營(yíng)的面積的購物中心得以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。然而,部分鎮(zhèn)區(qū)居會(huì)有這樣的感覺,到市內(nèi)其他鎮(zhèn)區(qū)購物消費(fèi),還不如到本市市級(jí)商業(yè)中心,甚至是周邊的更大規(guī)模的城市。無論在消費(fèi)者的意識(shí)上,或者是交通條件上,鎮(zhèn)區(qū)之間的商業(yè)仍然顯得相對(duì)獨(dú)立。

  大城市商業(yè)對(duì)鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)力的吸附作用

  對(duì)于珠三角各大城市如廣州、深圳、東莞、佛山、中山等而言,無論其作為省會(huì)城市或者商業(yè)發(fā)達(dá)的城市,都有強(qiáng)大的吸引力,吸引著其城市居民、鎮(zhèn)區(qū)居民前往消費(fèi),隨著香港、澳門自由行的廣泛推廣,商業(yè)發(fā)展程度更高的城市更能吸引各地的消費(fèi)者。這便出現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象;居民的消費(fèi)力,特別是集中在中、高端的消費(fèi)力,不斷流向比自己所在城市商業(yè)發(fā)展程度更高的城市中去;處于發(fā)展梯度較高的城市永遠(yuǎn)都會(huì)對(duì)周邊處于較低發(fā)展梯度城市有吸引作用,該種吸引力可以提升為城市整體的商業(yè)吸引力,非一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的購物中心可以媲美。

  據(jù)DBC對(duì)中山市城區(qū)居民對(duì)于到外地城市購物消費(fèi)的態(tài)度的調(diào)查顯示,半數(shù)首訪居民表示會(huì)到廣州進(jìn)行購物消費(fèi),其次是珠海、香港、澳門,而消費(fèi)者多數(shù)選購的是時(shí)尚的產(chǎn)品如服飾、鞋帽、數(shù)碼產(chǎn)品、化妝品等;在珠三角其他城市也不同程度地存在這樣的現(xiàn)象。

    商業(yè)發(fā)展從來都與城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系,同時(shí)也是城市長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沉淀,大城市的商業(yè)氛圍,也是短期內(nèi)難以造就的,因此其吸引力就不言而喻了。

    隨著國(guó)內(nèi)造MALL 浪潮不斷,不少發(fā)展商把SHOPPING MALL 建到鎮(zhèn)區(qū)中去,我們也可以看到珠三角范圍內(nèi)位于鎮(zhèn)區(qū)的購物中心不成功的例子。但無論從人口、消費(fèi)力的內(nèi)在因素,或者面對(duì)外部處于更高發(fā)展水平的城市商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的購物中心都會(huì)面臨巨大的考驗(yàn)。

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